Volných ploch ubývá, developeři vstupují do brownfieldů

Stoupá počet průmyslových a logistických projektů, jež vznikají regenerací brownfieldů nebo konverzí starších nemovitostí a areálů. Vzhledem k úbytku rozvojových ploch a regulaci výstavby na zelené louce bude tento trend dále pokračovat a sílit. Všímá si toho realitní a poradenská agentura 108 Agency.

Nejvíce projektů je v současné době v různých fázích přípravy nebo rozpracovanosti v krajích Karlovarském, Jihočeském, Libereckém a ústeckém. Dohromady v celé ČR poradci evidují developerské záměry, jejichž podlažní plocha přesahuje 6,8 milionů čtverečných metrů. Více než polovinu z plánovaných projektů patří developerům CTP, Panattoni a Prologis.

Podle dostupných dat agentury CzechInvest se jich na území Česka nachází přes 4300 a zabírají plochu 132 km². „Zmíněné kraje Ústecký a Karlovarský spojuje šance čerpat na regeneraci brownfieldů značné prostředky, zároveň se čeká velké ekonomické oživení těchto regionů. Jihočeskému kraji z pohledu developerů pomůže dobudování dálniční sítě – hlavně nových úseků D4 a spojení s Rakouskem,“ vysvětluje Jakub Holec, ředitel 108 Agency.

Letos objem moderních průmyslových prostor v ČR přesáhne hranici 12 milionů čtverečných metrů, vypočítává agentura. V reakci na předchozí dva velmi silné roky vyjádřené soustavným růstem poptávky nájemců bude letos v nových stavbách dokončeno přes 1 000 000 m². Plánovaná výstavba je s výjimkou Vysočiny, kde je aktivita marginální, rozprostřena do všech regionů. Z hlediska absolutních čísel se nový development týká nejvíce Středočeského kraje, který dominuje také v aktuální poptávce.

Dostupnost rozvojových pozemků, respektive areálů určených k redevelopmentu, se podle posledních dat CzechInvestu kryje s potenciálem ekonomického růstu a cíli veřejné podpory. Už z toho titulu, že přes 50 % brownfieldů má průmyslovou nebo zemědělskou historii (1289 průmysl, 1242 zemědělství), jsou nejhustěji přítomné v Ústeckém, Moravskoslezském a Libereckém kraji. U prvních dvou jmenovaných dochází k postupnému utlumování těžkého průmyslu. Karlovarský kraj se svou zásobou těchto potenciálních rozvojových ploch nachází v těsném závěsu. Například v okresu Sokolov mají brownfieldy největší průměrnou rozlohu – 24,31 hektarů.

„Již nefunkční areály mohou vstupem developera opět posloužit průmyslové výrobě nebo zpracování surovin. Plzeňskému a dalším krajům se případně otevře nebývalá příležitost s potenciální realizací tzv. gigafactory v Líních. Ústecký kraj může i vytvořit zázemí pro další dodavatele a zpracovatele napojené na zvažovaný start těžby lithia na Cínovci a jeho následné zpracování v elektromobilovém průmyslu,“ domnívá se Matěj Indra, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových a logistických nemovitostí ve 108 Agency. V poptávce bude nadále mírně převažovat výroba nad logistikou.

Obnově brownfieldů, které jsou z více než 60 % vlastněny soukromými majiteli a ve čtvrtině případů jde o veřejné vlastnictví, by v Moravskoslezském, Ústeckém a Karlovarském kraji měly pomoci finanční zdroje EU. Velmi často výbornou lokaci nevyužitých objektů nebo areálů neutralizuje ekologická nebo jiná zátěž. Také proto z údajů CzechInvestu vyplývá opatrnost developerů a investorů, kteří se při regeneracích soustředí především na menší projekty s investičním objemem do 60 milionů korun.

Jak však ukazují data 108 Agency, řada developerů bude nucena do revitalizace brownfieldů proniknout. Nabídka „čistých“ rozvojových ploch je značně omezena a bude přibývat jen pomalu, pokud vůbec. Greenfieldy dále ovlivní připravovaná legislativa, která by zakázala průmyslový development na pozemcích se zemědělskou bonitou I. a II. třídy.