Zdražovat ceny nemovitostí hodlá 9 z 10 developerů

Zvyšování cen svých nemovitostí plánuje 89 % developerských společností, očekávané zdražení dosahuje v průměru 6,2 procenta. Zbývajících 11 % firem předpokládá zachování cen, žádná z oslovených společností nepočítá se zlevňováním. Vyplývá to z aktuální Studie developerských společností za druhé letošní pololetí výzkumné společnosti CEEC Research.

Přestože očekávané tempo zdražování proti předchozímu průzkumu zpomalilo, omezená nabídka nových bytů podle zástupců trhu nadále vytváří tlak na ceny a dostupnost bydlení. „Pozitivní zprávou je, že aktuálně očekávané tempo zdražování rezidenčního bydlení je nižší, než ukazoval průzkum z prvního pololetí. Zájem o vlastní bydlení je stále výrazný, avšak nabídka nových bytů dlouhodobě nedokáže na tuto poptávku dostatečně reagovat. Výsledkem je pokračující tlak na ceny, zhoršující se dostupnost bydlení a zároveň nejistota, se kterou musí developeři při přípravě nových projektů pracovat,“ hodnotí Michal Vacek, ředitel společnosti CEEC Research.

V průzkumu z prvního pololetí letošního roku očekávali developeři růst cen v průměru o 7,8 % a zdražování plánovala 92 procenta společností. Aktuální odhad růstu cen za 2. pololetí je tedy o 1,6 procentního bodu pomalejší. Výsledky zachycují očekávání firem ohledně cen jejich vlastních nemovitostí.

Developeři očekávají, že nabídka nemovitostí v České republice ve druhém pololetí roku 2026 proti první polovině roku vzroste o 4,1 procenta. V prvním pololetí roku 2027 předpokládají další zvýšení o 4,8 procenta. Růst aktuální nabídky však podle studie může souviset s dokončováním projektů zahájených v předchozích letech a nemusí automaticky znamenat dostatek nových bytů v delším horizontu.

nabídka bytů může mírně klesnout, protože se vyčerpává zásoba dříve povolených projektů

Na riziko vyčerpávání zásoby připravených projektů upozorňuje Dušan Kunovský, zakladatel a generální ředitel společnosti Central Group: „Poptávka po novém bydlení zůstává vysoká. Nabídka ale může stagnovat nebo i mírně klesnout, protože se postupně vyčerpává zásoba dříve povolených projektů. A nové projekty kvůli pomalému povolování nepřibývají dostatečně rychle. To bude dál tlačit ceny nahoru a zhoršovat dostupnost bydlení.“

Do povolovacího řízení se ještě neprojevila novela nového stavebního zákona, odsouhlasená nedávno Poslaneckou sněmovnou a podepsaná prezidentem republiky. Ta by měla potřebné procesy zjednodušit a urychlit. Projekty s výměrou od 10 tis. m² bytové plochy mají být podle této novely považovány za veřejný zájem.

V příznivý účinek novely, který se ukáže v připravovaných změnách územního plánování a stavební legislativy, doufá Jan Sadil, výkonný ředitel JRD. Od nového Metropolitního plánu Prahy a stavebního zákona očekává větší počet zahajovaných bytů. „Lze očekávat, že s novým metropolitním plánem v Praze a novým stavebním zákonem se počty nově zahajovaných bytů zvýší. Zajímavou roli mohou sehrát úrokové sazby hypoték, které v současné době viditelně rostou a jejichž případný další růst může poptávku po nemovitostech na nějaký čas negativně ovlivnit,“ říká Sadil.

Výraznější zlepšení dostupnosti bydlení však podle Michala Vencla, ředitele developmentu skupiny Fidurock, vyžaduje delší čas a změny v přípravě i realizaci projektů. „V příštím roce očekáváme pokračující převis poptávky nad nabídkou, a to zejména u rezidenčních nemovitostí v Praze, Brně a dalších ekonomicky silných regionech České republiky. Nabídka nových bytů se bohužel kvůli přetrvávající dlouhé přípravě projektů a nedostatečným pracovním kapacitám stavebního trhu nedokáže pružně přizpůsobit vysoké poptávce. Nelze proto očekávat zásadní zlepšení dostupnosti bydlení během jediného roku. Osobně si myslím, že je to spíše otázka další dekády, a navíc pouze v případě, že dojde k zásadním strukturálním změnám celého procesu rezidenční výstavby,“ říká Vencl.

Investoři pečlivěji zvažují návratnost

Průzkum zároveň ukazuje, že investiční zájem o nemovitosti přetrvává. Žádný z oslovených developerů nepozoruje jeho plošný pokles, 61 procento však zaznamenává oslabení v některých případech. „Nejde tedy o to, že by investoři z trhu plošně odcházeli. Jsou ale výrazně citlivější na cenu, náklady financování a očekávanou návratnost. A je tedy možné, že se pomalu blížíme pomyslnému stropu cen nemovitostí, za které jsou investoři ochotni kupovat,“ dodává Michal Vacek.

Vedle dostupnosti nových projektů bude další vývoj trhu ovlivňovat také cena financování. Vyšší úrokové sazby mohou část domácností přimět k odložení nákupu a posílit jejich zájem o nájemní bydlení. „Rezidenční trh bude i v roce 2027 těžit z vysoké poptávky podporované růstem reálných příjmů, nízkou nezaměstnaností a pokračující migrací do velkých měst. Současně ale očekáváme určité ochlazení dynamiky trhu v důsledku vyšších úrokových sazeb a přetrvávajících omezení na straně nabídky,“ říká Miroslav Zetek, místopředseda představenstva ČSOB Hypoteční banky.

Dopady vysokých cen a nákladů financování se podle Michala Hrbatého, generálního ředitele společnosti UlovDomov.cz, projevují také na nájemním trhu. Domácnosti, které si vlastní bydlení nemohou dovolit nebo jeho nákup odkládají, podle něj zůstávají déle v nájmu. „V roce 2027 neočekávám, že by tlak na bydlení výrazně polevil. Poptávka po vlastním bydlení zůstane silná, ale část domácností na něj kvůli cenám a nákladům financování dál nedosáhne nebo nákup odloží, a bude tak déle zůstávat v nájmu. Z našeho pohledu je vidět, že nájemní trh dokáže další nabídku dobře absorbovat. U volného bytu je dnes medián do podpisu nájemní smlouvy 27 dní a neobsazenost v běžném provozu se pohybuje kolem 2 procent času. Klíčové proto bude, jak rychle dokáže růst nabídka,“ říká Hrbatý.

Do aktuálního průzkumu CEEC Research se zapojilo 56 developerských společností z celé České republiky. Sběr dat proběhl v polovině srpna 2026.

Hypotéky rychle zdražují

Průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v říjnu vyskočily na 5,79 procenta. Růst pokračuje sedmý měsíc v řadě. Proti září stouply o 0,28 procentního bodu, od března celkem se zvýšily o 0,9 procentního bodu. Ukázal to Swiss Life Hypoindex, pravidelně sestavovaný společnosti Swiss Life Select. Nejvíce zdražují delší fixace, domácnostem rostou splátky a rychlý návrat levnějších úvěrů zatím analytici Swiss Life Select nečekají.

před volbami byly levnější hypotéky jednoduchým a dobře prodejným slibem

„O to zajímavější je sledovat politickou debatu. Před volbami byly levnější hypotéky jednoduchým a dobře prodejným slibem. Dnes, když sazby naopak rostou, jsou odpovědi politiků výrazně složitější a často vyhýbavé. Jednou za to mohou banky, podruhé ČNB, potřetí situace ve světě. Jen odpovědnost za vlastní předvolební sliby se z debaty postupně vytrácí,“ komentuje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select. Politický tlak na Českou národní banku přitom pokračuje. „Jenže ČNB má jiný úkol než plnit vládní program. Jejím cílem je cenová stabilita, nikoli levná hypotéka. A pokud stále existují významná inflační rizika, bylo by snižování sazeb jen proto, že si to přeje vláda, velmi nebezpečnou cestou,“ upozorňuje Kadeřábek.

Podle aktuální analýzy České národní banky projdou v roce 2026 refinancováním nebo refixací hypotéky v objemu přibližně 470 miliard korun. Jejich původní průměrná sazba se pohybuje kolem 3,2 %. Pro řadu domácností to znamená citelný zásah do rozpočtu. ČNB odhaduje, že dotčeným klientům může měsíční splátka vzrůst v průměru přibližně o 1900 korun, tedy zhruba o 15 procent.

Dopad růstu sazeb je dobře vidět na modelové hypotéce ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let. Ještě v březnu při sazbě 4,89 % činila měsíční splátka přibližně 20 240 Kč, v říjnu při sazbě 5,79 % už dosahuje zhruba 22 095 Kč. Pro domácnost už nejde o kosmetickou změnu, ale o částku, která může citelně zasáhnout rodinný rozpočet.

Swiss Life Select je finančněporadenskou společností v České republice. Je součástí švýcarské finanční skupiny Swiss Life. Akcie společnosti jsou obchodovány na burze v Curychu a jsou rovněž zařazeny do hlavního indexu SLI (Swiss Leader Index), který zahrnuje 30 největších společností obchodovaných na burzách ve Švýcarsku.