Průmyslové nemovitosti začínají být v Česku drahé
Ve srovnání se sousedním Polskem či Slovenskem dosahuje nájemné průmyslových nemovitostí v České republice až o třetinu výše. V kombinaci s velmi nízkou neobsazeností a malou nabídkou prostor, které jsou okamžitě k dispozici, to často vede k situaci, kdy se nájemci raději rozhodnou pro konkurenční nabídku u našich sousedů. Upozornila na to realitní a poradenská agentura Colliers.
Hrubá realizovaná poptávka tak v 1. čtvrtletí 2024 dosáhla nejnižší úrovně za 13 let. Celkem na trh v tomto období přibylo 148 100 m2 nových prostor. Očekává se, že v průběhu letošního roku trh dosáhne velikosti 12 milionů m2. Vyplývá to z pravidelného kvartálního trhu průmyslových nemovitostí, který zveřejnila společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.
V prvním čtvrtletí letošního hrubá realizovaná poptávka činila pouhých 160 400 m2. Hluboko pod průměry, na které je trh zvyklý z posledních let, se propadl i počet uskutečněných nájemních transakcí, jejich průměrná velikost, a dokonce i velikost největších realizovaných transakcí. Dokonce i čistá realizovaná poptávka, která vykazovala za poslední roky silné hodnoty, zaznamenala pokles. Celkem za letošní první kvartál dosáhla 100 000 m2. Poptávce dominovaly renegociace (36 %) následované předpronájmy (31 %). Za téměř 50 % čisté realizované poptávky stály výrobní společnosti.
Menší tempo než v předchozích letech měl i růst trhu. Přibylo celkem 148 100 m2 nových prostor a celková velikost na konci března činila 11 871 300 m2. Dalších zhruba 300 000 m2 prostor je v současně době ve stavu shell & core (hrubá stavba, kterou si dokončí až nájemce). „Takto předpřipravené prostory mohou být pro nájemce připraveny ve výrazně kratším časovém horizontu než budovy, u nichž by se s výstavbou začínalo od nuly. Nezanedbatelná část těchto prostor by také letos mohla ovlivnit množství nově dodaných budov na trh, který letos dozajista přesáhne hranici 12 milionů metrů čtverečních,“ vysvětluje Josefina Kurfürstová, analytička ze společnosti Colliers s tím, že v současné době je ve výstavbě 1 282 100 m2. Podíl spekulativní výstavby momentálně činí 46 % všech projektů ve výstavbě. Například v Plzeňském kraji byl podíl spekulativní výstavby až 92 %. V Praze, Moravskoslezském či Ústeckém kraji se pohyboval kolem 50 % (v Ústeckém kraji 60 %).
Míra neobsazenosti během 1. čtvrtletí 2024 opět mírně vzrostla a drží se těsně nad hranicí 2 procent. Nad aktuálně neobsazené prostory se začíná objevovat stále více možností podnájmu, které se do oficiální míry neobsazenosti nezapočítávají. Kromě toho je na trhu i množství shell & core projektů, které developeři začali stavět spekulativně, avšak na trh zatím uvedeny nebyly. „Pokud by byly všechny tyto prostory započítány do míry neobsazenosti, zvedla by se k 5 procentům a přiblížila se hodnotám v ostatních zemích v regionu,“ říká Kurfürstová. Strategie shell & core je rozšířena zejména na českém trhu. V sousedním Polsku či na Slovensku jsou obvykle všechny spekulativní projekty uvedeny na trh hned po dokončení, a proto zde míra neobsazenosti roste mnohem strměji než u nás, vysvětluje analytička.
Nájmy za nejžádanější prostory na trhu se v 1. čtvrtletí 2024 stabilizovaly na hladině 7,50–7,70 eur/měsíc/m2, vzhledem k velké konkurenci sousedních zemí a nízké poptávce se dá ale očekávat, že v nejbližší době klesnou o 3–7 % na hodnoty těsně nad 7 eur. „Nájmy za nejžádanější prostory v Praze se nyní nadále pohybují výše než například ve Vídni, v regionech zase výše než v Polsku či na Slovensku. Dokud tedy nájmy neklesnou, výrobní ani logistické společnosti pravděpodobně nebudou sršet nájemní aktivitou,“ komentuje Josefína Kurfürstová.
Asi nejvíce náš trh v současnosti ohrožuje konkurenční Polsko, které oproti České republice nabízí zhruba o 30 % nižší nájmy a srovnatelnou dopravní infrastrukturu, především v regionech sousedících s Německem. Například na Liberecku se nájemné pohybuje o 2,20 eur/měsíc/m2 výše než v polských hraničních okresech, v Ústí nad Labem o 1,30 eur/měsíc/m2 výše a na Ostravsku je vyšší o 1,20 eur/měsíc/m2.
