Hypoteční úvěry klesly, od září se mění pravidla předčasného splacení
Objemy sjednaných hypotečních úvěrů v měsíci červnu 2024 opět o něco málo vzrostly. Podle údajů ČNB je ovšem onen mírný nárůst způsoben nárůstem refinancování. Objem nových hypotečních úvěrů meziměsíčně o pár desetin procenta poklesl, uvádí se v analýze specializované poradenské společnosti Gepard.
„Půlka roku je již obdobím, kdy si začínáme opatrně tipovat, jak celý rok skončí. Tyto odhady jsou často výsledkem exaktních matematických modelů. To znamená, že vezmeš objem prvního pololetí a vynásobíš ho dvěma. Letos na to půjdu přece jen sofistikovaněji, protože první měsíce roku byly ještě docela slabé,“ vysvětluje ve svém komentáři David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance. „Takže první pololetí krát dva plus asi tak něco odhadem. Já myslím, že přes 240 mld. Kč by se trh docela dobře mohl dostat. A pokud ne, tak ne. Ono se taky nic nestane. Na stabilitu trhu bych kladl větší důraz než na nějaký překotný růst.“
Úrokové sazby z pohledu statistik ČNB stagnují. Změny naprosto minimální. Průměrná úroková sazba v červnu byla 5,14 % p.a. „Ale právě v době přípravy tohoto komentáře vybuchla na trhu bomba. Jedna z menších bank začala nabízet úrokové sazby „již od“ 3,99 % p.a. Pravdou je, že během července se ceny zdrojů v podobě tzv. úrokových swapů pohnuly celkem výrazně směrem dolů. Orientačně za červenec o půl procentního bodu. A banky držely úrokové sazby hypoték víceméně beze změn, takže nějaký prostor ke snížení asi je,“ píše Eim.
Novela zákona účinná od září 2024 již stojí za dveřmi a šoupe nedočkavě nohama o rohožku. A srpen je měsícem, kdy ČNB poprvé zveřejní tzv. referenční sazbu, kterou banky budou používat pro výpočet tzv. účelně vynaložených nákladů. Tyto tzv. účelně vynaložené náklady se budou aplikovat jako částečná kompenzace nákladů banky v situaci, kdy klient hypotéku předčasně splatí během doby trvání fixace úrokové sazby.
„Jedná se o velice očekávaný okamžik. Klienty asi ne, ale odbornou veřejností rozhodně ano. Dokonce tak důležitý, že ČNB zveřejnila na svých webových stránkách přesný den a čas zveřejnění referenční sazby. Stane se tak v pátek 9. 8. 2024 v 10:00. Nevím, jak vy, ale já tam budu,“ těší se Eim.
Pomocí referenční sazby se vyčíslí tzv. úrokový gap. „Jedná se o ne zcela triviální výpočet. Já bych dokonce řekl, že to je výpočet, který v sobě odráží větší nadání politické, než ekonomicko-matematické. Ale vzal to nešť. Tak je výpočet složitý. Však ony se s tím banky poperou. A že tomu laik nebude ale ani za mák rozumět? A má bejt? Od toho snad zákony jsou, aby jim laik nerozuměl,“ vysvětluje David Eim. „Jenže ona celá ta složitost je v posledním kroku podrobena omezení maximální možné výše účelně vynaložených nákladů ve výši 0,25 % z objemu mimořádné splátky za každý započatý rok do konce fixace. Maximálně jedno procento celkem. Ten koridor maximálně 0,25 % ročně je dost úzký a dá se čekat, že na ono maximum se bude narážet až příliš často. Tak často a koridor je tak úzký, že ona složitost vstupního výpočtu je prostě jedna velká zbytečnost.“
