Airbnb: daňový režim se bude lišit případ od případu
Rozhodnutí Městského soudu v Praze, podle něhož jsou peníze z Airbnb v mnoha případech příjmem z podnikání, se dalo čekat. Teď ale musíme počkat nejen na případnou kasační stížnost, ale i praxi finančních úřadů. O tom, kdy jde o nájem a kdy o ubytování, totiž rozhoduje celá řada znaků.
Podstatný je verdikt, že krátkodobý pronájem z této platformy spadá pod ubytovací služby. Tudíž by se měl danit jako podnikatelská činnost. Což má vliv na platby zdravotního a sociálního pojištění, od nichž je pouhý nájem osvobozen. Časem může provozovatele dostat i do režimu DPH.
Nájem versus ubytování
Znaků, podle nichž se odliší nájem (pro nějž dál platí významná osvobození) a ubytování (které je plnohodnotným podnikáním) je celá řada.
Vždy záleží na konkrétních skutkových okolnostech daného případu a tom, jak se mozaika zjištěných okolností poskládá. V principu je to ale jednoduché – jedno z kritérií spočívá v tom, že někdo svou nemovitost opakovaně pronajímá více lidem. Neexistuje však hranice, abychom řekli, že jeden nebo dva byty jsou v pořádku a tři už je moc.
Důležité jsou služby, typické právě pro ubytování. Pokud máte ustlanou postel, uklizeno, dokonce umyté nádobí a o nic se nestaráte, je to ubytovací služba. Stejně tak, když vám někdo zajistí toaletní papír, nebo dokonce ručníky, mýdlo…
To je zcela jiná situace, než když si někdo dejme tomu v covidu nebo na léto pronajal někde chalupu. Byť jen na dva, tři měsíce. Šlo o krátkodobý pronájem, ale nájemce si vše zařizoval sám. Stejně jako kdyby si najal normálně byt na dlouhodobé bydlení.
Sporné to může být, pokud někdo takto pronajímá opakovaně. Pokud tak pronajímá třeba i více bytů, pak se i při zdržení se uvedených služeb zřejmě bude na něj hledět jako na podnikatele.
Na rozsudku městského soudu se mi líbí argumentace Ústavním soudem, který říká, že nájem bytu lidé používají k tomu, aby si zabezpečili svoje životní potřeby. V daňovém právu máme doktrínu určení mezinárodního zdanění, kde se řeší, v jaké zemi je poplatník rezident. Určuje se takzvané středisko životních zájmů, což je tam, kam se člověk vrací po práci domů, dělá si tam večeři, spí tam, má tam svoje oblečení, elektroniku, dívá se tam na televizi a podobně. Na podobném základě také Ústavní soud šikovně rozlišuje pronájem bytu od podnikání v ubytování.
Může dojít i na potřebu jiné kolaudace
Samozřejmě by na to lidé nabízející Airbnb měli reagovat. Mohou sice čekat, zda nedojde ještě na kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu a stav věcí se nakonec nezmění. Ale raději by měli začít fungovat stejně jako třeba majitel penzionu. Pokud nejsou přesvědčeni, že právě jich se nález netýká, měli by si zařídit živnostenské oprávnění na poskytování ubytovacích služeb a zřídit si sídlo.
Také si ale budou muset dát pozor, zda je jejich ubytovací jednotka v souladu se stavebním zákonem. Potřebná je i odpovídající kolaudace, protože u bytů k pronájmu a prostor k ubytování se její pravidla liší. Je třeba přihlásit se k sociálnímu a zdravotnímu pojištění. A vzhledem k tomu, že se jedná o příjem z ekonomické činnosti z hlediska DPH, tak sledovat obrat pro plátcovství DPH.
A protože prekluzivní lhůta pro stanovení daně je tříletá, nelze vyloučit, že finanční úřady přijdou zpětně kontrolovat i aktivitu za roky 2018 až 2020.
