Majitelé realit budou dekarbonizovat, nebo prodávat
Regulační a společenské tlaky se staly hnací silou éry renovace nemovitostí po celé Evropě. Vlastníci i nájemci zvažují, co podniknout, aby jejich majetek, který nevyhovuje závaznému předpisu ESG, nebyl znehodnocen. Zatím tápou, jak a za kolik renovace uskuteční. Bezmála polovina majitelů zvažuje prodej části svého portfolia. Ukázala to studie poradenské realitní společnosti Colliers.
Ve své nové studii Evropská vlna renovací společnost Colliers shrnuje kroky, které mohou investoři, vlastníci i nájemci předem podniknout, aby zajistili, že hodnota jejich aktiv neutrpí v souvislosti s plánovanou dekarbonizací zastavěného prostředí do roku 2050. Vlastníci evropských nemovitostí a investoři, kteří již zahájili prostřednictvím modernizace cestu k čistým nulovým uhlíkovým emisím, mají potenciál, aby se jejich počáteční výdaje přeměnily v kapitálovou hodnotu. V případě zavedení významných energetických úspor odhaduje společnost Colliers potenciální zvýšení hodnoty nemovitostí v průměru o 10 procent.
Značná část investorů si není v současné situaci jistá ekonomickými aspekty modernizace nemovitostí. Kolik finančních prostředků by bylo na modernizaci aktiv zapotřebí (odhad je 10 % hodnoty AUM – Assets Under Management) neví 44 % investorů a 50 % nemá jasno, jak by modernizace měla být financována. Dalších 45 % investorů předpokládá, že se v příštích 5 letech zbaví až 20 % svého portfolia, pokud budou tato aktiva považována za nevyhovující s ohledem na požadavky ESG.
„Národní a celoevropské cíle v oblasti energeticky účinných budov se stávají významným faktorem transformace trhu s nemovitostmi. Předpisy ESG týkající se zastavěného prostředí se stále zpřísňují, což má dopad jak na nájemce, tak na pronajímatele a investory,“ komentoval závěry studie Andy Hay, výkonný ředitel pro správu nemovitostí a ESG v regionu EMEA ve společnosti Colliers. „Evropská unie se domnívá, že tempo renovace nemovitostí musí být oproti současnosti nejméně dvojnásobné, ale i toto doporučení výrazně zaostává za tempem změn doporučovaným předními oborovými think-tanky.“
Podle společnosti Colliers současná i budoucí vlna renovací urychluje riziko, že některá aktiva v oblasti komerčních nemovitostí budou ztrácet hodnotu, pokud se nepřizpůsobí novým regulačním a tržním požadavkům. Investoři, vlastníci a nájemci samozřejmě vyhodnocují kroky, které musí podniknout, aby sladili svá aktiva a procesy s předpisy EU, s dlouhodobou finanční výkonností i vlastními deklarovanými závazky ke standardům ESG.
„Trh týkající se modernizace aktiv v oblasti komerčních nemovitostí má jasnou dynamiku. Bez ohledu na pokračující aktivitu EU a národních vlád a širší společenský tlak je přitom tato dynamika primárně tlačena tržními silami včetně snahy o snížení nákladů na energii a pronájem,“ vysvětluje Sam Addison, vedoucí oddělení řízení podnikových projektů v EMEA Occupier Services ve společnosti Colliers.
Analýza společnosti Colliers ukazuje, že navzdory počátečním nákladům mohou investice do modernizace komerčních nemovitostí přinést zvýšení hodnoty. „Naše výpočty ukazují, že v případě zavedení významných energeticky úsporných úprav lze dosáhnout průměrného potenciálního zvýšení hodnoty nemovitosti o 10 %, a to prostřednictvím kapitalizace dodatečného ‘energetického nájemného’ a bez dodatečných nákladů pro nájemce,“ dodává S. Addison.
Investoři se v případě modernizace komerčních nemovitostí aktuálně zaměřují především na dva aspekty, energetickou účinnost budov a snížení provozních uhlíkových emisí, následuje snížení spotřeby vody a uhlíkové emise vzniklé v souvislosti se samotnou nemovitostí. Z průzkumu společnosti Colliers (Global Investor Outlook Survey 2023) však také vyplynulo, že mezi investory stále panuje velká nejistota ohledně nákladů a financování hloubkové energetické renovace nemovitostí.
Damian Harrington, vedoucí výzkumu pro globální kapitálové trhy a region EMEA ve společnosti Colliers, v této souvislosti říká: „Téměř polovina investorů stále nemá jasno v tom, kolik budou energetické úpravy nemovitostí stát. Odhaduje se, že by mohlo jít až 10 % hodnoty spravovaných aktiv, někteří vlastníci a investoři jsou však přesvědčeni, že to může být i podstatně více. Mnozí vlastníci nemovitostí a investoři navíc nevědí, jak a odkud tyto modernizace financovat. Může zde existovat příležitost využít specializované zelené finanční nástroje – například zelené dluhopisy – ale to je vždy třeba konkrétně posoudit v rámci celkového auditu portfolia. Podle našeho názoru je ale důležité to udělat raději dříve než později. Mnozí investoři do komerčních nemovitostí již nyní předpokládají, že se v příštích pěti letech zbaví až pětiny svého portfolia z aktiv, která se považují za nevyhovující z hlediska ESG.“
