Státní podpora bydlení nezabírá, nabídka klesne o 0,9 procenta

Příští rok se očekává pokles nabídky nemovitostí o 0,9 %, což je dáno především faktem, že v současnosti nestartuje dostatečný počet projektů rezidenčního bydlení, který by se pozitivně projevil v nabídce příštího roku. Poptávka po bydlení naopak v prvním pololetí příštího roku vzroste o 2,3 procenta. Píše to analytická společnosti CEEC Research ve své Studii developerských společnosti za letošní druhé pololetí.

Velká část investičních projektů realizaci zpomalila, nebo se jejich dokončení odkládá. Přibližně třetina developerů změnila dokončované projekty na nabídku nájemního bydlení, což ještě více oslabí nedostatečnou nabídku bydlení. Developeři zabývající se rezidenční výstavbou očekávají převážně stabilní ceny nového bydlení. Podle průzkumu 63 % dotázaných plánuje držet ceny svých nemovitostí na současné úrovni.

Nabídku nového bydlení nadále limituje zdrženlivost na straně investorů z důvodu horší dostupnosti úvěrů a přetrvávajícího ochlazení poptávky po bydlení. Bankovní úvěry nebo hypotéky jsou pro dvě třetiny developerů hlavním zdrojem financování nových projektů. Úvěrové podmínky jsou pro ně značně omezující, zaznělo na setkání developerů s prodejci bytů a veřejné správy.

Počty zahájené bytové výstavby s výjimkou července 7 měsíců po sobě významně meziročně klesají. Podobně klesají počty stavebních povolení, která evidují stavební úřady, od dubna klesají každý měsíc v průměru o 9,3 procenta.

Podle 57 % developerů je nedostatečná úroveň občanské vybavenosti brzdou rozvoje bydlení a překážkou pro plánované projekty: „Financování bydlení leží na bedrech soukromého kapitálu, ale investiční projekty vedle ekonomických tlaků zatěžuje vyžadování kontribučních poplatků ze strany obcí na dofinancování veřejné infrastruktury. Obce ale nemají na výběr. Současné nastavení rozpočtového určení daní je nemotivuje k tomu, aby nebraly rozvoj nového bydlení jen jako další zátěž pro svoje rozpočty. Přitom na účtech měst a obcí leží finanční prostředky přesahující 400 miliard korun, které by měly být do infrastruktury investovány,“ vysvětluje Michal Vacek, výkonný ředitel CEEC Research.

Petr Palička, obchodní ředitel developerské společnosti Penta, podotkl, že jejich projekty předbíhají municipální. „Než obec vysoutěží infrastrukturní projekt, než jej zadá a postaví, naše domy už dávno stojí,“ poznamenal.

Téměř dvě třetiny developerů připouštějí, že kvalitní životní prostředí zvyšuje atraktivitu jejich bytových projektů. Zároveň většina z nich dodává, že chytré technologie a modro-zelené projekty prodražují jejich investice.

v Praze by se mohly prodat tisíce bytů, což motivuje investory udržovat bytovou výstavbu na určité úrovni

V Praze v prvním pololetí příštího roku se očekává mírný nárůst nabídky o 0,7 procenta. Praha se vývojem prodejů bytů vymyká trendu zbytku České republiky, v letošním roce by se v hlavním městě mohly prodat tisíce bytů, což motivuje investory udržovat bytovou výstavbu na určité úrovni.

„Nabídka nových bytů je dlouhodobě kvůli nefunkčnímu povolování nedostatečná. Poprvé po roce a půl klesla, a očekáváme, že bude klesat i dál. Dokud neklesnou ceny stavebních dodávek, bude nadále docházet k odkládání nových projektů. Po zpomalení ve druhé polovině loňského roku už od letošního jara prodeje v Praze výrazně rostou. Letošek je na bytovém trhu rokem marketingových bonusů, ze kterých mohou kupující profitovat,“ říká Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.

Na setkání s novináři Michaela Tomášková z Central Group upozornila, že velký počet projektů se odkládá z důvodů drahých hypoték a důvodu růstu cen stavebních prací. „Podmínkou rozběhu stavebnictví je pokles cen stavebních dodávek o 15 procent,“ řekla Tomášková. Jako další podmínku jmenovala sjednocení stavebních předpisů a až následnou digitalizaci stavebního řízení, které je prioritou pro ministerstvo místního rozvoje.

„Digitalizace je velká neznámá,“ řekl k tématu Zdeněk Pištora, místopředseda Svazu měst a obcí ČR. „Za největší výhru v jednání o novém stavebním zákonu považujeme zachování zachování územních stavebních úřadů. Tady zvítězil zdravý rozum.“ Za podstatné vady připravovaného zákona považuje neexistenci cenových map a financování přenesení působnosti ze státu na obce.

Daniel Ryšávka, ředitel Státního fondu pro podporu investic, zdůraznil, že na podporu investic do dostupného bydlení bylo uvolněno 800 mil. Kč státních dotací a později tato částka byla zvýšena o 260 milionů korun. „Za těchto 1,06 miliardy korun lze postavit 470 bytů,“ vypočítal. Skutečná potřeba je však odborníky odhadována na několik desítek tisíc bytů ročně a nejsou řešeny tzv. sociální byty.

V prvním pololetí příštího roku se očekává, že poptávka po nemovitostech v České republice vzroste průměrně o 2,3 procenta. Tento nárůst by měl být způsoben sníženými úrokovými sazbami, jichž využije část kupujících, které dlouhodobě trápí nedostatek dostupných bytových jednotek, ale dosud své rozhodnutí kvůli drahým hypotékám odkládali. Ve druhém pololetí se předpokládá ještě výraznější nárůst poptávky, a to o dalších 2,5 %, což naznačuje upevnění pozitivního trendu na trhu s rezidenčními nemovitostmi. 

„Očekávám určité oživení poptávky. Finanční situace domácností bude méně napjatá než letos a zejména v druhé polovině roku lze očekávat už citelnější snížení jak úrokových sazeb ČNB, tak sazeb hypotečních, což podpoří poptávku po bydlení. Ekonomika jako celek by měla růst o více než dvě procenta, a to po předpokládané letošní stagnaci, což by mělo podpořit poptávku po nemovitostech jak mezi individuálními, tak institucionálními zájemci. Rozhodně ale nečekejme nijak zářný rok,“ říká Lukáš Kovanda, hlavní ekonom Trinity Bank.

Nabídka dlouhodobě není schopna uspokojit poptávku a nevidím prostor pro zlepšení

„Vzhledem k vzrůstajícím objemům poskytnutých hypotečních úvěrů v posledních měsících se zdá, že si lidé na aktuální úroveň úrokových sazeb zvykají a trh se začíná pomalu hýbat. Dynamiku by mohlo zvýšit až snížení úrokových sazeb. Nabídka dlouhodobě není schopna uspokojit poptávku a minimálně v krátkodobém horizontu nevidím prostor pro zlepšení,“ sděluje Michal Hrbatý, ředitel společnosti UlovDomov.cz.

Klára Dostálová, místopředsedkyně Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR, však vyjádřila pochybnosti, zda úroky z hypotečních úvěrů ještě někdy klesnou ke 2 procentům. „Česká národní banka tvrdí, že stát žádnou konsolidaci veřejných výdajů nedělá, jsou tam skryté výdaje, a proto úrokové sazby klesat nebudou,“ řekl na setkání s novináři.

V Praze se očekává v prvním pololetí příštího roku výraznější růst poptávky o 2,9 procenta. Hlavním faktorem může být atraktivita Prahy jako oblasti s vysokou životní úrovní a pracovními či investičními příležitostmi. V následujícím pololetí by měla poptávka v Praze vzrůst dokonce o 3,8 %, což naznačuje, že zájem o nemovitosti v metropoli bude nadále v rostoucím trendu. „Touha bydlet ve vlastním nezmizela. Nicméně investoři vyčkávají na příznivější podmínky financování,“ všímá si Kamil Jeřábek, generální ředitel Wienerberger.

Ekonomický poradce předsedy vlády a hlavní ekonom BH Securities Štěpán Křeček poznamenal, že stát jen svými požadavky zdražuje průměrný byt 70 m² o 1,7 milionů korun. „Příjem státu z rezidenčního projektu převyšuje zisk developerů,“ prohlásil.

Developeři zabývající se rezidenční výstavbou očekávají převážně stabilní ceny nového bydlení. Podle průzkumu 63 % dotázaných plánuje držet ceny svých nemovitostí na současné úrovni. Zdražit má v úmyslu 31 % dotázaných developerů, ale v průměru pouze o 5 procent. Tento růst cen může být motivován očekáváním nárůstu poptávky a inflací. Menší skupina tvořená 6 % respondentů očekává pokles cen nabízených novostaveb v průměru o 4 procenta. Očekávání developerů ohledně cen nemovitostí tak naznačují určitou opatrnost a reakci na aktuální podmínky trhu a ekonomiky. „Cena rezidenčních nemovitostí se bude jen těžce vzpamatovávat z letošního největšího meziročního propadu za posledních třináct let. Spíše nastane určitá stabilizace,“ předpovídá Lukáš Kovanda.

Současný vývoj stagnujících cen už nekopíruje vývoj inflace, a tak dochází k reálnému snížení hodnoty nových bytů. Nominální zlevnění ale developeři odmítají. Rozevírají se tak nadále nůžky mezi cenami nových a starších bytů, neboť starší byty v letošním roce nadále zlevňují, což je způsobeno zmraženou poptávkou v důsledku drahých úvěrů. Drahé financování a stávající úroveň cen stavebních dodávek do příštího roku nedává investorům prostor pro zlevnění kalkulované ceny nových bytů. „Pokud se podíváme na další faktory, jako je cena stavebních materiálů, tak minimálně u novostaveb nevidím důvod k poklesu cen,“ říká Michal Hrbatý. 

dna cen nemovitostí bude dosaženo až zhruba za jeden nebo dva roky

Tak, jak studie vyznívá, se zdá, že nabídka nemovitostí poklesne, zatímco poptávka vzroste, což by mělo vést k růstu cen nemovitostí. „Jenomže to se mi nepozdává,“ komentuje studii CEEC Research Marketa Sichtarova, ředitelka společnosti Next Finance. „Ve hře jsou totiž makroekonomické faktory, který naznačují opak. Především si musíme uvědomit, že úrokové sazby napříč Evropou včetně eurozóny, stejně tak jako ve Spojených státech amerických, jsou buď na svém vrcholu, anebo těsně před vrcholem. Velmi obecně platí, že čím nižší úrokové sazby, tím levnější hypotéky, tedy tím větší poptávka po nemovitostech, a tedy také růst cen nemovitostí. Jenomže toto zjednodušení je opravdu značné. Mezi pohybem úrokových sazeb a pohybem cen je značné časové zpoždění. Konkrétně může být až více než dvouleté. Opět si pomohu notoricky známým příkladem z roku 2008: vrchol úrokových sazeb v Americe byl dosažen už v roce 2006, ale největší propad cen nemovitostí přišel až na konci roku 2008 a v roce 2009, kdy současně s tím začaly mít problémy banky. Důvod tohoto zpoždění: krom jiného (ale nejen) dobíhající fixace hypoték. Pokud dnes zažádáte o novou hypotéku, rozhodně bude úroková sazba vysoko nad 5 procenty. Aktuální výše tzv. hypoindexu je 6,05 procenta. Přitom ale řada lidí má stále ještě fixovanou hypotéku třeba na 1,5 procentu. I když úrokové sazby České národní banky, Evropské centrální banky či například amerického Fedu začnou postupně v dalších měsících klesat, stejně bude u těchto lidí docházet k refixaci jejich úrokových sazeb. A nové úrokové sazby již budou na vyšší úrovni. Poroste počet lidí, kteří nebudou dále schopní splácet hypotéky. A tyto hypotéky se budou dostávat na trh – nikoliv jako nové nemovitosti, ale jako nabídka starších nemovitostí. Do toho nesmíme zapomínat jeden významný faktor, který je velmi často v analýzách přehlížen. Po letech, kdy pronájem nemovitosti byl považován za jednu z nejlepších možných investicí, se mezi investory postupně rozmáhá obava, že stát na ně bude stále víc zaklekávat. Například zvyšování nájemného má být vázáno na „zelené“ úpravy nemovitosti, jako například zateplování. A všichni tuší, že stát bude také postupně zvyšovat zdanění nemovitostí, zejména těch druhých a třetích, tedy vysloveně zakoupených pro spekulaci. Tento rostoucí tlak proti majitelům nemovitostí řadu z nich motivuje se mnoho let vlastněné nemovitosti zbavit. A to navzdory faktu, že ceny již poklesly z rekordních hodnost. Tento faktor by však v úvahu brát být měl. I on totiž bude zvyšovat nabídku nemovitostí na trhu v dalších měsících. Domnívám se, že dna cen nemovitostí bude dosaženo až zhruba za jeden nebo dva roky. Nákup nemovitosti se tedy vyplatí až zhruba za dva roky. Nejen, že v tu chvíli už budou ceny na dně, ale také budou opět výrazně níže úrokové sazby,“ soudí Šichtařová. 

Společnost CEEC Research je přední analytickou a výzkumnou společností zaměřující se na vývoj vybraných sektorů ekonomiky v zemích střední a východní Evropy. Její studie jsou využívány v současné době více než 17 000 společnostmi.