Kupujte byty, nebudou!
Ceny bytů klesají, úroky na hypotéky také. Realitní agenti, developeři a investiční poradci nabádají lid, aby kupoval byty, že levnější už nebudou. Jisté to není, ale stát se to může. Podobné rady padaly už zjara, kdy ceny bydlení stagnovaly. Že prý je to vhodná přestávka k nákupu, levnější byty nebudou, jen růst cen bude pozvolnější. To není kritika poradců, jen konstatování, že předvídání je vždy složité a nejisté. Zvláště, když se týká budoucnosti.
„Poslední čísla o realitním trhu, která vydala skupina European Housing Services, hlásí stagnaci pražského trhu a propady v cenách středočeského i jihomoravského. Jakkoli mohou dávat naději, že dostupné ceny bydlení je možné vyčekat, opak je pravdou. Nejedná se o nic jiného, než poslední pokles před pořádným nadechnutím, které už počítáme na jednotky týdnů. A s ním i konec nadějí na výhodný nákup,“ píše například Martin Machala, realitní expert ve společnosti Ownest.
Meziročně ceny nemovitostí klesly v průměru o 10 až 15 procent. „Pád začal až v posledním čtvrtletí loňského roku, kdy reality dosáhly cenového stropu ve většině krajských měst. Do té doby ceny nemovitostí rostly ve všech regionech o desítky procent,“ říká Hendrik Meyer, ředitel realitního tržiště bezrealitky.cz. „V důsledku hospodářství a horší dostupnosti hypoték v závěru loňského roku klesla poptávka a ceny nemovitostí začaly padat. Kupující navíc spekulovali na další snižování cen po Novém roce a nákup odkládali.“
Poptávku po bydlení zmrazily vysoké úrokové sazby na hypotéky a pokles kupní síly obyvatel, respektive velmi citelné snížení jejich reálných příjmů, podle různých odhadů o 20 až 30 % za poslední tři roky. Letos už mzdy nominálně rostou o 8 až 9 procent, nezaměstnanost se zatím nekoná, inflace polevuje.
Jenže nálada obyvatelstva zdaleka není A1. Důvěra spotřebitelů v ekonomiku se v září meziměsíčně snížila, informoval Český statistický úřad (ČSÚ). Počet respondentů očekávajících zhoršení celkové ekonomické situace v Česku v následujících dvanácti měsících se v září výrazně zvýšil. Počet domácností hodnotících svou současnou finanční situaci hůře ve srovnání s předchozími dvanácti měsíci či očekávajících její zhoršení v příštích dvanácti měsících se oproti srpnu téměř nezměnil. „Důvěra mezi spotřebiteli se v září snížila podruhé za sebou. Důvody zůstávají neměnné. Velký počet respondentů pociťuje pokles své životní úrovně a ještě větší počet se obává zhoršení hospodářské situace v následujících 12 měsících,“ sdělila Anastasija Nejasova z oddělení konjunkturálních průzkumů ČSÚ.
Zřejmě tedy poptávku po bydlení zvýší jen nepatrné procento těch, kteří potřebují bydlení. Větší nejspíše bude od těch, kdo hledají bezpečnější a výnosnější způsob zhodnocení svých úspor. Byt jako takové malé rodinné zlatíčko. Nájemným si přilepší k dosavadním příjmům, protože i nájemné stoupá tak, jako stoupá počet rodin, které si nemohou vlastní bydlení koupit. V Praze od ledna vzrostla poptávka po pronájmech zhruba o 5 %, v Ostravě je zájem dvojnásobný oproti konci loňského roku a odborníci z bezrealitky.cz očekávají, že poroste o dalších 20 procent. I tak je nájemné na třípokojový byt třetinové ve srovnání s měsíční splátkou hypotéky.
Trh s hypotékami se sice od března opět oživil, ale kvůli novým přísnějším pravidlům úvěr získá méně žadatelů než dříve. Oživení trhu je navíc jen iluzorní. Pokles úroků na hypoteční sazby činí dvě setiny procentního bodu. „Minulý rok bude patřit mezi ty, kdy byl pokles poptávky po nemovitostech, a tedy i jejich financování, jeden z nejhlubších. Proto se nyní zdá, že realitní a hypoteční trh prudce roste, ale on se vlastně jen pomalu vrací někam, kde byl a kde se čekal růst a přitom přišel propad,“ hodnotí Lukáš Kaňok, ředitel sekce Finance společnosti Kalkulátor.cz. Poradenská a výzkumná společnost CEEC Research vyzkoumala mezi developery, že příští rok klesne nabídka bytových nemovitostí o 0,9 %, poptávka naopak o 2,3 % stoupne. Developeři zabývající se rezidenční výstavbou očekávají převážně stabilní ceny nového bydlení, takže žádné zlevňování. Podle průzkumu 63 % dotázaných developerů plánuje držet ceny svých nemovitostí na současné úrovni.
Podle ukazatelů ČSÚ je české stavebnictví v útlumu. Stavební produkce podle Českého statistického úřadu k červenci klesla meziročně o 2,1 procenta. Počet zahájených bytů meziročně klesl o 23,1 % a dosáhl hodnoty 3 102 bytů. Počet dokončených bytů meziročně klesl o 21,8 % a činil 2 792 bytů. Stavebníci si stěžují na vysoké pořizovací náklady, zejména stavebních prací a materiálů. Ty způsobily, že se výstavba rezidenčních nemovitostí stává nerentabilní a kvůli tomu nepřibývá potřebné množství nových bytů. S dostupností bydlení má Česká republika dlouhodobý problém, nové byty zdražily za poslední rok o čtvrtinu, což je nejvyšší nárůst v celé Evropské unii. „Co se týká dostupnosti bydlení, Česká republika je na tom v mezinárodním srovnání velmi špatně. Řekl bych, že je mezi zeměmi s nejnižší dostupností bydlení,“ řekl Českému rozhlasu Martin Lux ze Sociologického ústavu Akademie věd. To potvrzuje i studie auditorské a poradenské společnosti Deloitte, podle níž Češi spoří na nový byt hned po Slovácích nejdéle z celé EU. Průměrná cena nového bytu meziročně poskočila o 12 procent na více než 92 tisíce korun za metr čtvereční. Realitní agentury ovšem hlásí ceny v Praze kolem 146 tis. Kč za čtvereční metr.
Zvyšování cen stavebních materiálů pokračuje již od počátku letošního roku, kdy došlo k mírnému zdražení téměř poloviny materiálů, které sleduje společnost ÚRS CZ zabývající se sledováním stavebních zakázek či tvorbou rozpočtů pro stavby. Z celkových 124 sledovaných druhů materiálů jich cenový nárůst vykázalo 59, z čehož 5 vzrostlo o více než 5 procent. „Je to vidět již na cementu, jehož cena v lednu stoupla o 20 až 25 procent, u pytle o váze 25 kg se zvýšila z 80 na 100 korun. Další materiály obsahující cement to tak musejí promítnout do ceny také, což se týká betonárek. Těm třeba stoupla i cena kameniva,“ říká ředitel obchodního managementu Pro-Doma Daniel Bielich. Útlum je vidět mj. také na nákladní silniční dopravě. Přeprava stavebních materiálů se meziročně snížila o 15 procent.
Dalším problémem developerů, vedle chronicky neřešeného dlouhého a nepředvídatelného stavebního řízení, jsou přísné podmínky bank pro poskytování úvěrů na stavební projekty. Samozřejmě s patřičně vysokými úroky. Odložené rezidenční projekty také spadnou pod zpřísněné normy ochrany klimatu, které podle odhadů odborníků zdraží bydlení o 5 až 12 procent.
Že by do trhu bydlení nějak výrazněji promluvila státní podpora nelze očekávat. Daniel Ryšávka, ředitel Státního fondu pro podporu investic, sdělil, že na podporu investic do dostupného bydlení bylo uvolněno 800 mil. Kč státních dotací a později tato částka byla zvýšena o 260 milionů korun. „Za těchto 1,06 miliardy korun lze postavit 470 bytů,“ vypočítal. Při hbitosti úřadů je toto množství nutné rozpočítat na příštích zhruba 10 let. Skutečná potřeba je však odborníky odhadována na několik desítek tisíc bytů ročně, mimo byty sociální.
Tak, a teď co s prachama. Byt nebo zlato?
