Nájemník už není socka
Nájemní bydlení u nás skoro zašlo na úbytě. Drahé a těžko dostupné hypotéky však tento neduh efektivně léčí. Analytická společnost ve stavebnictví CEEC Research ve své aktuální Studii developerských společností H1/2023 píše, že 57 % developerských firem se domnívá, že o nájemní bydlení bude v blízké době větší zájem než o bydlení vlastnické. Téměř dvě pětiny z nich, přesně 38 procent, přiznává, že musely předělat některé stávající projekty z původního záměru prodeje bytů na nabídku nájemního bydlení.
Nájemní bydlení kdysi jen mírně převyšovalo bydlení vlastnické, které se omezovalo na rodinné domy. Bytové domy byly státní, obecní, podnikové nebo družstevní. Věci se začaly měnit v 90. letech minulého století, kdy došlo na jejich privatizaci. V pokročilejších letech této dekády se začal rozvíjet trh hypotečních úvěrů, jenž získal silnou podporu státu, a developerská bytová výstavba zaměřená na prodej nových bytů na hypotéku do osobního vlastnictví. Na lidi, kteří nebydleli ve svém, se často pohlíželo jako na neschopy, kteří si to neumějí zařídit, nebo na to vydělat.
Hypotéky se stávaly stále dostupnějšími a systém se rozvíjel až do té míry, že investoři přestávali stíhat poptávku, což hnalo ceny bytů vzhůru. Extrémem byly poslední dva roky. Příjmy a úspory domácností se potkávaly s velice levnými penězi. Úrokové sazby byly nízké a do nákupu nemovitostí se začali pouštět i lidé, kteří neřešili bydlení, ale rostoucí inflaci, a hledali komoditu, která ochrání jejich úspory. Fenoménem se staly tzv. investiční byty. Začátek konce této tržní etapy lze umístit zhruba do června 2021, kdy se inflace lekla už i ČNB a začala zostra zvyšovat základní úrokovou sazbu. Během roku, tj. do června 2022, ji zvedla postupně z 0,25 % na 7 procent, kde ji drží dosud.
Úroky z hypotečních úvěrů na vývoj reagovaly nárůstem z hladiny mírně nad 2 % až k současným 6,20 až 7,20 procenta (podle délky fixace a LTO). Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 6,37 % p. a. činila letos v únoru 23 342 koruny. Od té doby se úrokové sazby hypotečních úvěrů pohnuly jen nepatrně.
Bydlet ve svém chce většina domácností, ale nemá na to
Měsíční splátka se tak nebezpečně přiblížila čistému měsíčnímu platu. Když se k tomu přidá regulační normativ ČNB, že splátka úvěru by neměla přesahovat 45 % čistého měsíčního příjmu dlužníka, rázem se velká skupina zájemců o nové bydlení ocitla mimo trh.
V současné době bydlí ve svém zhruba 79 % domácností. Podle některých průzkumů by si to přála stále ještě velká většina domácností, ale nemá na to. Během minulého roku klesl objem nově poskytnutých hypotečních úvěrů o 69 procent. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) zhodnotila loňský rok jako obrat trhu o 180 stupňů. Ještě v roce 2021 se v celé ČR prodalo okolo 51 tisíc bytů, z toho v Praze 16 539. „Rok 2022 měl být obdobím návratu k normálu. Zatímco první polovina roku se ještě nesla ve znamení relativně vysokých prodejů a akcelerace cen, v druhé půlce roku už jsme byli svědky cenové korekce, propadu prodejů a poklesu uzavřených hypoték,“ vypočítává ARTNV. „V celém Česku se loni prodalo 45 tisíc bytů, z toho 12 216 v Praze.“
Na tento stav poptávky se snaží reagovat developerské společnosti. Rychleji a více bytů se jim asi stavět nepodaří, na to není vhodná legislativa, ve stavebnictví je nedostatek zaměstnanců, stoupají realizační i finanční náklady, váznou dodávky materiálů. Ale plánují a některé už realizují projekty bytů ne na prodej, ale k pronájmu. Vycházejí z toho, že nájemní bydlení je pro zájemce dostupnější než vlastnické, neboť nevyžaduje velkou finanční investici na začátku, není nutné se starat o údržbu nemovitosti a je snazší se přestěhovat do jiného bytu, pokud to vyžaduje životní situace. Je to i záležitost generační. Mladí lidé se nechtějí vázat na jedno místo a osobní vlastnictví čehokoliv považují za hřích.
Na druhé straně vlastnické bydlení představuje pro Čechy pocit jistoty, zájem o vlastnické bydlení nadále převládá: „I když v ČR možná poroste procento lidí, kteří budou bydlet v nájmu, stále bude vysoce převládat preference bydlení ve vlastním. Lidé si uvědomují, že vlastní byt je bezpečná životní jistota domova s rostoucí hodnotou a je lepší mít po letech hypotékou splacený vlastní byt než jen krabici plnou účtů,“ cituje Dušana Kunovského, předsedu představenstva společnosti Central Group, studie CEEC Research.
Většina rezidenčních developerů (76 %) staví bytové domy výhradně se záměrem prodeje těchto bytů. Developeři, kteří s výstavbou nájemních bytů začali, anebo ji plánují, chtějí na nájemní bydlení vyčlenit v průměru 36 % ze všech projektů, které mají.
„Přál bych si, aby se developeři více odvážili přijmout třeba i nižší krátkodobé výnosy z prodejů bytů a nebáli se jít více do nájemního bydlení s delším časovým horizontem návratnosti. Někteří už se tím směrem začínají přeorientovávat,“ říká ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš.
Obce samy byty stavět nechtějí, ale chtějí dotace a spolupráci s developery
Tři pětiny dotázaných ředitelů developerských společností by měly zájem o spolupráci s obcemi při výstavbě jejich nájemních bytů, a to například formou PPP projektů, píše se ve studii CEEC Research. Jedna pětina z nich výstavbu společných projektů nájemního nebo sociálního bydlení již ve spolupráci s obcemi plánuje. Samotné obce se výstavbě bytů ze svých rozpočtů samy věnovat zpravidla nechtějí a očekávají dotační podporu ze strany státu v kombinaci se zapojením soukromých investorů.
„Jde nám o to, aby měly dostatek bytů především obce, ale ke spolupráci přizveme i developery,“ říká ministr Bartoš. „Pokud se dohodnou, dostanou soukromé firmy například možnost stavět na obecních pozemcích a získat výhodnou kombinaci dotace a úvěru. Jsme si vědomi toho, že to bude pro obě strany představovat jistou výzvu. Samosprávám proto nabídneme odbornou pomoc s přípravou financování projektů. Stavební společnosti se zase budou vyrovnávat s delší dobou návratnosti svých investic, výhodou ale pro ně bude díky sníženým nákladům i nižší míra rizika.“
Za obecní bytovou výstavbu se přimlouvá také Petr Kulhánek, hejtman Karlovarského kraje: „Výstavba nájemního bydlení by měla být podporována, jelikož je jistě zájmem každé obce poskytnout svým občanům důstojné bydlení. Mám tím na mysli bydlení pro skupinu obyvatel, která si nemůže z jakéhokoliv důvodu dovolit investici do vlastního bydlení. Takových obyvatel bude nepochybně přibývat. Nájemní či družstevní bydlení je považováno za přechodné řešení či řešení pro nízkopříjmovou skupinu obyvatel. Takovýto přístup je však z dlouhodobého pohledu neudržitelný, což se ukazuje ve velkých městech, ve kterých dochází místo k výstavbě individuálního bydlení.“
