ČNB zvýšila úrokové sazby. Co na to hypoteční banky?

Česká národní banka (ČNB) včera prudce zvýšila své základní úrokové sazby o 1,25 procentního bodu. Takto razantní zvýšení povede i k růstu úrokových sazeb hypoték. Hypoteční sazby ovšem nejsou s úrokovými sazbami propojeny přímo.

Zvýšení základních sazeb České národní banky bylo očekávané. A očekávaná byla i jeho silná razance. Ale takto silný nárůst je skutečným překvapením. Před krokem centrální banky snad žádný analytik nepochyboval, že růst inflace přiměje bankovní radu k navýšení nejméně o 0,5 procentního bodu. A vyskytly se i názory očekávající dvojnásobný růst. Nikdo neočekával, že nakonec vzrostou o 1,25 procentního bodu.

Základní sazby ČNB ale mají na hypoteční trh „jen“ nepřímý vliv. Jedná se o sazby krátkodobé, z nichž nejdelší je 14denní 2T repo. A hypoteční úvěry banky poskytují nejčastěji s fixací úrokové sazby na 5 let. I tento nepřímý vliv je ale zásadní. V případě takto prudkého růstu bude i velmi rychlý.

Základní sazby České národní banky

Česká národní banka svými sazbami „vymezuje hřiště“ v oblasti ceny krátkodobých depozit. Za diskontní si banky mohou uložit peníze „over night“ („přes noc“) a pod tuto sazbu cena krátkodobých peněz nikdy neklesne. Na opačné straně je sazba lombardní, za kterou si mohou banky od centrální autority doplnit likviditu. Nad ní se tak krátkodobé zdroje nebudou pohybovat.

Nejvýznamnější je 2T repo sazba, která určuje maximální úrok tzv. repo operací, v rámci nichž si banky mohou u České národní banky uložit přebytečnou likviditu, nejčastěji na 14 dní proti dohodnutým cenným papírům jako zástavě. U tohoto nástroje rozhoduje centrální banka o objemu likvidity, jaký chce z trhu stáhnout. A banky se do tendru na poukázky hlásí systémem americké aukce, kdy nejnižší cena získává možnost peníze u ČNB uložit.

Rostou-li depozitní sazby ČNB (diskontní a 2T repo), pak banky, které mají dlouhodobě přebytek likvidity, mají menší motivaci peníze půjčovat na trhu. Proč by měly poskytnout byť hypotéku, která představuje sice nízké, ale přeci jen riziko? Odpovědí je vyšší (rostoucí) cena hypoték.

Dopad růstu úrokových sazeb ČNB

Letos došlo již ke čtyřem (včetně dnešního) zvýšení základních sazeb České národní banky. Na každé z nich hypoteční banky reagovaly jinak.

Tabulka 1: Vývoj základních sazeb ČNB

Zdroj: ČNB

K prvnímu zvýšení došlo 24. června. První od počátku pandemie, v rámci níž centrální banka podporovala ekonomiku naopak snižování sazeb a jejich držením na prakticky nulové úrovni. Banky přitom reagovaly s předstihem a silněji než ČNB.

Graf 1: Změna sazeb hypotečních bank po změně 2T repo sazby ČNB

Zdroj: EMA data, ČNB, Hypoindex.cz

Po druhém zvýšení základních sazeb ČNB k 6. srpnu naopak hypoteční banky buď nereagovaly a ponechaly sazby beze změny, nebo je dokonce snižovaly.

První zvýšení sazeb hypotečních bank bylo ve skutečnosti spíše než reakcí na Českou národní banku odpovědí na růst ceny zdrojů. Pětiletý swap, který nejlépe udává cenu zdrojů pro hypoteční úvěry, začal zdražovat již v květnu 2020 a v závěru loňského roku jeho růst ceny nabral na síle.

Graf 2: Vývoj 5letého swapu

Zdroj: Patria.cz

Předposlední zvýšení základních sazeb České národní banky se do úrokových sazeb hypoték propsalo v průběhu jednoho měsíce. A to většinou v plné síle.

Reakce jednotlivých bank se liší. Není patrný ani vztah mezi velikostí banky a rychlostí či intenzitou reakce. Banky vždy reagují podle své aktuální cenové politiky a snahy buď ukrojit z hypotečního trhu větší koláč, nebo snížit své riziko omezením poskytování úvěrů.

Graf 3: Vývoj minimálních úrokových sazeb hypotečních bank pro hypotéky s 5letou fixací a 80% LTV

Zdroj: EMA data, ČNB, Hypoindex.cz

Po zvýšení úrokových sazeb České národní banky ze 4. listopadu 2021 ovšem pravděpodobně na sebe reakce hypotečních bank nenechá dlouho čekat. Očekávám, že první banky své sazby navýší již od pondělí.