Zájem o byty poroste, nájemné také, ale málo
Ceny bytů budou nadále stoupat, přesto ve druhé polovině roku 2024 se zvedne zájem o pořízení vlastního bytu. V praxi se ukáže, jak moc se (ne)povedla digitalizace stavebního řízení, tempo růstu počtu velkých pronajímatelů kvůli rostoucí oblibě nájemního bydlení ještě stoupne a nájmy porostou jen velmi zvolna v tempu kolem inflace. To jsou některé z osmi trendů příštího půl roku, jak je vidí Asociace nájemního bydlení (ANB).
“Na trhu s bydlením očekáváme pokračující oživení a pozitivní atmosféru, kdy náklady na bydlení už nebudou lidem stoupat tak jako na přelomu roku, a čím dál volněji se bude dýchat developerům, pronajímatelům i investorům. Bohužel bod zlomu, kdy se začne stavět více bytů, stále vidět není,” říká Jakub Vysocký, prezident Asociace nájemního bydlení.
Přestože ceny bytů budou nadále stoupat, ve druhé polovině roku 2024 se zvedne zájem o pořízení vlastního bytu ať už na bydlení, nebo na investici. Rozhodující bude podzim, kdy se očekává, že stoupne schopnost lidí vzít si hypotéku. “Zatímco nyní se ceny hypotéky průměrně pohybují kolem 5 procent, na konci roku 2024 by mohly být kolem 4,5 procenta. Důležité bude, jak se budou nadále vyvíjet úrokové sazby ČNB. Podstatným faktorem pro růst počtu hypoték ale bude i nadále nízká nezaměstatnost a meziroční růst mezd, který může na konci roku dosáhnout hodnoty kolem 7 procent,” říká Vysocký.
Podzim 2024 bude z hlediska nové legislativy na trhu s bydlením jedním z nejintenzivnějších za posledních několik let. Do praxe se začnou zavádět nové normy vztahující se k novém stavebnímu zákonu, který platí od 1. července 2024. Novela přináší celkem 6 nových prováděcích vyhlášek. Ukáže se také, jestli se povedla digitalizace, nebo tzv. Portál stavebníka vyhoří. Navíc Státní fond podpory investic (SFPI) začne na podzim rozdělovat 8 miliard korun a na podporu výstavby nájemního bydlení. “V poslanecké sněmovně se bude zcela jistě emotivně projednávat zákon o podpoře v bydlení. Norma počítá s cca 270 novými kontaktními místy pro bydlení, ale také přináší rozkaz k vyklizení bytu, který by měl pronajímatelům pomoci v boji s neplatiči, nebo přináší garance pro majitele bytů, kteří ho dají do pronájmu. Celkově pan ministr prožije zcela jistě náročný podzim,” říká viceprezident ANB Tomáš Kašpar.
Na trhu s nájemním bydlením se každý měsíc objevují nové společnosti, které se rozhodly nájemní bydlení provozovat samy. Nájemní bydlení je totiž z hlediska výnosu sexy i pro opravdu velké hráče. „Typickým příkladem toho je společnost AFI, která koupila 800 nájemních bytů ve výstavbě od společnosti Finep. Tím se jejich portfolio rychle rozroste na cca 1700 bytů. Do provozování nájemního bydlení se ale ve velkém pustil také třeba investiční fond Mint nebo společnost Fidurock. Tenhle trend půjde rychle dál, víme o dalších hráčích, kteří seriózně uvažují o vstupu na trh. Nájemní bydlení prostě bude v kurzu,“ vysvětluje člen prezidia ANB Stanislav Kubáček.
V prvním čtvrtletí byl podle Rent indexu od společnosti Deloitte průměrný růst nájmů pouze 1 procento. Druhé čtvrtletí lze čekat možná trošku vyšší růst, protože řada pronajímatelů valorizuje nájem po 30. červnu, ale celkově nájmy porostu jen velmi zvolna, a to až do konce roku. „Cena bytů půjde nahoru rozhodně rychleji než nájmy. V tuto chvíli se zdá, že faktory ovlivňující růst nájmů jsou už za námi nebo zmizely. Nečekáme nic dramatického,“ chlácholí prezident ANB Jakub Vysocký.
Církve masivně nakupují projekty nájemního bydlení nebo přebudovávají objekty vlastní jako jeden z pilířů jejím příjmu poté, co v roce 2030 nastane jejich definitivní finanční odluka od státu. Pražské arcibiskupství má již dokonce svou vlastní značku Xplace, ale aktivní je nyní už i Olomoucké nebo Královéhradecké arcibiskupství. „Do budoucna se církev stane jedním z hlavních hráčů na trhu s nájemním bydlením,“ predikuje vývoj člen prezidia ANB Daniel Bacík.
Podle kvartálního monitoringu ANB se počet neplatičů meziročně mezi prvním čtvrtletím 2023 a 2024 snížil o několik desetin procenta na hodnotu 2,4 procenta. „Domníváme se, že počet neplatičů nájemného bude stagnovat. Faktory typu energetická krize, které ovlivňovaly růst počtu neplatičů nájemného v minulých letech, zmizely a v tuto chvíli nevidíme na obzoru další, které by situaci měly změnit. Právě proto je nyní ale velmi vhodná doba na přijetí opatření, která případné vystěhování neplatičů zrychlí,“ říká Vysocký.
Čím dál více velkých pronajímatelů začne nájemní vztah digitalizovat. Největší pronajímatel bytů v ČR společnost Heimstaden spustila digitalizace nájemního vztahu přes Bank ID už v prosinci 2023 a zdá, se že se jí to podařilo. Ostatní pronajímatelé proces pečlivě sledují a budou ji následovat. „V tuto chvíli se pomalu blížíme ke dvěma třetinám všech našich nájemců, kteří už mají plně digitalizovanou smluvní dokumentaci. Od ostatních pronajímatelů cítíme velký zájem, takže čekáme posilování tohoto trendu,“ komentuje digitalizaci nájemního vztahu člen prezidia ANB a generální ředitel Heimstadenu Jan Rafaj.
S trendem „přines si kufr a bydli“ přišli velcí pronajímatelé, ale nyní se kompletně vybavené byty začínají ve větší míře objevovat i mezi individuálními pronajímateli. „Kompletně vybavené byty chtějí buď velmi mladí nebo velmi úspěšní lidé, kteří často dojíždějí za prací. Individuální pronajímatelé už přišli na to, že jim plně zařízený byt nejen umožní zvednout nájem, ale hlavně jim přivádí bonitní klientelu, o níž samozřejmě stojí,“ popisuje trend člen prezidia ANB Stanislav Kubáček.
