Drahé bydlení se nedá vysvětlit jen růstem nákladů
Nedostupnost bydlení je v první řadě ekonomický problém, ale ne jenom. Ceny bytů a od nich odvislá výše nájemného se tempem růstu v zásadě nevymyká z tempa růstu příjmů obyvatelstva. Ty si můžeme ilustrovat na průměrné mzdě a na průměrném důchodu.
Za uplynulých 20 let průměrná čistá mzda u nás stoupla zhruba na čtyř- až pětinásobek. Tomu by odpovídal také nárůst ceny bytů. Seznam zprávy nedávno zveřejnily předpovědi firem Reality Čechy a Golem Finance, podle kterého už se letos ceny zvyšovat nebudou a na konci roku průměrný český byt (70 m2) se má prodávat za 4,36 milionu korun. Nejlevnější má být v Ústeckém kraji (1,82 mil. Kč), nejdražší v Praze (7,15 milionu korun). To odpovídá ceně 62 286 Kč za m2 v celostátním průměru až po 102 143 Kč za totéž v Praze. Rozptyl ovšem je značný. Podle poradenské firmy Deloitte se ceny pohybují průměrně kolem 92 tis. Kč, v Praze developerské firmy hlásí silně přes 146 tisíc korun za čtvereční metr nového bytu.
Podle Českého statistického úřadu (ČSÚ) v letech 2009 až 2011 se byty prodávaly za 12 000 až 46 000 Kč/m2. První údaj se opět týká krajského města Ústí nad Labem, ten druhý Prahy. Uprostřed tabulky nalezneme Pardubice či Kladno s cenami kolem 24 tis. Kč za čtvereční metr. Průměr tedy do letoška vzrostl na 2,6násobek, v Praze na desetinásobek.
V roce 2009 podle ČSÚ činila průměrná hrubá měsíční mzda 18 155 korun, letošní odhad je 46 668 korun. To je opět zhruba 2,6násobek. Současné úrokové sazby na hypoteční úvěry jsou shodou okolností na úrovni velmi blízké letům 2008 a 2009.
Developerské společnosti si stěžují na prudký růst pořizovacích nákladů, tj. především cen stavebních prací a materiálů. Ale zase: jak kterých. Například konstrukční výrobky z betonu, prefabrikáty stále častěji využívané ke stavbě pozemních objektů, v roce 2008 stál 8500 Kč/m3, letos 13 000 korun. To je nárůst na 1,5 násobek, ale to vynecháváme cenový pokles v roce 2013 na 6500 korun. Celkově z cenových tabulek ČSÚ lze vyvodit, že ceny stavebních materiálů za uplynulých 20 let vzrostly na dvoj- až trojnásobek. Tedy tempem polovičním, než ceny bytů a než příjmy obyvatel.
Jistě, dá se argumentovat, že stavební materiál není jedinou nákladovou položkou investorů a stavebníků. Rostou také mzdy stavebních dělníků, manažerů a inženýrů. V pravidelném průzkumu společnosti CEEC Research za 3. čtvrtletí tohoto roku se píše, že 76 % stavebních firem využívá zahraniční pracovní síly. Hlavním důvodem je podle 92 % z nich nedostatek dostupné pracovní síly na místním trhu. Oba důvody jsou pravdivé, ocitujme však Jaroslava Herana, generálního ředitele Metrostavu: „Dělníci z méně ekonomicky rozvinutých zemí bývají často ochotni pracovat za podmínek, které jsou pro tuzemské zaměstnance nezajímavé. Nevýhodou je potřeba zajištění jejich adaptace na místní podmínky a složitá administrativa spojená s vyřízením všeho potřebného pro pobyt. V tomto mají příslušná ministerstva vůči svému průmyslu velký dluh.“ Lze v tom vyčíst náznak toho, že mzdy těchto zahraničních pracovníků nedosahují mezd tuzemských, zejména odborných profesionálů v různých řemeslných profesích. Ale nelze podceňovat ani náklady na „jejich adaptační proces“.
To je ale také důvod, proč ceny nových bytů klesat nebudou, jak tvrdí 63 % developerů dotazovaných rovněž CEEC Research. Nositelů řady odborných profesí, nejen řemeslníků, ale také (a hlavně) manažerů, inženýrů, ředitelů projektů, stavbyvedoucích, stavebního dozoru a lidí v jiných řídících funkcích je neradno se zbavovat při klesajících prodejích. Takové lidi firma potřebuje, ať staví tisíc bytů nebo sto. A musí je zaplatit z prodeje těch sta bytů stejně nebo lépe, jako by stavěli tisíc. Dokud tedy developerské firmy mají nějaké hotovostní toky, s cenami produkce dolů nepůjdou.
Do třetice hraje roli cena peněz. Úvěry na výstavbu bytů jsou zatíženy vyššími úroky a přísnějšími podmínkami věřitelských bank. I to se nutně promítá do konečné ceny bydlení. A opět většina developerů své projekty kryje zhruba ze 60 % úvěrem. V neposlední řadě je otázkou cena stavebních pozemků. To je ale speciální problém. Vzhledem k délce stavebního řízení lze předpokládat, že pozemky nebyly pořizovány za ceny současné, ale někdy před deseti i více roky.
Leccos z toho vysvětluje, proč developerské společnosti odkládají rezidenční projekty z důvodu, že „se jim nevyplatí“, respektive proto, že se nevejdou do původních rozpočtů. Ale ještě to nevysvětluje, proč Češi musejí šetřit na nový byt nejdéle v celé EU po Slovensku, tedy téměř 14 ročních průměrných platů.
Když tuto relativní hodnotu porovnáme např. s Německem nebo Rakouskem, jsme na dvoj- až trojnásobné lhůtě. Pak se nabízí odpověď celkem snadná. Máme ceny, daně a poplatky zboží a služeb v podstatě srovnané se západní Evropou. To platí zejména u cen energie, motorových paliv, stavebních materiálů i potravin. Nesrovantelný zůstává disponibilní důchod obyvatelstva. Ten je poloviční nebo i třetinový.
Navíc trpíme dvěma tržními poruchami. Tou první je mnohokrát citovaná komplikovanost, délka a nepředvídatelný výsledek stavebního řízení, což výrazně, kromě nákladů staveb, prodlužuje i prodražuje stavění a působí chronicky nedostatečnou nabídku. Tou druhou je téměř neexistence trhu s nájemním bydlením. To ještě počátkem 90. let tvořilo zhruba polovinu bytů, nyní sotva 21 procent. Nájemní bydlení tehdy nabízely stát, obce nebo podniky. Privatizačním úsilím v 90. letech minulého a počátkem tohoto století byl tento segment bezmála zlikvidován. Dnes jej u nás nabízejí hlavně „spekulanti“ s investičními byty.
Tento trh se malinko začíná rozhýbávat, někteří developeři už mění své projekty z vlastnického na nájemní bydlení a buď budou byty sami pronajímat, nebo pro ně najdou tzv. institucionální investory, kteří nemovitosti zakoupí a pak je budou pronajímat. To ale potrvá, protože takové byty se nejprve musejí postavit… A pak jimi bude obsloužena především koupě (či nájmu) schopná část zájemců o bydlení. Ta nájmu neschopná zůstane bez nějaké rozumné regulace nájemného bez bydlení. Nebo se stane spolehlivým dodavatelem pravidelných příjmů té první, menšinové skupiny, kterou podpoří stát sociálními příspěvky na bydlení, o něž se ceny bytů a výše nájemného budou odvíjet. Nebo-li, tržní princip, postavený na různorodé nabídce, nastolen nebude.
Poslední naději na dostupnější bydlení dusí nové klimatické předpisy Evropské unie. Sem spadá především povinnost stavět byty uhlíkově neutrální a v takové proměňovat i bydlení stávající. Na ESG bude záviset i možnost financování stavebních, a tedy i rezidenčních projektů. Jisté je, že díky tomuto nařízení ceny bytů neklesnou.
