Investice do komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě oživují

Výstavba, provoz, financování, development a akvizice komerčních nemovitostí v roce 2022 a v dalších letech budou i nadále ovlivňovány cenami paliv, energií a stavebních materiálů. K tomu se přidají problémy v dodavatelských řetězcích, nearshoring provozů a rychle rostoucí inflace. Studie Colliers CEE Investment Scene 2021/2022 předpovídá, že tyto faktory budou mít přímý dopad na prodejní ceny a výši nájemného.

„V regionu střední a východní Evropy (CEE) registrujeme návrat některých investorů k vyčkávací taktice před přijetím investičního rozhodnutí,“ vysvětluje Kevin Turpin, regionální ředitel pro kapitálové trhy ve střední a východní Evropě společnosti Colliers. „Stejně tak jsme zaznamenali odklad nebo úplné zrušení některých leasingových transakcí. Část z nich údajně souvisela s účastí ruských společností a další s nejistotou spojenou s válkou a její fyzickou blízkostí. Zároveň se vždy najdou subjekty, které budou i v těch nejtěžších dobách vždy hledat a nacházet příležitosti.“

nejaktivnější ve střední a východní evropě byl kapitál z České republiky s 18% podílem na objemu transakcí

Většina zemí v regionu CEE v roce 2021 zaostala za objemem svých trhů před pandemií, ale Polsko s 57% podílem na celkovém objemu v roce 2021 dosáhlo svého pětiletého předpandemického průměru. V posledním čtvrtletí roku nesporně došlo k oživení aktivity, ale některé trhy stále brzdí nedostatek dostupných investičních produktů.

Na mnoha trzích v regionu jsme zaznamenali jen omezené pohyby výnosů z nejzajímavějších nemovitostí. Došlo k tomu především kvůli přetrvávajícímu nedostatku transakcí, z nichž by se daly vyvodit pohyby v některých sektorech a na některých trzích. Výjimkou jsou výnosy z nejlukrativnějších logistických investičních projektů, které se od 1. čtvrtletí 2020 v celé střední a východní Evropě snížily v průměru o téměř 100 bazických bodů, v Polsku dokonce o  více než 180 bazických bodů. Colliers i nadále zastává názor, že na některých trzích dojde k další kompresi výnosů, ačkoliv pandemie a dopady války na Ukrajině vyvolávají inflaci, růst úrokových sazeb a negativních ekonomických tlaků.

Obchody podle odvětví

Poprvé od roku 2008 došlo k nejvíce transakcím v průmyslovém sektoru s 38% podílem na objemu obchodů v roce 2021. Kanceláře a rezidenční nemovitosti nadále zaznamenávají stabilní objemy transakcí, a to i přesto, že na trhu je relativní nedostatek dostupných investičních projektů k prodeji. U nemovitostí pro maloobchod dochází k většímu objemu transakcí u retailových parků a supermarketů, zatímco objemy transakcí v pohostinství zůstávají celkově omezené.

Finanční toky podle původu kupujícího

Západoevropské a severoevropské fondy stály v roce 2021 za 36 % objemu veškerých transakcí; zejména se jednalo o kapitál z Německa, Velké Británie, Rakouska a Švédska. Velmi silná byla také role kapitálu ze střední a východní Evropy s 32% podílem na celkových objemech obchodů. Celkově byl nejaktivnější kapitál z České republiky s 18% podílem; byl zodpovědný za 52 % objemů transakcí v ČR, 68 % na Slovensku a podílel se také akvizicích v Polsku, Rumunsku, Maďarsku a Bulharsku.

Ekonomické ukazatele a hybné síly

S největší pravděpodobností se v průběhu roku 2022 bude ekonomická situace zhoršovat, eventuální zlepšení lze očekávat až následně. Válka na Ukrajině a související sankce, faktory spojené s pandemií i ESG, to vše bude mít dopad na trhy s nemovitostmi z hlediska nabídky, poptávky i cenové dostupnosti. Ne všechny tyto dopady budou negativní a v jednotlivých sektorech trhu s nemovitostmi se budou lišit. „Rostoucí inflaci i úrokové sazby sledujeme velmi pečlivě, protože ukončí dlouhotrvající období stabilně nízkých sazeb. To v oblasti nemovitostí ovlivní náklady na dluh a tvorbu cen, ale bude mít dopad také na řadu dalších nákladů, ať už pro investory, developery, nájemce nebo spotřebitele,“ dodává Kevin Turpin.