Dostupné bydlení podle MMR a OECD
Reformovat systém územního plánování, upravit systém danění nemovitostí a zavést propracovaný legislativní a finanční rámec pro sociální a dostupné nájemní bydlení. To doporučují odborníci z Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD), které vypomohly ministerstvu pro místní rozvoj (MMR) se zpracováním projektu Reforma bytové politiky. Doporučení OECD pro Česko prezentovalo MMR na tiskové konferenci.
„Zpráva OECD poskytuje fakty podložená doporučení, která nám pomohou řešit problém cenové dostupnosti bydlení. Doporučení zaměřená na územní plánování, financování a legislativu tvoří základ pro naši reformu, která má ambici zlepšit životy tisíců domácností a posílit ekonomiku země,“ uvedl ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek.
v Česku 16 % bytového fondu zůstává neobydleno
Studie OECD upozorňuje na známé skutečnosti: že ceny nemovitostí i výše nájemného v Česku v posledních letech dramaticky vzrostly a mnoho domácností tak čelí stále většímu tlaku na rozpočet. Nedostatek dostupného bydlení se dotýká zejména mladých rodin, seniorů nebo zranitelných skupin. V Česku navíc 16 % bytového fondu zůstává neobydleno. Jeho využití však brzdí geografický nesoulad nabídky a poptávky nebo nízká kvalita těchto bytů.
OECD ve své analýze navrhuje tři hlavní směry, kterými by se měla česká bytová politika ubírat:
1. Podpora poskytovatelů dostupného bydlení pomocí nových legislativních a finančních nástrojů. OECD doporučuje, aby Česko posílilo svůj právní a institucionální rámec s cílem podpořit vznik neziskových poskytovatelů bydlení. Tato opatření by měla zahrnovat zavedení univerzální legislativní definice dostupného a sociálního bydlení a navazujícího systému financování pro dlouhodobý a udržitelný rozvoj tohoto typu bydlení. Dále by měla být vytvořena jasná pravidla a mechanismy pro spolupráci mezi obcemi a neziskovými organizacemi, aby se mohla rozšiřovat nabídka kvalitního a cenově přijatelného bydlení.
2. Reforma územního plánování. Stávající územní plánování často vytváří překážky pro rychlejší výstavbu bydlení. OECD proto doporučuje odstranit bariéry v územním plánování a posílit koordinaci mezi obcemi, státní správou a dalšími klíčovými aktéry. Důležitým prvkem je zjednodušení a zrychlení schvalovacích procesů a administrativy, a také posílení motivace obcí povolovat novou výstavbu ve větší míře tam, kde je to nejvíce efektivní a potřebné. Cílem je zajistit, aby nové projekty bydlení mohly vznikat efektivněji, zejména v oblastech s vysokou poptávkou, a tím snížit tlak na růst cen.
3. Modernizace systému zdanění nemovitostí. OECD navrhuje, aby se tato daň stala spolehlivějším zdrojem příjmů pro obce, které by tyto prostředky mohly využít na financování výstavby dostupného bydlení a posílení místní infrastruktury. Zpráva také navrhuje podpořit projekty, které by vedly k efektivnějšímu využití existujícího bytového fondu a snížení podílu neobydlených bytů.
je třeba lépe pracovat s daní z nemovitosti
Projekt potvrzuje, že k řešení dostupného bydlení nestačí dílčí opatření, ale je nutná dlouhodobá a koordinovaná strategie, která propojí bytovou politiku s územním plánováním, daňovým systémem i sociálními službami. „Reformy doporučené OECD mohou přispět nejen ke zvýšení nabídky cenově dostupného bydlení, ale i k větší stabilitě trhu a lepšímu využití stávajícího bytového fondu. Velmi pozitivně vnímám především to, že OECD mj. potvrdila správný směr, na který jsme nastoupili naší reformou územního plánování. Stejně tak oceňuji doporučení směřující k předefinování daně z nemovitostí. Souhlasím s tím, že je třeba s ní pracovat lépe. Řada zemí v Evropě hodnotí, jestli je byt využíván ke svému účelu, nebo ne, a podle toho nastavuje daň z nemovitosti. To je jedna z cest, jak dosáhnout spravedlivějšího daňového zatížení,“ doplnil ministr Kulhánek.
V koncepci reformy trhu bydlení se zdůrazňuje, že neziskový segment trhu s bydlením je nedostatečně rozvinutý. K podpoře dostupného bydlení v souladu s Koncepcí bydlení ČR 2021+ by bylo možné využít vznik nových poskytovatelů cenově dostupného bydlení, nástroje územního plánování a nástroje pro využití zhodnocení pozemků v důsledku veřejných investic do infrastruktury a změn regulace využití pozemků (tzv. nástroje financování založené na zhodnocení pozemků). Situace je srovnatelná s Polskem, ale zároveň varující pro reformy tuzemské. V Polsku se problém bydlení dotýká domácností s nízkými a středními příjmy. Třetina domácností tam spadá do tzv. „nájemní mezery“: jejich příjmy jsou příliš vysoké na to, aby měly nárok na obecní byt. Ale zároveň příliš nízké na to, aby si mohly dovolit hypotéku nebo tržní nájemní bydlení.
OECD kladně hodnotí Koncepci bydlení ČR 2021+, ale její cíle nejsou naplňovány. Některé reformy již probíhají, další by mohly těžit z lepší koordinace (napříč ministerstvy, jednotlivými úrovněmi veřejné správy a s dalšími aktéry v oblasti bydlení) a z cílených investic zaměřených na rozšíření nabídky cenově dostupného a podporovaného bydlení. „Realizace Koncepce bydlení ČR 2021+ představuje klíčovou příležitost, jak reagovat na některé z nejpalčivějších výzev v oblasti bydlení, jimž Česko čelí. Vznik neziskových poskytovatelů bydlení může podpořit rozvoj a správu cenově dostupného a sociálního bydlení, podobně jako je tomu v jiných zemích OECD,“ píše se v expertní zprávě.
V Česku se trh nájemního bydlení rozvíjí, nyní takto bydlí zhruba čtvrtina domácností. Cenově dostupné nájemní bydlení však tvořilo v roce 2021 pouze 3,6 % bytového fondu. Od roku 2014 Česko poskytuje dotace na výstavbu sociálního nájemního bydlení určeného domácnostem, které se ocitly v akutní bytové nouzi (např. osobám bez domova, lidem žijícím v nevyhovujících podmínkách apod.) nebo domácnostem, kterým taková situace hrozí. „V současnosti v Česku chybějí specializovaní poskytovatelé cenově dostupného a sociálního bydlení, jako jsou neziskové nebo omezeně ziskové bytové společnosti, ačkoliv právě to bylo jednou z klíčových priorit Koncepce bydlení ČR 2021+,“ píše OECD.
dostupné a sociální bydlení by mohli zajistit neziskoví nebo omezeně ziskoví poskytovatelé
V důsledku historického vývoje představují hlavní neziskové subjekty v oblasti bydlení v Česku bytová družstva, ta však nemají povinnost poskytovat cenově dostupné bydlení (ať už formou pronájmu, nebo prodeje). Naopak, družstevní podíly je možné prodávat za tržní ceny. Na poskytování sociálního bydlení se podílejí také neziskové a nevládní organizace, obvykle za využití financování z dotačních programů Ministerstva práce a sociálních věcí v oblasti sociálních služeb. Tato forma bydlení je určena pro domácnosti s vysokým rizikem sociálního vyloučení (např. v důsledku zadlužení) a je poskytována na základě krátkodobých nájemních smluv (1–6 měsíců). K rozvoji sociálního a cenově dostupného bydlení by mohlo výrazně přispět zavedení právního statutu neziskových nebo omezeně ziskových poskytovatelů bydlení s jasně vymezeným mandátem a odpovědnostmi. Tito poskytovatelé by zároveň mohli nízkopříjmovým domácnostem nabízet byty na trhu za nájemné pod úrovní tržního nájemného, podobně jako je tomu již dnes v Polsku. Tradici podobných organizací mají např. ve Francii, Belgii, Nizozemsku nebo Rakousku.
K urychlení rozvoje cenově dostupného bydlení by mohly přispět zjednodušení administrativních procesů a reforma územně plánovací dokumentace. To může zahrnovat rychlejší procesy pro vydání stavebního povolení (např. elektronické podání a schvalování žádostí), zrychlení pořizování změn územních plánů, zejména ve větších městech s vyšší poptávkou po bydlení, a zefektivnění procesu pořizování a projednávání regulačních plánů. Ty v současné době mají „unifikovaný“ charakter a složitý proces jejich pořizování a úprav výrazně omezují jejich využitelnost z hlediska rozvoje bydlení.
Nástroje financování založené na zhodnocení pozemků, včetně příspěvků developerů a strategického nakládání s pozemky, jsou jen zřídka využívány k podpoře cílů cenové dostupnosti bydlení. V Česku sice obce v určité míře využívají příspěvky developerů k úhradě nákladů na veřejnou infrastrukturu spojenou se soukromou výstavbou, k financování výstavby cenově dostupného bydlení je však prakticky nevyužívají. „Za účelem podpory rozvoje dostupného bydlení by obce mohly rovněž využívat strategické nakládání s pozemky a další nástroje financování založené na zhodnocení pozemků – například prostřednictvím společných projektů se soukromými developery nebo neziskovými poskytovateli bydlení,“ konstatuje OECD.
V Nizozemsku například místní samosprávy získávají nevyužité, opuštěné nebo neproduktivní pozemky prostřednictvím úvěrového financování ještě před změnou územního plánu a výstavbou infrastruktury či bydlení. Prodej nebo pronájem zastavěných pozemků pak obcím umožňuje návratnost počáteční investice do pozemků.
Na rozdíl od téměř všech ostatních zemí OECD vypočítává Česko výši daně z nemovitých věcí na základě velikosti a umístění pozemků či budov (daň z nemovitých věcí vypočítaná podle výměry). Tento přístup nezohledňuje tržní hodnotu nemovitých věcí a zvyšuje regresivitu daňového systému. Přechod na systém zdanění založený na tržní hodnotě by mohl pomoci omezit regresivitu daní z nemovitých věcí.
Česko v roce 2022 získalo na dani z nemovitých věcí 0,5 % celkových daňových výnosů (oproti v průměru 1,9 % v zemích EU a v průměru 2,8 % v zemích OECD), což je ekvivalent 0,2 % HDP – druhý nejnižší podíl v rámci OECD. Zvýšení daní z nemovitých věcí by mohlo obcím zajistit větší finanční zdroje na výstavbu cenově dostupného bydlení. Toto zvýšení by mělo být plánované, postupné a mělo by zahrnovat opatření pro domácnosti s nízkými příjmy, aby bylo obecně přijatelné.
Počet neobydlených bytů za poslední desetiletí vzrostl, a to i v oblastech s vysokou poptávkou. V roce 2021 nebylo v Česku obsazeno 16 % bytů. „České úřady by mohly zvážit cílenou daň z neobydlených bytů v oblastech s vysokou poptávkou po bydlení, aby motivovaly majitele nemovitostí k jejich vrácení na trh, případně k podpoře jejich renovace,“ nabádá studie OECD.
Osvobození od daně z kapitálových zisků a možnost odečíst si úroky z hypotéky z daní (pokud imputované nájemné není zdaněno) přispívají k oddálení cenové dostupnosti bydlení tím, že tlačí ceny nahoru v situaci, kdy je nabídka na trhu omezená. Česko by mohlo zvážit zavedení stropu pro osvobození od daně z kapitálových zisků pro rezidenční nemovitosti sloužící k vlastnímu bydlení jejich vlastníků, úpravu zdanitelných zisků o inflaci a odstranění osvobození od daně z kapitálového zisku u sekundárních bytů. Pokračující postupné rušení daňových úlev u úroků z hypoték u vlastnicky obývaných nemovitostí by mohlo dále omezit poptávku a zabránit deformaci trhu ve prospěch finanční dostupnosti vlastnického bydlení.
Letos v červenci bylo meziročně zahájeno o 9,2 % bytů méně, dokončeno bylo o 13,4 % bytů méně. Od roku 2000 v Praze, největším bytovém trhu v ČR, ceny stouply trojnásobně. Podle studie společnosti Deloitte na pořízení vlastního bytu v české metropoli lidé průměrně potřebují 15 hrubých ročních mezd, což je o 1,7 mzdy více než loni. Rozdíl mezi růstem mezd a cenou nemovitostí se dále prohlubuje, protože mzdy nedokáží držet krok s rostoucími náklady na rezidenční bydlení.
Situaci zhoršují neutuchající novelizace Nového stavebního zákona. „Časté novelizace přinášejí spíše další nejistotu a složitost, místo aby systém skutečně zefektivnily. V praxi se povolování naopak ještě zhoršilo, protože stále chybí reálná a funkční digitalizace a stavební úřady se potýkají s personálním podstavem. Výsledkem je, že jen za první pololetí letošního roku bylo vydáno jen 29 tisíc stavebních povolení, což je vůbec nejnižší hodnota za čtvrt století. Zároveň jejich počet poprvé klesl pod hranici 30 tisíc,“ říká Daniel Ország, tiskový mluvčí developerské společnosti Central Group.
Program Koncepce bydlení ČR 2021+ připravila tehdejší ministryně místního rozvoje Klára Dostálová (ODS). Jejím naplněním byl pověřen Ivan Bartoš (Piráti), který byl ministrem od prosince 2021 do září 2024, kdy byl předsedou vlády z funkce odvolán. Nyní ve svém volebním programu strana Piráti tvrdí, že za jedno volební období vybuduje 200 tisíc dostupných bytů.