Za 60 tis. Kč za metr mohou byty stavět družstva, města i obce
Nový byt v ceně od 51 000 Kč do 59 000 Kč za čtverečný metr, tedy třípokojový byt 70 m2 již od 3,6 milionu korun? Nejde o početní chybu, podvod ani návrat do roku 2015, kdy se za tuto cenu prodávaly byty i v Praze. V tomto cenovém rozpětí vycházejí přepočtem objemových cenových ukazatelů, který pro potřeby měst a obcí připravuje Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT), celkové náklady, a tedy i možné prodejní ceny dostupného bydlení, a to v roce 2024.
V ceně jednotky v běžném bytovém domě realizovaném v obvyklém standardu už jsou započítány všechny nezbytné související náklady včetně letos snížené 12% DPH a přiměřeného zisku všech účastníků procesu výstavby.
„Rozhodli jsme se zapojit do diskuze k aktuálnímu tématu ne-dostupnosti bydlení. Někteří politici a vlastně i široká veřejnost zcela opomíjejí pravidelně zveřejňované objemové cenové ukazatele. Jediné, co se sleduje, je průměrná cena na komerčním trhu. Chceme ukázat obcím a městům, jak mohou zajistit dostupné bydlení pro své občany. Potřebují k tomu vlastně jen vlastní pozemek vhodný pro bytovou výstavbu a kvalitní přípravu celého projektu,“ vysvětluje Ing. Robert Špalek, předseda ČKAIT. Dokládá to řadou příkladů výstavby bytových domů z posledních let, které se podařilo postavit a prodávat za výše uvedené ceny.
Pokud stavebník, kterým může být samospráva nebo bytové družstvo, vlastní i stavební pozemek, může jít z pohledu koncového kupujícího v zásadě o cenu konečnou. Kalkulace však nezohledňuje dodatečné náklady například na podzemní parkování, zelené střechy, výtahy či nadstandardní vybavení bytu. V případě rozsáhlejší bytové výstavby je třeba připočíst i náklady na nezbytnou občanskou vybavenost typu výstavby školských a zdravotnických zařízení a dalších služeb či nezbytnou infrastrukturní vybavenost v podobě nových pozemních komunikací nebo zkapacitnění čističky odpadních vod.
ČKAIT ve svém přepočtu vychází z dat společnosti RTS, která sleduje a pravidelně zveřejňuje informace o vývoji cen stavebních materiálů a prací na většině typů staveb. Její údaje jsou určujícím podkladem při přípravě zakázek.
U běžných bytových domů se v prvním čtvrtletí roku 2024 pohybují průměrné stavební náklady podle typu konstrukce podle údajů RTS v rozmezí od 7685 do 8775 Kč/m3 obestavěného prostoru. Podle přepočtu ČKAIT to při běžné konstrukční výšce 3 metry znamená 23 000 až 26 000 korun na čtverečný metr hrubé užitné plochy. Do prodejní ceny bytu je třeba připočíst náklady na vybudování společných prostor (zejména chodby, konstrukce, parkování) a náklady na přípojky, dopravní napojení, úpravu nezastavěného pozemku, vedlejší rozpočtové náklady, cenu projektových prací včetně autorského dozoru, technického dozoru stavebníka a řízení projektu, a to od počátečních úvah až po kolaudaci.
„Klíčovými z hlediska významu, nikoliv však objemu, jsou právě náklady na přípravu projektu a zpracování kvalitní projektové dokumentace jak z hlediska dispozičního, tak i konstrukčního. Ty totiž rozhodují o tom, zda bytový dům bude dokončen v odpovídající kvalitě, zda bude energeticky nenáročný při vytápění a chlazení a zda se další nezbytné realizační náklady, a to včetně přiměřeného zisku všech účastníků procesu výstavby, vejdou do koeficientu 1,75, což znamená cenu 46 000 až 52 000 korun za čtverečný metr bez DPH. Po započtení 12% DPH se dostaneme na uvedené údaje necelých 60 tisíc korun za metr čtverečný nového bytu,“ doplňuje Jindra Novotná, členka představenstva ČKAIT a autorizovaná inženýrka v oboru pozemní stavby a energetická specialistka.
Nezbytnou podmínkou realizace dostupného bydlení je, že stavebník (obec či město) má k dispozici vhodný pozemek v intravilánu, kde sítě jsou v dosahu a kde může umístit bytové domy v souladu s platným územním plánem. Ze zkušenosti autorizovaných projektantů vychází z hlediska stavebních nákladů typově nejlépe čtyřpatrový bytový dům bez parkování v podzemních garážích. Autorizované osoby zároveň upozorňují, že pro optimalizaci celkových nákladů na bydlení v bytovém domě je třeba velmi pečlivě pracovat s dispozičním a konstrukčním řešením.
„Data prokazují, že cena práce stavařů a stavebních materiálů situaci na trhu s bydlením neurčuje. Právě nyní se vyplácí se stavbou nebo její přípravou začít. Jedno je jisté. I s kvalitním projektem se může při stavbě něco pokazit, ale bez něj kvalitní, cenově dostupné a provozně nenáročné bydlení zcela jistě pořídit nelze,“ konstatuje Robert Špalek, předseda ČKAIT.
Pozitivním příkladem pro města a obce může být řada realizací, kde se daří prodejní ceny držet ve velmi příznivých hladinách. Čerstvým držitelem ceny Ministerstva průmyslu a obchodu ČR v rámci soutěžní přehlídky Stavba roku Královéhradeckého kraje 2023 se stala realizace bytových domů v Dobrušce. Jedná se o čtyři bytové domy s 52 byty, které se stavěly v období od dubna 2021 do února 2023 v kvalitním standardu vnitřního vybavení, navíc s minimální potřebou energie na vytápění. Průměrná prodejní cena bytu, respektive družstevní podíl, po zahrnutí všech nákladů, a to včetně ceny pozemku zatíženého navíc nutností přeložit teplovod a elektrické rozvody pro vysoké napěti, činila jen 46 000 Kč/m2.
„Ze srovnání objemových ukazatelů s aktuálními prodejními cenami bytů je zřejmé, že veřejný sektor by se měl více angažovat jako stavebník, a zejména na vhodných veřejných pozemcích v intravilánu obcí budovat vlastní bytový fond s regulovaným nájemným a nízkou potřebou energie. Oč méně aktivní bude stát a samosprávy na úrovni nastavení systému podpory a výstavby dostupného bydlení, o to vyšší prostředky se budou muset vynakládat v rámci různých podpor a dotací,“ dodává Michal Drahorád, místopředseda ČKAIT.
Zmíněná družstevní výstavba, která nevylučuje aktivní roli samospráv a která by přitom mohla být další cestou k realizaci dostupného bydlení, je velmi zanedbávaným segmentem. Podle údajů Svazu českých a moravských bytových družstev (SČMBD) se v letech 2011 až 2021 v celé České republice postavilo v průměru jen 229 družstevních bytů za rok. Přitom ve stejných letech se dokončovalo 25 000 až 40 000 bytů ročně – obvykle v rámci komerční individuální výstavby. Podle sdělení SČMBD je pro družstva hlavním problémem získání bankovního úvěru. Bytová družstva bez garance státu nebo obce nejsou pro banky důvěryhodným klientem.
Problematika dostupného bydlení je jednou z priorit ČKAIT v následujících letech. „Chceme veřejnosti ukázat, že pokud se k návrhu a celému procesu výstavby přistoupí zodpovědně a komplexně, lze dostupné bydlení realizovat. Právě proto se Komora rozhodla podpořit studentskou soutěž v rámci letošního dubnového Stavebního veletrhu a Festivalu architektury v Brně s názvem Stavební Hackathon – Dostupné bydlení. Těšíme na výsledky šesti univerzitních týmů, jak se s tímto tématem popasují,“ říká David Bečkovský, člen představenstva a předseda Aktivu pozemních staveb ČKAIT.
