V Praze se už půl roku nezačala stavět ani jedna kancelář

Čtvrté čtvrtletí roku 2024 bylo druhým kvartálem v řadě, kdy v Praze nebyla zahájena výstavba žádného kancelářského projektu. Zároveň jde o období, kdy byl dokončen pouze jeden projekt, a to 100Yards v centru města. Upozornila na to ve své pravidelné analýze realitní agentura Colliers.

Míra neobsazenosti zůstává velmi nízká, v meziročním srovnání se zvýšila přibližně pouze o 0,2 procentního bodu. Celkový objem moderních kancelářských prostor na konci roku 2024 dosáhl na 3,96 milionu metrů čtverečních, což je méně než ve Varšavě či Budapešti. Nejvyšší dosažitelné nájemné v centru města aktuálně činí 29,50 EUR (740,45 Kč) za metr čtvereční za měsíc. Rok 2025 by mohl přinést mírně vyšší stavební aktivitu, a tím opět rozpohybovat trh.

Ve srovnání s předchozím čtvrtletím byl ve 4. čtvrtletí zaznamenán pokles obsazenosti o 0,7 procentního bodu, což představuje nejvýraznější pokles od roku 2023. „Očekáváme další pokles, protože dokončované budovy jsou většinou předpronajaty. Současná neobsazenost představuje 290 700 m² okamžitě dostupných prostor. Zejména ve velmi atraktivních místech, jako je Karlín, Brumlovka nebo Palmovka, které mají neobsazenost pod 4 procenta, dochází k výraznému omezení možností k pronájmu,“ vysvětluje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers. 

Jediný dokončený projekt ve 4. čtvrtletí je 100Yards, který však není novou výstavbou, ale rekonstrukcí historických kanceláří s rozsáhlým prvkem obchodů typu high-street. Protože reprezentuje pouhých 3300 m², měl na celkový objem trhu jen velmi malý vliv.

Celkem dosáhla nová výstavba kanceláří v Praze v roce 2024 objemu 72 800 m² v osmi projektech. Jde o mírně podprůměrný výsledek, průměr za poslední 4 roky činil přibližně 75 000 m² ročně. „Bohužel, následující dva roky budou na novou výstavbu ještě méně štědré. Z celkového objemu 164 300 m² rozestavěných kanceláří na konci 4. čtvrtletí 2024 jich má být v roce 2025 dokončeno pouze 24 600 m². Celý zbývající objem 139 700 m² je navíc ve výstavbě až na rok 2027. Pro rok 2026 nebylo na konci roku aktivně rozestavěno nic,“ vypočítává Stanko.

Celkový objem moderních kancelářských prostor na konci loňského 4. čtvrtletí činil 3,96 milionu m². Ve srovnání se střední a východní Evropou zaostává za Varšavou s 6,3 mil. m² a Budapeští s 4,5 mil. m². Průměrný růst trhu za posledních 10 let činil 2,7 % ročně.

Podnájmy stále hrají důležitou roli při řešení poptávky. Nabídka se však od pandemie výrazně snížila a v současné době představuje přibližně 29 900 m², což je zhruba 0,75 % další „šedé“ nabídky volných prostor. Je důležité zmínit, že průměrná plocha jednotky je 750 m², takže tyto nabídky mohou uspokojit pouze malé spektrum poptávky.

Flexibilní kanceláře v Praze stále na vzestupu

Flexibilním servisovaným kancelářím se v Praze nadále daří dobře. Scott.Weber, přední český operátor, otevře další dvě centra, obě o velikosti přes 4000 m². Jedno v brzy dokončené budově NR7, v centru Prahy, druhé je součástí budovy Idea Office na Smíchově. Zato jejich druhé staré smíchovské centrum bude brzy uzavřeno.

„Míra obsazenosti není známa, protože operátoři ji neprozrazují. Nicméně řada poptávek, se kterými jsme pracovali, je ochotna zvážit flexibilní pracovní centra jako řešení svých potřeb a někteří se pro ně rozhodnou,“ vysvětluje Josef Stanko s tím, že pronájmy flexibilních pracovních prostor dosáhly za posledních 5 let celkem 68 200 m² čisté poptávky. To je 5 % celkového pětiletého čistého objemu realizované poptávky a obecně polovina pražského trhu flexibilních kancelářských prostor.  

Nájemci se nestěhují

Nižší developerská aktivita a nízká míra neobsazenosti ve vyhledávaných lokalitách opět podpořily důvody nájemců pro setrvání ve stávajících kancelářích. Od roku 2023 byly renegociace zastoupeny ve velké míře a představovaly 51 % z celkové hrubé poptávky ve výši 643 500 m². Pokud se podíváme na jednotlivé transakce, 15 z 20 největších bylo renegociací.

Ve 4. čtvrtletí roku 2024 dosáhla čistá poptávka 92 500 m², takže celkový objem v roce 2024 dosáhl 315 900 m², což představuje 33% nárůst oproti roku 2023. „Do čisté poptávky však bylo započítáno obsazení budovy ve Smíchov City samotným vlastníkem, Českou Spořitelnou, které přidalo 75 000 m². Odhlédneme-li od této transakce, čistý objem roku 2024 by byl jen o 1 % větší než v předchozím roce. Lze tedy říci, že trh byl podobně silný jako v roce 2023, s podobnými komplikacemi a dynamikou v celém městě,“ upřesňuje Josef Stanko. 

Z hlediska jednotlivých sektorů se loni na čisté poptávce podílely z 37 % finanční společnosti, následovaly veřejné/neziskové organizace s 11 % a technologické společnosti s 10 procenty. Z hlediska lokality připadalo 30 % čisté poptávky v roce 2024 na Smíchov, následovalo centrum města s 23 % a Holešovice s 10 procenty. Obě srovnání jsou ovšem silně ovlivněna výše zmíněnou transakcí. 

Praha je nejdražší v širém okolí

Nejvyšší dosažitelné nájemné se v centru města mírně posunulo na 29,50 EUR za m² a měsíc. Nejvyšší dosažitelné nájemné v lokalitách širšího centra a okrajích Prahy zůstalo v porovnání s předchozím čtvrtletím stabilní na úrovni 19,50 EUR, resp. 16,50 EUR. Z hlavních měst střední a východní Evropy je Praha nejdražší, srovnatelná pouze s Varšavou, kde se nájemné pohybuje rovněž kolem 29,00 EUR za m². 

V roce 2025 budeme pozorně sledovat, kolik projektů z celkového počtu 14 plánovaných kancelářských projektů (nebo-li 205 000 m²) bude v tomto roce zahájeno. Pokud se tak stane, některé z nich by měly být dokončeny v období od konce roku 2026 do roku 2028. Mezi nimi jsou většinou novostavby v současných etablovaných lokalitách, přičemž některé z nich mohou překračovat současné standardy trhu z hlediska přístupu k udržitelnosti, velikosti nebo inovativních architektonických a technických řešení. 

Pozornost je nicméně třeba věnovat stárnoucí části trhu. Přibližně 56 % z téměř 4 mil. m² je starších 15 let. S přibývajícími lety výrazně roste riziko, že se aktiva stanou nevyužívanými a nedosahujícími tržního standardu. Je na čase připravit strategii a CapEx rozpočet. V obtížné ekonomické situaci se otevírají příležitosti pro tuzemské realitní investory, kteří jsou ochotni podstoupit riziko rekonstrukce nebo změny účelu, a to pravděpodobně na residenční.  

Existují také signály, že některé brownfieldy, jako například Nákladové nádraží Žižkov nebo areál Bubny-Zátory, jsou na dobré cestě k tomu, aby se v příštích letech začaly rozvíjet. „Tváří v tvář neúspěšné digitalizaci povolovacího procesu a zdlouhavým změnám územního plánu je to dobrá zpráva, která ukazuje, že procesy jsou funkční. Je to však spíše trailový maraton, nikoli sprint,“ říká na závěr Josef Stanko.

Společnost Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je poskytovatelem služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 70 zemích. Spravuje aktiva v hodnotě přibližně 99 mld. USD a má z nich roční příjem zhruba 4,5 miliardy dolarů.