Silná poptávka láká investory do bydlení, nejvíce nájemního
Na tuzemském realitním trhu se letos nejvíce promění investice a segment bydlení. Ukazuje to průzkum mezi realitními experty Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN). Většina jeho respondentů očekává růst investic do realitního trhu v rozmezí o 1 až 10 procent. Loňský rok byl přitom z hlediska objemu investic mimořádně silný a patřil k nejlepším v historii českého realitního trhu.
„Rezidenční sektor je dnes z pohledu investorů jedním z nejstabilnějších segmentů trhu. Silná poptávka po bydlení spolu s omezenou nabídkou vytváří dlouhodobě atraktivní investiční prostředí, zejména pro projekty rezidenčního bydlení. Právě tento segment proto bude podle našeho názoru v následujících letech přitahovat významnou část investičního kapitálu,“ vysvětluje Tomáš Hochmeister, generální ředitel společnosti Penta Funds Management.
Nemovitosti si podle respondentů nadále udržují silnou pozici mezi investičními třídami aktiv, investoři však budou při rozhodování stále selektivnější. Větší důraz budou klást na kvalitu aktiva, lokalitu, stabilitu výnosu a celkový rizikový profil investice, včetně regulatorních a provozních faktorů.
„Domácí kapitál zůstane jedním z klíčových motorů realitního trhu. Investoři se budou zaměřovat především na rezidenční projekty a rozvojové pozemky, zároveň očekáváme pokračující silnou aktivitu realitních fondů na českém i středoevropském trhu,“ říká Zdenka Klapalová, prezidentka ARTN a jednatelka společnosti Knight Frank.
Z jednotlivých segmentů realitního trhu vychází jako nejatraktivnější nájemní bydlení, které odborníci zároveň označují za oblast s největším očekávaným přírůstkem nové nabídky oproti předchozím rokům. Vysoký zájem investorů přetrvává také o rezidenční projekty určené k prodeji. Naopak u kancelářských a maloobchodních nemovitostí převažuje spíše průměrný investiční zájem, podobně jako u průmyslových nemovitostí. U hotelového segmentu jsou očekávání výrazně rozptýlenější a častěji se objevuje nejistota ohledně dalšího vývoje.
V rezidenčním segmentu experti očekávají další růst cen nových bytů i nájmů, což souvisí s dlouhodobým napětím mezi silnou poptávkou a omezenou nabídkou. Zároveň se předpokládá postupný růst podílu institucionálního nájemního bydlení, které by mohlo tvořit přibližně 10–20 % nově zahajovaných projektů.
„Napětí mezi poptávkou a nabídkou je dlouhodobým rysem českého rezidenčního trhu a podle očekávání expertů bude přetrvávat i v dalších letech. Rostoucí role velkých investorů v segmentu nájemních rezidenčních nemovitostí přitom představuje jeden z trendů, který může trh postupně stabilizovat a přinést větší objem profesionálně spravovaného nájemního bydlení,“ doplňuje Pavel Kliment, člen dozorčí rady ARTN a partner společnosti KPMG.
Průzkum také ukazuje rozdíly mezi jednotlivými lokalitami v České republice. V Praze panelisté nejčastěji očekávají růst cen nových bytů o 5–10 %, zatímco v regionech se podle respondentů pravděpodobněji objeví mírnější růst do 5 %.
„V letech 2026 a 2027 bude rezidenční trh pokračovat v růstu, ale jiného charakteru než před rokem 2022. Půjde o trh selektivní, strukturálně napjatý a výrazně diferencovaný. Cenově lze očekávat další růst, zejména u novostaveb a kvalitních projektů v dobrých lokalitách, a to především kvůli chronickému nedostatku nové nabídky, drahé výstavbě a pomalému povolování,“ vysvětluje Marcel Soural, člen správní rady ARTN a předseda představenstva Trigema. Růst podle něj nebude skokový, ale stabilní a dlouhodobý, spíše tažený strukturálním deficitem bytů než spekulací.
Soural také upozorňuje, že poptávkově se trh rozdělí: „Část domácností zůstane mimo vlastnické bydlení kvůli dostupnosti financování, což výrazně posílí nájemní segment a institucionální nájemní bydlení. Vlastnické bydlení se bude více orientovat na bonitní klientelu, menší dispozice a projekty s přidanou hodnotou jako je lokalita, služby nebo energetika.“
Z hlediska struktury investic do komerčních nemovitostí zůstane podle expertů dominantní domácí kapitál, zatímco zahraniční investoři budou spíše doplňovat likviditu trhu.
Respondenti se zároveň výrazně shodují v otázce dostupnosti bydlení. Bez zásadních změn legislativy a zrychlení povolovacích procesů se podle devíti z deseti odborníků situace v příštích letech výrazně nezlepší. Výsledky průzkumu dlouhodobě ukazují, že hlavní limity rozvoje trhu neleží na straně kapitálu ani poptávky, ale především v legislativním prostředí. Pomalé a nepředvídatelné povolování, regulatorní nejistota nebo nedostatečná infrastruktura zásadně ovlivňují tempo nové výstavby, uvádí průzkum ARTN.
„Z pohledu financování očekáváme v příštích letech spíše stabilitu než výraznou změnu. Banky jsou připraveny financovat kvalitní rezidenční projekty i bydlení domácností, klíčovým faktorem dalšího vývoje ale zůstává schopnost trhu rychleji přivádět nové projekty do realizace. Bez zrychlení povolovacích procesů se totiž nabídka nového bydlení nebude zvyšovat tempem, které by dokázalo zmírnit současný tlak na růst cen a nájmů,“ uzavírá Martin Vašek, generální ředitel ČSOB Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny.
Výzkum pro ARTN, jehož výsledky jsou shrnuty do studie Trend Report, zpracovala společnost INCOMIND na panelu realitních expertů v lednu 2026. Výzkumu se zúčastnilo 78 respondentů.
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) je neziskový zájmový spolek, který funguje od roku 2001 a sdružuje více než 100 předních osobností působících ve všech oblastech realitního trhu. Je majitelem prestižní realitní soutěže Best of Realty. Od roku 2002 vydává pravidelné souhrnné zprávy o stavu českého realitního trhu Trend Report.