Nabídka průmyslových parků se rozrostla, poptávka klesá
Celková plocha moderních průmyslových prostor určených k pronájmu v České republice dosáhla 14,03 milionu m2. V letošním 3. čtvrtletí bylo na trh dodáno celkem 269 900 m2 nových skladových ploch v 9 průmyslových parcích. To představuje 77% nárůst ve srovnání s předchozím čtvrtletím a 95% nárůst ve srovnání se stejným obdobím minulého roku. Píše o tom ve své zprávě Idustrial Research Forum.
Největším dokončeným projektem ve třetím kvartálu bylo distribuční centrum BMW v Ostrava Airport Multimodal Park (125 700 m²). Druhým největším dokončeným projektem byla hala v Garbe Park Klášterec nad Ohří II (35 000 m²) a třetím CTPark Prague North (31 100 m²). Projekty byly v době dokončení plně pronajaty.
„Český průmyslový trh zůstává odolný. I přes globální překážky je trh stabilní, vykazuje stálou poptávku, stabilní objem projektů ve výstavbě a vysoký příliv nových prostor. Očekáváme, že tento trend bude pokračovat, byť máme mírné obavy o globální stabilitu a její potenciální dopady na lokální trh,“ říká Miroslav Kotek, vedoucí průmyslové agendy ve společnosti Colliers. „Zároveň u nás konečně vidíme novou poptávku (realizovanou i probíhající) z regionu APAC (Čína, Japonsko, Jižní Korea, Tchaj-wan, Vietnam, Thajsko, Indonésie, Singapur, Malajsie, Filipíny, Indie, Pákistán, Bangladéš, Austrálie, Nový Zéland – pozn. red.). Jak tito investoři rozšiřují okruh své působnosti mimo průmyslová centra v Polsku a Maďarsku a na jejich radar se nově dostává Česká republika a Slovensko, firmy se přesouvají dále na západ, aby uspokojily své strategické obchodní záměry. To může na náš lokální trh přinést novou vlnu aktivity.“
Na konci 3. čtvrtletí bylo ve výstavbě celkem 938 500 m2 skladových a výrobních prostor v České republice. Objem výstavby mezikvartálně klesl o 13 % a v meziročním srovnání se snížil o 24 procenta. Přibližně 35 % z celkové plochy ve výstavbě se nachází v Praze a Středočeském kraji, následované Jihomoravským a Ústeckým krajem, oba s podílem 16 procent.
Podíl spekulativní výstavby vzrostl z 23 % na 29 % oproti předchozímu čtvrtletí. Zároveň developeři zahájili novou výstavbu pouze 149 300 m2 moderních průmyslových prostor, přičemž přibližně 25 % těchto prostor se začalo stavět spekulativně.
Hrubá realizovaná poptávka (včetně renegociací) činila 455 500 m2. Tento objem poptávky nepředstavuje změnu oproti předchozímu čtvrtletí, ale zároveň je to meziroční pokles o 26 %. Renegociace tvořily 45 % celkové hrubé realizované poptávky, stejně jako v předchozím čtvrtletí.
Čistá poptávka ve 3. čtvrtletí činila 250 200 m2, což představuje mezikvartální pokles o pouhé 1 % a meziroční pokles o 47 procent.
Největší transakcí tohoto čtvrtletí byl nový pronájem v EQT Park Prague North o celkové velikosti 44 500 m², který uzavřela logistická a přepravní společnost Ecologistics. Druhou největší transakcí byla renegociace o velikosti 31 400 m² v Panattoni Pilsen Park West, kterou podepsala logistická a přepravní společnost DHL Supply Chain. Třetí největší transakcí byla renegociace o velikosti 29 900 m² v CTParku Ostrava, podepsaná automobilovým výrobcem ITT Holdings Czech Republic.
Míra neobsazenosti v České republice meziročně vzrostla o 49 bazických bodů na 5,3 %, proti 2. čtvrtletí se ale snížila o 14 bazických bodů. Ke konci 3. čtvrtletí bylo na trhu k dispozici přibližně 749 600 m2 moderních průmyslových prostor připravených k okamžitému nastěhování. Neobsazenost v Praze a Středočeském kraji klesla na 4,1 procenta.
Nejvyšší dosahované nájemné (tzv. prime headline) v Praze zůstalo ve třetím letošním čtvrtletí stabilní na úrovni 7,00–7,50 eur/ m2/měsíc. Nejvyšší dosahované nájemné u projektů městské logistiky v Praze dosahuje úrovně 8,25–10,00 eur/ m2/měsíc. Ve vybraných lokalitách mimo Prahu se nájemné pohybuje na úrovni okolo 5,50–6,60 eur/ m2/měsíc. Výše nájemného za kancelářské vestavky dosahuje 9,50–12,50 eur/ m2/měsíc. Obvyklá výše servisních poplatků se pohybuje mezi 0,75–1,00 eur/ m2/měsíc.
Realitní společnost 208 Real Estate sdělila, že ve 3. čtvrtletí se pronajalo více než 506 000 čtverečních metrů industriálních hal, z toho nové pronájmy tvořily 302 000 m2. To je podle realitně-konzultantské společnosti 108 Real Estate v dlouhodobém kontextu nadstandardní výsledek. „Spekulativní výstavba nových průmyslových hal se markantně zpomalila. Developeři se soustředí na doobsazování stávajících prostor, včetně těch ve fázi shell and core. V aktivní nabídce je zhruba 1 milion čtverečních metrů moderních ploch,“ píše společnost.
„V širším kontextu vidíme mnoho proměnných, které mohou dopadnout i na tuzemskou ekonomiku, a tedy i na trh průmyslových prostor. Jde hlavně o nadále velmi nejasnou blízkou budoucnost německého automobilového průmyslu, zatímco tomu českému se daří velice dobře. A rovněž riziko strmého růstu cen energií a pohonných hmot, což bedlivě sledují výrobci, dopravci i prodejci,“ vysvětluje Jakub Holec, generální ředitel 108 Real Estate.
Třetí čtvrtletí překvapilo tím, že v realizovaných transakcích po delší době převážila logistika nad výrobou. U nových nájemních transakcí připadlo distribuci 167 000 m2 nových ploch, výrobním společnostem 95 000 m2. Zbytek, 38 000 m², připadl ostatním sektorům. Podle Matěje Indry, vedoucího průmyslové agendy ve 108 Real Estate, to nemusí znamenat hlubší proměnu poptávky. V případě výroby jde o cyklický výkyv, naopak segment logistiky určuje příprava na blížící se vánoční sezónu, ale také synergický efekt expanze čínských firem nejen z oboru e-commerce: „Dva majoritní hráči, tedy Temu a Shein, jsou velmi aktivní na polském trhu. S ohledem na propojenost dodavatelských řetězců se jejich vliv velmi záhy projeví i v českém prostředí,“ říká Indra.
Protiváhou expanze mnoha retailových firem je riziko rostoucích nákladů. Jde především o ceny pohonných hmot a energie. Vývoj cen už neurčuje jen válka na Ukrajině, ale také nadále nestabilní situace v Hormuzském průlivu. Regulace cen, respektive marží, je v Evropě dlouhodobě neudržitelná. A stejně jako v roce 2022 by se mohla podílet na růstu inflace, a tedy i spotřebitelských cen.