Investice do cihel: jistota je jistota
Investice do cihel si mezi Čechy drží prvenství, za atraktivní je stále považuje 78 % lidí. Co je ale jejich hlavní motivací? Vedle vidiny zhodnocení peněz je to především pocit bezpečí. Pro více než 4 z 10 investorů je při výběru realitního projektu nejdůležitější kvalita nemovitostního zajištění. Očekávaný výnos rozhoduje jen u každého desátého. A zdá se, že si do crowdfundingu přenášejí osvědčené strategie nákupu investičního bytu: sázejí na známé developery a velká města, přestože zde nemusí platit stejná pravidla. Ukázal to průzkum investiční společnosti Investown.
Češi mají k nemovitostem dlouhodobě silný vztah. Vlastní byt či dům pro ně nepředstavuje jen místo k bydlení, ale také jistotu a způsob, jak uchovat hodnotu úspor. Tento přístup odpovídá i obecně konzervativnímu postoji k investování, podle ministerstva financí zohledňuje 84 % Čechů riziko finanční ztráty, zatímco výnos je důležitý jen pro 62 % z nich.
Průzkum investiční platformy Investown mezi 1538 respondenty, který se zaměřil na to, podle čeho investoři vybírají konkrétní realitní projekty, tyto dlouhodobé trendy potvrzuje. Pro 42 % respondentů je při výběru projektu nejdůležitější kvalita nemovitosti, kterou je investice zajištěna. Dalších 20,55 % se rozhoduje podle zkušeností developera a 13,39 % podle ekonomiky projektu. Očekávaný výnos skončil až čtvrtý s 10,53 %.
„Podle nás se tady potvrzuje, že pro české investory důvěra v cihlu a nemovitosti nadále trvá. Zatímco třeba u akcií jsou investoři ochotni podstoupit vyšší riziko výměnou za potenciálně vyšší výnos, u nemovitostí mají jiná očekávání. Vnímají je především jako způsob, jak své peníze ochránit a dlouhodobě zhodnotit, nikoliv jako příležitost k rychlému zisku. Proto při výběru konkrétního projektu tolik řeší kvalitu zajištění a až následně to, kolik jim investice vydělá,“ říká Alan Pock, generální ředitel investiční platformy Investown.
Pocit bezpečí je společným jmenovatelem pro většinu investorských rozhodnutí i v případě dalších parametrů, které se při výběru konkrétního projektu zohledňují. Investoři dávají přednost známým developerům a velkým městům, kde očekávají stabilní poptávku po bydlení a tím i větší šanci na úspěšné dokončení a prodej projektu.
Velkého developera investoři upřednostňují téměř sedmkrát častěji než malého, a to i při srovnatelných investičních podmínkách. Při srovnání projektů se stejným výnosem, zajištěním a dobou splatnosti, by téměř polovina investorů (47,59 %) volila velkou developerskou společnost působící po celé republice, zatímco malému regionálnímu developerovi by dalo šanci jen sedm investorů ze sta (7,09 %), více než třetina ale velikost firmy vůbec neřeší.
Podobně investoři přistupují i k lokalitě. Ačkoli ji za hlavní kritérium výběru označilo pouze 5,27 % respondentů, nejraději by investovali v Praze (44,47 %), následované ostatními krajskými městy (26,59 %) a Brnem (8,52 %). Menší města a regiony preferuje jen 15,86 % dotázaných.
„Investoři hledají především předvídatelnost. Velký developer a projekt v Praze pro ně představují kombinaci, u které očekávají nejmenší riziko a největší šanci, že se byty podaří prodat a úvěr splatit. Je to pochopitelné, protože známá značka i silná poptávka po bydlení dodávají pocit jistoty. Neznamená to ale, že menší regionální projekt musí být rizikovější. O skutečné kvalitě investice rozhoduje především ekonomika projektu, finanční zdraví developera a hodnota zajištění,“ vysvětluje Alan Pock.
Ukazuje se, že investoři při výběru realitních projektů uplatňují podobnou logiku jako při pořizování vlastního investičního bytu. Největší zájem mají o novostavby bytových domů s byty určenými k prodeji, které preferuje 58,32 % respondentů. S výrazným odstupem následují rekonstrukce a přestavby (15,08 %), průmyslové a logistické nemovitosti (10,73 %) a výstavba rodinných či řadových domů (8,45 %).
Preference bytů zapadá do širšího vzorce: Češi dávají přednost rezidenčním nemovitostem, velkým městům a zavedeným developerům, tedy kombinaci, se kterou si spojují stabilní hodnotu a dobrou prodejnost. Jenže zatímco při nákupu investičního bytu může být taková úvaha opodstatněná, u crowdfundingového financování developerských projektů nemusí stejná pravidla vždy platit.
„Logiku nákupu vlastního bytu nebo jiné přímé investice do nemovitosti investoři často přenášejí i do svého přístupu ke crowdfundingovému financování. V tomto případě ale není rozhodující atraktivita nemovitosti, ale především schopnost developera projekt dokončit a splatit úvěr. Ani prestižní pražská adresa není automatickou zárukou nižšího rizika, důležitější je ekonomika projektu a kvalita jeho zajištění,” vysvětluje Alan Pock z Investownu.
V Česku se dlouhodobě prodává jako investičních přibližně 30 až 40 % všech nových bytů, přičemž ve velkých městech (zejména v Praze a Brně) a u menších dispozic (1+kk, 2+kk) bývá tento podíl ještě vyšší. Novostavby ve velkých městech (Praha, Brno) zhruba 4 z 10 prodaných bytů kupují investoři (ať už drobní individuální investoři na pronájem či jako uložení kapitálu, nebo institucionální fondy). U některých developerských projektů zaměřených na menší byty podíl přesahuje i 50 procent. Celkový počet investičních bytů v ČR podle údajů analytické společnosti Dataligence a Asociace nájemního bydlení se v Česku aktuálně pronajímá zhruba 223 000 investičních bytů (vlastněných přibližně 71 tisíci individuálními pronajímateli), což tvoří asi desetinu všech bytů v bytových domech. Ačkoliv čistý výnos z nájmu se ve velkých městech pohybuje jen kolem 3,5 % ročně, podle průzkumů z roku 2026 považuje přes polovinu zájemců o koupi bytu tuto transakci primárně za investici. Sází totiž především na dlouhodobý růst tržní hodnoty nemovitosti.
Jinou motivací investic do rezidenčního bydlení mohou být historické zkušenosti z vykrádání investičních fondů v 90. letech nebo varování před podvodnými investičními nabídkami v letech současných. Průměrný výnos investice 3,5 % je sice velmi blízko míře inflace, leč ceny bytů rostou rychleji: průzkum společnosti CEEC Research mezi developery ukázal, že 89 % developerských společností plánuje zvyšování cen svých nemovitostí. Očekávané zdražení dosahuje v průměru 6,2 procenta. Zbývajících 11 % firem předpokládá zachování cen, žádná z oslovených společností nepočítá se zlevňováním. Poradenská a účetní společnost Deolitte vypočítala, že ve srovnání s rokem 2014, kdy byla hodnota indexu ceny bytů v prvním letošním čtvrtletí úrovně 275,9 %. Pražské novostavby tak za poslední dekádu téměř ztrojnásobily svou průměrnou nabídkovou cenu.
Podle Indexu bydlení, který sestavuje skupina ČSOB, ve třetím letošním čtvrtletí stouply ceny bytů o 1,3 % ve srovnání s kvartálem předchozím a o 9,3 % meziročně. Míra inflace, měřená indexem spotřebitelských cen, v září činila meziročně 2,5 procenta. Ceny bytů tak rostly 3,7krát rychleji.