Ceny bytů stouply čtyřikrát více než reálné mzdy
Ceny bytů v letošním 1. čtvrtletí sice zpomalily tempo růstu vůči kvartálu předcházejícímu. Ale čerstvé údaje Českého statistického úřadu (ČSÚ) a Eurostatu ukazují, že meziročně si povyskočily docela dost. Ceny bytů vzrostly v prvním letošním kvartále meziročně o 15,8 %, což je nejrychlejší tempo růstu od poloviny roku 2022.
Za stejné období se v ČR zvýšila nominální průměrná mzda reálně (očištěna o inflaci) o 3,9 procenta. Ceny bytů tak stouply zhruba čtyřikrát rychleji. Růst investičních nákladů byl za rok 2024 podle ČSÚ sotva poloviční: kolem 7 % u bytů v rodinných domech a 5 % u bytů v domech bytových. Dokončených bytů bylo loni o pětinu méně než v roce předcházejícím. Ceny stavebních prací se v březnu meziročně zvýšily o 3 % a ceny stavebních materiálů o 0,5 procenta.
„Potvrzuje se tak to, co naznačovala v uplynulém měsíci a půl data z realitních kanceláří a nabídkové ceny bytů. Obrázek jen doplňuje pohled na vývoj na hypotečním trhu. Kombinace slabé nabídky, přetrvávajícího reálného růstu mezd a relativně nižších úrokových sazeb udržuje ‚v chodu‘ hypoteční byznys. Meziroční růst objemu nových hypoték jsou téměř 42 procenta. I když ceny rodinných domů a pozemků pravděpodobně rostou pomaleji než byty, je jasné, že ceny nemovitostí v průměru porostou letos rychleji než nominální příjmy českých domácností,“ hodnotí roční vývoj Jan Bureš, hlavní ekonom investiční společnosti Patria Finance.
„Náš valuační model ukazoval na nejvyšší nadhodnocenost českých nemovitostí na konci roku 2021 – v předvečer energetické krize. Následně vysoká inflace srazila v letech 2022 a 2023 reálné příjmy a vysoké úrokové sazby omezily investiční poptávku po bytech. Výsledkem bylo zastavení růstu cen a jejich mírný pokles v roce 2024. Nadhodnocenost spadla podle našeho modelu ze zhruba 30 % v roce 2021 na 7,5 % v roce 2023. V roce 2024 byl růst cen nemovitostí ještě mírný a míra nadhodnocenosti nijak zásadně nevzrostla, letos se však zdražování nemovitostí bude podle našich odhadů v průměru blížit 10 procentům (za celý trh) a míra nadhodnocenosti pravděpodobně naroste výrazněji,“ říká Jan Bureš. „V dalších letech bude růst cen dál živit především slabá nabídka, na kterou ukazují velmi slabé úrovně nových stavebních povolení i rostoucí ceny tržních nájmů (o cca 6 %). Poptávka však může mít časem problém držet krok s růstem cen a předpokládáme, že v horizontu tří až pěti let proto cenový růst spíše zpomalí do blízkosti 3-4 % tak, že nebude výrazně překonávat růst příjmů domácností.“
Česká národní banka odhaduje nadhodnocení nemovitostí podstatně výše, až k 60 procentům. Růst nájemného a imputovaného nájemného vnímá jako silný proinflační moment, který ji odrazuje od dalšího snižování základních úrokových sazeb.