Majitelé se zbavují starších průmyslových areálů
Skokově rostoucí náklady na energie a provoz, posílení cash-flow, hůře dostupné úvěry, částečně i vyšší efektivita výroby nebo obchodní činnosti… To jsou hlavní důvody, proč se někteří vlastníci průmyslových areálů nebo budov rozhodli pro jejich prodej investorům. V nemovitostech pak zůstávají jako nájemci, anebo postupně hledají jiné prostory. Vyplývá to z údajů realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY, která se na tuto formu prodeje a následného pronájmu, známou jako Sale & Leaseback, specializuje. Realizované transakce i poptávky naznačují, že před dvěma lety ojedinělé případy se v posledních měsících rozrůstají na desítky.
Podle Darka Vodehnala z investičního oddělení 108 AGENCY majitelé průmyslových, ale i zemědělských nemovitostí využívají přetrvávajícího zájmu investorů i stále stabilních cen: „Doba na tento typ zobchodování je ideální. Poptávka přetrvává. Na straně kupujících jsou nemovitostní fondy i developeři. Ti realizují transakce za účelem redevelopmentu a dalšího využití objektů i pozemků. Investoři cílí na zhodnocení pronájmů, tedy udržení původního vlastníka.“ Výše transakcí se mohou pohybovat v úrovni až několik set milionů korun,“ říká Vodehnal.
V rámci Sale & Leaseback patří k nejatraktivnějším haly o velikosti alespoň 5 000 m2 se světlou výškou 8 m a více, nejlépe pravidelného tvaru v dobře dostupné lokalitě pro silniční nákladní dopravu. Prodej průmyslové nemovitosti investorovi a vyplacení kupní ceny původním majitelům trvá v ideálním případě šest až devět měsíců. O kupujícím rozhoduje především nejvyšší podaná nabídka a výhodnost nájemních podmínek pro prodávajícího.
Podle dat 108 AGENCY jsou na prodávající straně obvykle výrobní nebo obchodní podniky, které během své expanze v minulosti investovaly do větších ploch, než jejich samotný závod v dlouhodobém horizontu využívá. „Nejčastěji se na nás obracejí desítky let fungující menší a střední firmy, které optimalizují provoz, anebo se již přestěhovaly do moderních objektů – jako nájemci čí přímí vlastníci. Zjišťují, jakou hodnotu mají jejich původní nebo stávající areály,“ nastiňuje převažující profil klientů Darek Vodehnal. Mezi prodávajícími se podle něj objevují rovněž místní pobočky nadnárodních koncernů, které mohou prodejem nemovitosti v dlouhodobém pohledu získat i větší svobodu pro případnou mezinárodní relokaci svého provozu.
Většina vlastníků vidí jako velkou výhodu, že po převodu vlastnických práv mohou v areálu nebo hale působit nadále jako nájemci. Není třeba měnit sídlo ani podmínky pro zaměstnance. Investoři, a to nejčastěji zmíněné realitní, ale i menší privátní fondy, zpravidla vyžadují nájemní smlouvu alespoň na 10 let. Čím delší doba, tím vyšší tržní hodnota nemovitosti. Také v případě akvizice developerem je možnou variantou setrvání v nemovitosti. Developeři mohou nájemci nabídnout alternativní prostory v rámci lokality nebo vlastníkovi umožní dále působit formou pronájmu v původním areálu, ten je pak pro developera rezervou pro budoucí přestavbu.
108 AGENCY je realitně-konzultantská společnost, která se od roku 2009 zaměřuje výhradně na komerční nemovitosti. Na českém, slovenském a maďarském trhu od svého založení zobchodovala „Sto osmička“ přes 8,6 milionů čtverečních metrů.
