Rezidenční nemovitosti přitahují investory
Oproti předchozím letům, kdy byla aktivita investorů tlumena nejistotou a vysokými sazbami, se nyní trh postupně vrací k růstu. Větší pozornost přitahují segmenty nájemního bydlení a průmyslových a logistických nemovitostí, které se i v obdobích ekonomických výkyvů vyznačují silnou poptávkou a stabilní výnosností. Ve svém Trend Reportu to píše Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN).
„Rok 2025 přinese pro realitní sektor řadu nových příležitostí. Na trhu vidíme zvýšený zájem investorů o udržitelná a stabilní aktiva, zejména v nájemním bydlení a logistice,“ říká Zdenka Klapalová, prezidentka ARTN a jednatelka realitní společnosti Knight Frank.
Růst HDP spolu s poklesem úrokových sazeb a zmírňováním inflace zlepšují dostupnost financování, což se projevuje zejména v rezidenčním segmentu. Objem nových hypotečních úvěrů se v loňském roce téměř zdvojnásobil a letos by mohl dosáhnout 300 miliard korun. To by podpořilo další růst poptávky po vlastním i nájemním bydlení.
„Za pozitivní trend pokládám sbližování cenových očekávání prodávajících a investorů. Realitnímu trhu pomáhá i aktivita veřejného sektoru zejména v postupném rozvoji infrastruktury a veřejného prostoru na dopravních uzlech nejen v Praze,“ říká Klapalová.
Z průzkumu pro Trend Report 2025, který je založený na rozsáhlém dotazníkovém šetření mezi odborníky na reality, vyplývá, že tři čtvrtiny dotazovaných předpokládají rostoucí nebo dokonce výrazně rostoucí zájem mezi investory o rezidenční projekty určené k prodeji. Pokles zájmu v tomto segmentu očekávají pouze 3 % respondentů, zbytek čeká podobný zájem jako doposud. V případě industriálních prostor očekává růst 37 % dotazovaných, mírný nebo výrazný pokles jen 6 % respondentů. Přes polovinu účastníků průzkumu pak předpokládá průměrný zájem nebo zatím vývoj nedokáže odhadnout.
„Na trh se postupně vrací investiční kapitál. Růst poptávky není plošný a ve srovnání s minulostí je mnohem více svázaný s typem nemovitosti a lokalitou. Logistika a nájemní bydlení jsou nadále nejpreferovanějšími segmenty. Významnou roli na trhu sehrává také oživení dluhopisového financování, kde registrujeme silný zájem retailových i institucionálních investorů o emise zavedených nemovitostních skupin,“ popisuje Pavel Kliment, místopředseda dozorčí rady ARTN a partner KPMG Česká republika.
Nabídka je slabá
Rezidenční trh v roce 2024 zaznamenal postupnou stabilizaci a obnovení zájmu kupujících, což vedlo k růstu cen a vyšší poptávce po nemovitostech. Průměrná cena prodaných nových bytů v Praze vzrostla meziročně o 10 % na bezmála 157 tisíc korun za metr čtvereční, zatímco v regionech se zvýšila o sedm procent na 85–100 tis. Kč za metr čtvereční v závislosti na lokalitě.
Kvůli vysokým cenám bytů stále více lidí volí variantu nájemního bydlení, což vede k rostoucí atraktivitě tohoto sektoru pro investory. Institucionální hráči i individuální investoři proto zvyšují své aktivity v segmentu build-to-rent projektů a dlouhodobých pronájmů. Tento trend umocňuje skutečnost, že regulatorní překážky a pomalé povolovací procesy brzdí výstavbu nových bytů, což nadále omezuje nabídku na trhu a tlačí ceny vzhůru.
„Bytový trh potřebuje zvýšit objem nové výstavby i rekonstrukcí stávajících budov, funkční stavební zákon a kvalitně zpracované územní plány měst a obcí,“ upozorňuje Jiří Pácal, člen správní rady ARTN a ředitel Central Europe Holding.
Zelené stavby s ESG se drží v čele poptávky
Objem investičních transakcí dosáhl v roce 2024 hodnoty přibližně 1,8 miliardy eur (44,87 mld. Kč), což představuje meziroční růst o 23 procent. Nejvíce investic směřovalo do sektoru maloobchodních nemovitostí a kanceláří. Oba tyto segmenty procházejí výraznými změnami. Hybridní model práce ovlivňuje poptávku po tradičních kancelářích, přičemž nájemci stále více preferují flexibilní prostory a coworkingové koncepty. Logistické nemovitosti se nadále drží v čele růstových segmentů díky poptávce po moderních skladech s vysokými standardy ESG.
Banky začínají uvolňovat podmínky úvěrování, ale stále zůstávají obezřetné a zaměřují se především na projekty s dlouhodobou stabilitou a silným cash flow. ESG faktory a zelené financování hrají stále významnější roli. Banky i investoři upřednostňují projekty s udržitelnými řešeními, což podporuje růst zelených dluhopisů a zvýhodněných úvěrů pro energeticky efektivní budovy.
Účastníci průzkumu očekávají další nabývání významu ekologických certifikací, energeticky úsporných řešení a technologií snižujících uhlíkovou stopu. Rostoucí ceny bytů a vysoké úrokové sazby negativně ovlivňují dosažitelnost bydlení. Odborníci předpokládají, že nedostatek cenově dostupných bytů bude i nadále výrazným problémem trhu, což povede k větší poptávce po nájemním bydlení.
Dopady na český realitní trh budou mít letošní volby, jejichž výsledek by mohl ovlivnit povolovací procesy ve stavebnictví. Vliv bude mít také vývoj evropského hospodářského prostoru a globální politické scény. „Důsledek obchodních válek s příchodem nového amerického prezidenta se přelije i do českého hospodářství a jeho krize. Bude následovat pokles základních úrokových sazeb ČNB, která se snížením sazeb bude snažit stimulovat ekonomický růst. Což v roce 2025 paradoxně způsobí zvýšený zájem o nákup bytů ze strany obyvatelstva, který však bude v roce 2026 vystřídán obavami z dalšího vývoje, a tím pádem i poklesem zájmu o nákup nemovitostí,“ říká Marcel Soural, člen správní rady ARTN a předseda představenstva Trigemy.
Bydlení prodražují regulace
Český statistický úřad (ČSÚ) nedávno informoval, že v lednu meziročně bylo zahájeno o 27 % bytů méně, dokončeno bylo o 41,1 % bytů méně. K růstu cen nemovitostí ale vedou také regulatorní zákonné regulatorní požadavky. „Mnoho majitelů bytů stahuje byty z trhu bydlení a buď je nechává prázdné, anebo je přeměňuje na kanceláře či na bydlení pro krátkodobý pronájem typu Airbnb. Od revoluce v roce 1989 nejspíš podle mnohých indicií nebyl tak vysoký prodej činžáků a obecně bytových domů jako dnes,“ říká Markéta Šichtařová, ředitelka poradenské společnosti Next Finance. „Majitelé těchto nemovitostí totiž říkají, že po třech desítkách let se jim najednou tento typ nemovitostí nevyplatí vzhledem k rostoucím regulatorním požadavkům. Zmiňují požadavky na zateplení, na bezemisnost budov, rostoucí náklady na rekonstrukce tak, aby domy vyhověly tvrdým podmínkám energetických štítků a podobně. Často se dostávají do kleští, kdy památkáři mají zcela opačné požadavky, než jaké jsou požadavky na nízkou energetickou náročnost. Nájmy pak již nedokáží tyto zvýšené náklady majitelů nemovitostí kompenzovat. A tak se jich raději zbavují. I to výrazně přispívá ke zdražování bydlení.“
Trend Report je nezávislá analytická studie vydávaná Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) od roku 2002. Výzkum pro ARTN zpracovala společnost Incomind na panelu realitních expertů v lednu 2025. Dotazník byl sestaven ARTN ve spolupráci s Incomind a obsahoval vedle hlavní části i specializované sekce pro vybrané oblasti. Celkem se výzkumu zúčastnilo 76 respondentů.
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) je neziskový zájmový spolek, který funguje od roku 2001 a sdružuje přes 100 předních osobností působících ve všech oborech realitního trhu.
