Pět krajů, stovky obcí, stejný problém: dostupné bydlení
Nedostatek dostupného bydlení dnes řeší všechny kraje České republiky. Významně se však liší intenzita problémů i připravenost samospráv nové bydlení skutečně realizovat. Výzkumná společnost CEEC Research během prvního pololetí toho roku uspořádala sérii krajských konferencí zaměřených na dostupné bydlení a stavební rozvoj v Plzeňském, Libereckém, Královéhradeckém, Olomouckém a Zlínském kraji. Součástí každé konference byl rozsáhlý průzkum mezi samosprávami, do kterého se celkem zapojilo více než 430 měst a obcí.
„Data potvrzují, že bytová krize už dávno není problémem pouze Prahy nebo Brna. Naopak. V řadě regionů vnímá nedostatek bydlení větší podíl samospráv než ve velkých městech. Každý kraj má přitom jiné potřeby a jiné bariéry,“ říká ředitel CEEC Research Michal Vacek.
Nejhorší situace z pohledu dostupnosti nájemního bydlení panuje podle průzkumu ve Zlínském kraji. Celkem 72 % měst a obcí zde označilo současnou kapacitu nájemních bytů za nedostatečnou. V Olomouckém kraji je to 64 %, v Královéhradeckém 60 %, v Libereckém 55 % a v Plzeňském kraji 48 %. Rozdíl mezi Zlínským a Plzeňským krajem tak dosahuje 24 procentních bodů.
Jedním z nejvýraznějších zjištění celé série konferencí je rozdílná závislost regionů na státní podpoře. V Olomouckém kraji uvedlo 73 % měst a obcí, že bez podpory státu není realizace jejich projektů dostupného bydlení možná. Ve Královéhradeckém kraji to bylo 67 %, ve Zlínském kraji 65 % a v Libereckém kraji přibližně 70 %. Olomoucký kraj se tak ukázal jako region s nejvyšší závislostí na veřejných zdrojích financování.
jeden faktor se opakuje všude: peníze
Přestože jednotlivé kraje řeší různé problémy, jeden faktor se opakuje všude: peníze. Ve Zlínském kraji označilo nedostatek financí za hlavní bariéru 84 % respondentů. V Královéhradeckém kraji to bylo 70 % a v Plzeňském kraji 63 %.
Zároveň se ukazuje, že vedle financí stále výrazněji brání rozvoji bydlení také složité povolovací procesy, nejasná pravidla veřejné podpory a nedostatek odborných kapacit na straně samospráv.
Zlínský kraj hledá bydlení pro mladé, Plzeňský pro střední třídu
Významné rozdíly se objevily také v tom, jaké typy bytů jednotlivé regiony potřebují. Ve Zlínském kraji označilo 68 % respondentů za prioritu startovací byty pro mladé a rodiny. V Libereckém kraji je to 51 % a v Plzeňském kraji 50 procent.
Naopak Plzeňský kraj vykazuje nejvyšší poptávku po dostupném nájemním bydlení pro střední příjmové skupiny, které požaduje 56 % samospráv. Olomoucký kraj je specifický silnou poptávkou po startovacích bytech i nájemním bydlení pro střední třídu současně.
Ve všech krajích se zároveň opakuje jeden důležitý závěr. Řada měst a obcí má k dispozici pozemky nebo objekty vhodné pro výstavbu či rekonstrukci, ale chybí jim finance, odborné kapacity a rychlé nástroje pro přípravu projektů. Proto se během všech pěti konferencí diskutovalo o využití typizovaných projektů, systému Design & Build, modulární výstavby nebo nových forem financování dostupného bydlení.
„Přestože se regiony liší, jedno mají společné. Dostupné bydlení se stává jedním z klíčových témat jejich budoucího rozvoje. Pokud se nepodaří zrychlit přípravu projektů a nastavit dlouhodobě stabilní systém financování, bude tlak na bydlení v regionech dále růst,“ zdůrazňuje Michal Vacek.
Kromě peněz nelze brát na lehkou váhu ani argumenty o složitých povolovacích procesech, nejasných pravidlech veřejné podpory a nedostatku odborných kapacit na straně samospráv. Nejméně od roku 2020 se vedou diskuse a procesy ohledně digitalizace státní právy. Ta se trošku povedla, pak hodně nepovedla. Navzdory dosaženým výsledkům se povolávací procesy prodloužily, počet byrokratů ve státní správě neklesl. Naopak, hrozí, že jich bude nedostatek. Z dosavadního vývoje lze usuzovat, že až se ta digitalizace podaří, dosavadní trend to nezmění. Podle České komory architektů a inženýrů ve stavebnictví (ČKAIT) dnes investoři a stavebníci řeší regulaci 32 tisíc zákonů a norem. Nezdá se, že by se to mělo nějak umoudřit.
K tématu se, ať už náhodou, nebo schválně, vyjádřil Zdeněk Zajíček, prezident Hospodářské komory ČR a bývalý místopředseda ODS, v páteční (19.6.) Mladé frontě Dnes. Píše zde mj.: „Nefunkčnost a nespolehlivost informačních systémů, nejasné postupy a nutnost dělat část věcí papírově a část elektronicky, část ve starých systémech a část v nových, vedly k přetížení úřadů a úředníků a v mnohých případech i k jejich definitivnímu odchodu z úřadů. /…/ Špatně provedená digitalizace je horší než žádná a vede k neodůvodněnému dojmu, že digitalizovat znamená věci zkomplikovat, udělat složitější a méně konformní pro lidi.“
V tom se ale, bohužel, Zdeněk Zajíček mýlí. I digitalizace provedená „správně“, ať už v sektoru veřejné správy nebo soukromém, téměř pokaždé vede ke komplikacím, složitějším a méně konformním pro lidi. Není důvod, a není ani precedens, proč by to v případě stavebního řízení mělo být jinak.
„Většina IT projektů ve veřejné správě nezávisí na použitém hardwaru nebo softwaru, ale na schopnosti lidí je dobře zadat a následně je umět dobře využívat,“ píše Zajíček. A to je naopak trefné. Správné zadání je klíčovým problémem, ale které IT, která umělá inteligence, je schopna pojmout 32 tisíce norem?
„Legislativní podmínky máme, ale potřebujeme jasný realizační plán, jak dohnat zpoždění a posunout nás na úroveň vyspělých států v této oblasti, jako jsou třeba Finsko, nebo Velká Británie. K tomu potřebujeme širokou politickou shodu a profesionální tým, který to zvládne.“
Opět nelze než souhlasit. Jenže ani jedno není k dispozici. Široká politická shoda se ukázala na třinácté novele nového stavebního zákona, která dosud není schválena. Profesionální tým nedali do kupy ani Piráti, ani ministerstvo práce a sociálních věcí, o profesionálech z oboru IT, o nichž se Zajíček zmiňuje jako o možnosti PPP projektů, už vůbec ne. Nemají zadání.
„Nejde jen o zákon pro developery, jak se občas zjednodušeně a pejorativně říká. /…/ Z rychlejšího a předvídatelnějšího povolování jednoduše těží úplně stejně stát, který staví chybějící dálnice, obec, která staví školku, firma, která rozšiřuje provoz, i rodina, která rekonstruuje dům. Je to motor konkurenceschopné ekonomiky, ne výhoda pro úzkou skupinu, z čehož se někdo snaží uměle udělat příběh o dobru a zlu. Máme šanci vykročit z bludného kruhu a začít systematicky budovat úspěšné Česko. Byla by chyba tuto šanci právě teď promarnit,“ uzavírá Zdeněk Zajíček.
Ne, že by neměl pravdu. Akorát se žádná šance v dohlednu nerýsuje.
Konference CEEC Research postupně proběhly v Plzni, Liberci, Hradci Králové, Olomouci a Zlíně. Zapojili se do nich hejtmani, primátoři, starostové, zástupci Ministerstva pro místní rozvoj, Národní rozvojové banky, Státního fondu podpory investic, developerů, stavebních firem i finančních institucí.