Ceny bytů stouply o desetinu, stavební náklady za to nemohou
Ceny starších bytů v Česku ve třetím čtvrtletí roku 2026 dál rostly. Mediánová cena starších bytů byla meziročně vyšší o 10 %, oproti předchozímu čtvrtletí vzrostla o 1 procento. V Praze vyjde běžný osmdesátimetrový byt meziročně o více než 800 tisíc korun dráž.
Tempo růstu se sice ve srovnání s první polovinou roku v některých nejdražších městech zmírňuje, pro kupující ale zůstává dopad výrazný. U běžného bytu o velikosti 80 m² se meziroční rozdíl v kupní ceně pohybuje ve vyšších stovkách tisíc korun. Vyplývá to z dat společnosti Valuo, která dlouhodobě sleduje vývoj cen rezidenčních nemovitostí v ČR.
Nejdražším trhem zůstává dlouhodobě Praha, kde se ceny starších bytů drží výrazně nad ostatními městy. Ve 3. čtvrtletí 2026 vyšel modelový byt o rozloze 80 m² na 12,77 milionu korun, zatímco ve stejném období loňského roku stál zhruba 11,96 milionu korun. Meziročně si tak kupující museli připravit o více než 803 tisíce korun navíc.
Vysoké absolutní rozdíly jsou patrné také v Brně. Tam se cena osmdesátimetrového bytu meziročně zvýšila z 9,31 milionu korun na 10,03 milionu korun, tedy o téměř 720 tisíc korun. Přestože v největších městech už není růst tak prudký jako v předchozích obdobích, vysoká cenová hladina má za důsledek, že i mírnější procentní nárůst znamená pro domácnosti výrazný zásah do rozpočtu. „U drahých trhů, jako je Praha nebo Brno, se i jednociferný procentní růst promítá do velmi vysokých částek. Pro kupující je proto důležité nesledovat jen procenta, ale i absolutní rozdíl v korunách. Ten často rozhoduje o tom, zda domácnost na byt dosáhne, nebo musí hledat menší dispozici či levnější lokalitu,“ říká Radek Šitera, zakladatel společnosti Valuo.
Výrazný růst ale pokračuje i mimo největší centra. Z dat Valua vyplývá, že meziročně nejrychleji rostly ceny v dostupnějších lokalitách, zejména v Ústí nad Labem a Ostravě. Právě tato města ukazují, že zdražování starších bytů se už zdaleka netýká jen Prahy a Brna.
V Ostravě se cena modelového bytu o velikosti 80 m² zvýšila meziročně ze 4,96 milionu korun na 5,54 milionu korun. Rozdíl tak činí více než 579 tisíc korun. V Ústí nad Labem vzrostla cena stejného bytu z 3,66 milionu korun na 4,18 milionu korun, tedy o více než 518 tisíc korun. „Regionální města v posledních kvartálech ovlivňuje fakt, že část kupujících hledá dostupnější alternativy k Praze nebo Brnu. Vyšší poptávka se následně promítá do cen. V relativním vyjádření tak mohou levnější lokality růst rychleji než nejdražší trhy,“ doplňuje Radek Šitera.
V Olomouci byl růst v absolutním vyjádření mírnější, přesto zůstává pro kupující citelný. Byt o velikosti 80 m² zde ve třetím čtvrtletí 2026 vyšel na 7,38 milionu korun, zatímco o rok dříve stál zhruba 6,99 milionu korun. Meziroční rozdíl tak dosáhl přibližně 382 tisíc korun.
Pokračující růst cen starších bytů dále zhoršuje dostupnost vlastního bydlení. I když mezičtvrtletní růst ve třetím kvartálu dosáhl v průměru jen 1 %, meziroční srovnání ukazuje, že domácnosti, které nákup odložily, dnes často řeší výrazně vyšší finanční nároky. „Procentní růst cen může na první pohled působit abstraktně, ale při přepočtu na běžný byt je jeho dopad velmi konkrétní. Domácnost, která nákup odložila o rok, dnes ve větších městech často řeší rozdíl v řádu stovek tisíc korun. A netýká se to jen Prahy nebo Brna, ale stále častěji i jiných větších měst,“ říká Šitera.
Vývoj ve třetím čtvrtletí potvrzuje trend z předchozích měsíců. Ceny starších bytů dál rostou v celé zemi, i když rozdílným tempem. Zatímco v nejdražších městech je tempo růstu mírnější, vysoká výchozí cena znamená výrazné absolutní zdražení. Ve vybraných dostupnějších regionech, zejména v Ústí nad Labem a Ostravě, naopak pokračuje rychlejší dohánění cenové úrovně větších měst.
Průměrná cena prodaných bytů v hlavním městě Praze dosáhla v prvním letošním pololetí částky 153 100 Kč za metr čtvereční. Ve srovnání s druhou polovinou roku 2025 ceny vzrostly o 2,4 procenta. Vyplývá to z nejnovějšího Deloitte Real Indexu, který vychází z kupních smluv zapsaných v katastru nemovitostí. Celkový finanční objem uskutečněných transakcí dosáhl 71,1 miliardy korun. Nejdražší byty se během uplynulého pololetí prodávaly v Praze 1, kde průměrná realizovaná cena dosáhla 216 700 Kč za metr čtvereční. Druhou nejvyšší úroveň vykázala Praha 2 s cenou 199 900 Kč za metr čtvereční, následovaly Praha 7 se 170 100 Kč za metr čtvereční a Praha 3 se 163 000 Kč za metr čtvereční. Dominantní část trhu tvoří nadále developerské projekty a nejčastěji prodávané byty spadají do kategorie středně velkých jednotek.
Společnost Valuo (známá především díky platformě Valuo.cz) je český technologicko-analytický projekt z oboru realitního trhu (tzv. PropTech), jehož hlavním cílem je přinést transparentnost a přesnost do oceňování nemovitostí. Valuo nepracuje pouze s nabídkovými cenami z inzerátů (které bývají často nadhodnocené), ale kombinuje je s historickými daty z Katastru nemovitostí. Díky tomu dokáže spočítat, za kolik se obdobné nemovitosti v dané lokalitě skutečně prodaly.