Stupňují se požadavky na ESG, nové kanceláře se ale nestaví

Celkový objem ploch v pražských kancelářských budovách v roce 2024 mírně vzrostl, počet nově dokončených prostor je však výrazně pod dlouhodobým průměrem. Stupňují se požadavky na budovy splňující ESG kritéria nebo flexibilitu u prostor i nájemních smluv. Vyplývá to z odborné studie Trend Report 2025, kterou pravidelně vydává Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN).

Rekordní poptávka po kancelářích vede ke snižování neobsazenosti a návratu zájmu investorů. Nájmy v kancelářských budovách tak podle odborníků nemají důvod k poklesu. Souhrnný objem moderních kancelářských ploch v Praze vzrostl na konci roku 2024 na bezmála čtyři miliony metrů čtverečních. Za celý rok 2024 bylo však dokončeno jen 72 800 metrů čtverečních moderních kancelářských prostor, což je o 26 procent méně než v předchozím roce a výrazně pod desetiletým průměrem, který přesahuje 120 000 metrů čtverečních. V letech 2025 a 2026 bude však situace ještě horší. 

„Kvůli nízké výstavbě se bude pražský kancelářský trh v dalších dvou letech potýkat s velmi nízkou novou nabídkou. Zároveň uvidíme více a více konverzí starších kancelářských budov buď na byty, nebo hotely a apartmánové pronájmy,“ říká Kamila Breen, vedoucí týmu průzkumu trhu v Cushman & Wakefield.

Z průzkumu pro Trend Report 2025 vyplývá, že pouze 29 % expertů očekává na trhu kancelářských nemovitostí v letech 2025–2026 mírný přírůstek nových prostor. To je nejmenší zaznamenaná hodnota od roku 2020. A také nejméně ze všech sektorů realitního trhu. Naproti tomu rekordních 68 % dotazovaných předpokládá stagnaci s minimem nových prostor. Zbývající 3 % respondentů nedokáží další vývoj predikovat. 

V roce 2025 by mělo být dokončeno jen necelých 25 000 metrů čtverečních, což bude historicky nejnižší zaznamenaný přírůstek na pražském trhu. Mezi projekty s dokončením v roce 2025 patří PernerKa v Karlíně, první fáze E-Factory na Pragovce a rekonstrukce menších objektů NR7 na náměstí Republiky a VN62 na Václavském náměstí. V roce 2026 se očekává pouze dalších přibližně 50 000 metrů čtverečních. 

Za výrazným poklesem počtu dokončených kancelářských prostor stojí souběh více faktorů. „Tím hlavním byla dostupnost financování . V posledních letech rychle rostou požadavky nejen klientů, ale i bank na kvalitu a udržitelnost budov. Ne všichni zájemci dnes dosáhnou na potřebné finance nebo na sazbu, kterou by si představovali,“ vysvětluje David Musil, člen správní rady ARTN a generální ředitel Penta Real Estate pro Českou republiku. 

novostavby nemohou být realizovány za dřívější nájmy

Dalším faktorem je geopolitická a ekonomická situace, která se plně projeví až s odstupem několika let. „Budovy, které by měly být dokončeny letos, by se bývaly začínaly stavět v roce 2022. To vypukla válka na Ukrajině, světové trhy se rozkolísaly, ceny stavebních materiálů letěly vzhůru a Česko bojovalo s nebývale vysokou inflací. Spolu s téměř nulovou poptávkou od velkých korporací, které logicky spíše vyčkávaly budoucího vývoje, než by se hrnuly do nákladného rozrůstání nebo stěhování, se jednalo o dost nepříznivý mix,“ popisuje Jiří Ochetz, člen představenstva J&T Real Estate CZ.

Zatímco nových projektů je dokončováno minimum, poptávka se během loňského a letošního roku postupně vrátila. Rostoucí množství poptávek se promítá i do tlaku na růst nájmů. Zhruba polovina odborníků dotazovaných v rámci průzkumu se přiklání k názoru, že nájemné u kancelářských budov letos oproti roku 2024 poroste; 41 procent očekává stejné ceny jako před rokem a pokles jen každý desátý. Zbývající desetina respondentů nedokáže vývoj nájmů odhadnout.  

„Novostavby vlivem zásadně zvýšených stavebních nákladů v kombinaci s vysokými finančními náklady, stejně jako zvyšujícími se požadavky na vybavení budov, nejsou schopny být realizovány za dřívější nájmy. Aktuálně tak evidujeme poptávkovou hodnotu nájmu novostaveb, takzvaný primární trh, v etablovaných kvalitních mimocentrálních lokalitách na úrovni 21 až 25 eur na m² za měsíc,“ říká Eduard Forejt, ředitel obchodu v Passerinvest Group.

Podle Musila z Penta Real Estate vystoupají průměrné sazby v moderních budovách v centrálních lokalitách nad 30 eur. „Také pražský rekord ve výši nájemného, který nyní drží Masaryčka, pravděpodobně bude brzy překonán. Je to dáno několika dalšími faktory, nejen poptávkou,“ dodává Musil.

Požadavky bank povedou ke skokovému růstu nájemného

Forejt upozorňuje, že i sekundární trh se adaptuje na nový normál, kdy se nejedná pouze o ceny odvozené od primárního trhu, ale o nájemné výpočtové, kdy vlivem změny úrokových sazeb, a tím pádem vyšších nároků při refinancování budov, dochází k potřebě skokového růstu nájemného, aby byl investor schopen pokrývat nově stanovené požadavky bank. 

„V důsledku velkého propadu očekávaného dokončení nových kancelářských prostor bude tlak na růst nájemného. To zvýší atraktivitu tohoto segmentu a s tím může dojít i ke zvýšení zájmu investorů po těchto nemovitostech,“ upřesňuje Jiří Sedláček, partner BDO Audit.

Návrat zájmu investorů vnímají i další odborníci z trhu. Z průzkumu pro Trend Report vyplývá, že atraktivita kancelářských nemovitostí pro investory v posledních letech postupně roste. Zatímco v roce 2021 pociťovalo atraktivní nebo rostoucí zájem mezi investory jen 12 % dotazovaných, v letech 2022–2024 to bylo mezi 13 až 17 %, v roce 2025 pozitivní nárůst vnímá již 27 % respondentů. Další 32 procenta očekávají pro roky 2025–2026 průměrný zájem a zbytek mírně klesající atraktivitu či výrazný pokles. 

Jak však doplňuje Ochetz z J&T Real Estate CZ, aktuální výnosy z developmentu kancelářských budov nejsou zatím nijak závratné. „Spíše se vyčkává, co s trhem udělá propast, která logicky vznikne nízkým počtem dokončených nových prostor. Výhrou je potom stavět pro kotevního nájemce, který zabere celou nebo téměř celou budovu. To ale platilo vždycky, teď je to jen zase o trochu těžší.“

Hybridní pracovní model vyhovuje jen části firem

Částečná práce na dálku a hybridní pracovní modely se staly standardem, které společnosti promítají i do svých požadavků na řešení kanceláří. „Firmy budou hledat flexibilní a multifunkční prostory, které umožní kombinaci práce z domova a z kanceláře,“ potvrzuje Sedláček z BDO Audit.

„Postupně budou končit dlouhodobé kontrakty a dojde k vyjednávání nových podmínek nájmu. U velkého počtu firem dojde k částečnému poklesu nájemních prostor v návaznosti na hybridní způsob práce,“ říká Marek Bečička, ředitel realitních aktiv v Generali Investments CEE.

Ačkoliv si mnoho společností zavedení hybridních pracovních modelů pochvaluje, pro jiné je to cesta, od které se naopak postupně odvracejí a hledají způsoby, jak zaměstnance přimět k plnému návratu do kanceláří.

„Řada společností je z debat o práci z domova již unavena. Pro mnohé společnosti není hybridní způsob práce optimální a efektivní. I proto vnímáme rostoucí zájem nájemců o kvalitní kancelářské prostory hlavně v dobře dopravně dostupných lokalitách,“ říká Zdenka Klapalová, prezidentka ARTN a jednatelka agentury Knight Frank.

Podle Forejta z Passerinvest Group je třeba se z hlediska obsazenosti dívat nejen do Evropy, ale i do USA, odkud se trendy často přenášejí skrze pobočky globálních firem do našich končin. „Americký Flex Index koncem minulého roku zaznamenal změny v chování firem. Ubyly sposta firem s plně flexibilním užíváním kanceláří, tedy bez řízené přítomnosti. Jako vítězný – ze změn v chování amerických firem – vychází strukturovaný hybrid, tedy systém s pevnými dny v kanceláři, se zastoupením 43 procenta. A to vše před zavedením RTO neboli návratu do kanceláří americkou administrativou. Z vlastní praxe i těchto dat si troufám odhadovat, že budoucí dva roky budou ovlivněny i návratovou poptávkou firem, jež po covidu ještě nestabilizovaly své hybridní modely,“ doplňuje Forejt.

Banky odmítají financovat budovy bez ESG

Za předpokládaným růstem nájemného však není pouze nedostatek moderních prostor a větší poptávka, promítají se do toho i zvyšující se nároky na udržitelnost. „U kancelářských budov je podstatný ESG aspekt: udržitelná výstavba a udržitelný provoz,“ popisuje Lenka Kostrounová, členka správní rady ARTN a poradkyně pro management ČSOB.

Rostoucí nároky na kancelářské budovy klade nejen utužující se regulace ESG, ale také požadavky především korporátních nájemců a financujících bank, které již z velké míry nechtějí financovat budovy, jež náročné požadavky na plnění kritérií ESG nesplňují. Do roku 2030 budou muset být nové budovy v souladu s požadavky na nulovou spotřebu energie.

„Jak vlastníci, tak i nájemci se budou muset zabývat otázkou ESG principů, které budou dány novou legislativou ze strany Evropské unie nebo u zahraničních nájemců od mateřských společností,“ potvrzuje Breen z Cushman & Wakefield.

S tím souhlasí i Sedláček z BDO Audit: „Rostoucí důraz na ekologii povede k vyšším požadavkům na energetickou účinnost a udržitelné stavební postupy. Kancelářské budovy s certifikacemi jako BREEAM nebo LEED budou stále více vyhledávané.“ 

U stávajících budov se očekává postupná renovace, aby do roku 2033 dosáhly minimálně energetické třídy D. Nová výstavba se realizuje již téměř výhradně s těmi nejvyššími stupni certifikace zelených budov. Velkým výzvám s ohledem na „ozelenění“ tak budou čelit především některé starší objekty.

V Praze je 31 % všech moderních kancelářských ploch třídy A a B starších než 20 let. Dalších 38 % kancelářských prostor je ve stáří 11–20 let. „Budovy, které dnes již nemohou plnit vysoké požadavky nájemců na spotřebu, komfort i environmentální dopady, pak jistě čekají injekce do masivních rekonstrukcí,“ uzavírá Forejt z Passerinvest Group.

Trend Report je nezávislá analytická studie vydávaná Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) od roku 2002. Poskytuje detailní přehled o vývoji všech segmentů realitního trhu. Výzkum pro ARTN zpracovala společnost INCOMIND na panelu realitních expertů v lednu 2025. Dotazník byl sestaven ARTN ve spolupráci s INCOMIND a obsahoval vedle hlavní části i specializované sekce pro vybrané oblasti. Celkem se výzkumu zúčastnilo 76 respondentů. Kapitolu ke kancelářskému trhu zpracovala společnost Knight Frank.

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) je neziskový zájmový spolek, který funguje od roku 2001 a sdružuje více než 100 osobností působících ve všech oblastech realitního trhu.