Třináctá novela nového stavebního zákona působí chaos
Neznámí autoři 13. novely nového stavebního zákona prostřednictvím představitelů vládní koalice flagrantně upřednostňují stavebníky velkých staveb pro tzv. hromadné bydlení, aniž by ale podmiňovali jejich výhody tím, že realizované byty budou opravdu cenově dostupné. Menší stavebníci nemají výhody žádné a koncoví majitelé nebo nájemci mají přijít o ochranu a garance týkající se minimální kvality staveb. „Dostupné bydlení v menších městech tak nebude mít žádnou zvýšenou podporu, zatímco velké bytové komplexy ve velkých aglomeracích ano,“ varuje Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT).
Zdaleka to není výtka jediná. Rezignace na minimální kvalitu staveb, v některých případech i kolaudaci nebo přístupovou komunikaci. Nesystémové zařazení autorizovaných inspektorů do procesu kolaudace bez finálního rozhodnutí stavebního úřadu, který za toto rozhodnutí ovšem nese odpovědnost. Snížení ochrany koncových uživatelů a vlastníků, rozmělnění požadavků územního plánu… To je jen krátký výčet celkem 12 zásadních bodů, které ČKAIT vytýká poslaneckému návrhu 13. novely stavebního zákona, přijatého v roce 2021. Návrh je projednáván jako jako sněmovní tisk 67. Ten považuje inženýrská komora za legislativně chybný, neboť je v rozporu s platnými právními předpisy, a proto neproveditelný a neakceptovatelný. Obcházení stanovisek, připomínek a potřeb profesních organizací působících ve stavebnictví, povede k dalšímu chaosu a vršení problémů ve stavebním právu. Kritický postoj směrem k 13. novele vyjadřuje i řada dalších asociací, organizací, svazů a rovněž samospráv, včetně veřejného ochránce práv a České komory architektů.
„Návrh nereflektuje žádné připomínky, které jsme jako zástupci dotčených profesí a stavební praxe vznesli. Nebylo nám umožněno, abychom se na této novele v rozsahu úplně nového zákona jakkoliv podíleli a mohli ji připomínkovat před projednáním v poslanecké sněmovně. Změna byla předložena poslaneckým návrhem, tedy mimo standardní legislativní proces. Analýzy a hodnocení dopadů nového zákona nebyly předloženy. Lhůty na vyhodnocení zákona a zpracování připomínek se pohybují v pouhých jednotkách dnů a nelze je uplatňovat standardním připomínkovým řízením. Jedinou možnost, kterou nyní máme, je oslovování členů současné vlády a poslanců, a pokoušet se je přesvědčit, aby naše návrhy zařadili do svých pozměňovacích návrhů,“ popisuje současnou situaci Robert Špalek, předseda ČKAIT.
Dalším problémem, který umocní všechny odborné nedostatky této velmi rozsáhlé novely v rozsahu nového zákona, je absence správně nastavených přechodných ustanovení. Jinými slovy, tato s odbornou veřejností neprojednaná novela má platit de facto ze dne na den. Pokud by se přijal poslanecký návrh sněmovního tisku 67, pak by se podle nových pravidel začalo postupovat jen několik měsíců po schválení, a to i v zahájených řízeních od 1. července 2026.
„Jak dokládá vývoj v posledních čtyřech letech, došlo k naplnění všech negativních scénářů, před nimiž jsme varovali i předchozí vládu a Poslaneckou sněmovnu ČR. Bez úspěchu. Důsledek vidí všichni: klesající počet žádostí o stavební povolení, prodlužování povolovacího řízení a odliv profesionálů z oboru. Nejen z technických a stavebních profesí, ale rovněž ze stavebních úřadů. Už několik let na stavařskou obec dopadá příval nepromyšlených legislativních experimentů. Přijetí sněmovního tisku 67 v předkládané podobě může v budoucnosti přinést mnohem větší potíže než nepovedená digitalizace,“ doplňuje Petr Dospiva, první místopředseda ČKAIT.
Původní podoba nového stavebního zákona postoje a návrhy stavebních inženýrů opomíjela. Deklarovaná snaha o zrychlení a zjednodušení povolovacího řízení sice vypadala a stále vypadá na první pohled líbivě. Ve stavebnictví ovšem podle zástupců inženýrské komory nejde a nemůže jít pouze o to, co nejrychleji stavbu povolit. Jde o celý proces, který zahrnuje i výstavbu, kolaudaci a především následné bezproblémové užívání, ideálně bez letitých soudních sporů ohledně nevyřešených námitek ostatních účastníků. Jinými slovy, pokud zrychlení a zjednodušení povolovacího řízení způsobí problémy v dalších fázích procesu výstavby a užívání staveb, což se nyní projevuje, pak by šlo o velmi krátkozraké řešení, které nijak neprospěje stavebníkům ani celé společnosti.
Absence odborných expertiz se podle ČKAIT projevuje na celku i dílčích opatřeních. Návrh má naplňovat dvanáct bodů programového prohlášení vlády, ale paragrafové znění poslaneckého tisku nejen tyto cíle nenaplňuje, ale je i v rozporu s veřejnými zájmy i principy ochrany spotřebitele. To se týká i zaklínadla v podobě podpory zmíněných staveb pro hromadné bydlení. „Nesouhlasíme s navrhovaným zněním, které se týká podpory hromadného bydlení, kdy jediným kritériem je podlahová plocha stavby pro bydlení. Bydlení by mohlo být považováno za veřejně prospěšné bez ohledu na minimální velikost souboru, neboť problematika nedostatku bytů se týká také menších měst. V každém případě musí být požadována základní kvalita i cenová dostupnost,“ specifikuje jeden z problémů Renata Zdařilová, členka představenstva ČKAIT a autorizovaná inženýrka v oborech městské inženýrství a pozemní stavby.
ČKAIT dále razantně vystupuje proti předložené novele, umožňující, aby jednoduché stavby pro bydlení a individuální stavby pro rodinnou rekreaci neměly zákonem garantovanou minimální kvalitu zaručenou projektantem – autorizovanou osobou podle zákona č. 360/1992 Sb., který stanoví požadavky na jejich vzdělání, praxi a složení zkoušek opravňujících k výkonu činnosti, jejíž důsledky ve veřejném zájmu musí splňovat řadu kritérií technických, hygienických, a také chránit veřejný zájem. Podle autorů novely by tyto stavby mohly projektovat neautorizované osoby bez prokázané kvalifikace a nezbytného pojištění, nebyla by povinná dokumentace pro provádění staveb a ani kolaudace. S tím souvisí i snaha tvůrců návrhu novely relativizovat desítky let uplatňované technické, hygienické a bezpečnostní požadavky na stavby, pokud by jejich uplatnění bylo ekonomicky nepřiměřené. Logické jsou otázky: Kdo bude posuzovat ekonomickou výhodnost? Stavební úředník? A podle jakých pravidel a kritérií? A především, podle čeho a jak bude tato „ekonomická nepřiměřenost“ posuzována a kdo za ni ponese odpovědnost?
Neznalost, nebo záměr autorů 13. novely se odráží v dalších ustanoveních. Relativizovány jsou požadavky územního plánování a rozmělněna jsou rovněž pravidla pro vystavěné prostředí. „Nejlépe to lze doložit návrhem zrušit požadavky na odstup staveb nebo to, aby stavební pozemky nemusely být přístupné komunikací,“ přibližuje detaily návrhu novely Josef Filip, člen představenstva ČKAIT a předseda pracovní komise ČKAIT pro zadávání veřejných zakázek. Jak potom lze stavbu postavit a užívat, pokud nemá přístupovou komunikaci? Jak bude možný zásah složek IZS např. k požáru stavby?
Nový stavební zákon bude i po 13. novele ohrožovat rovněž kvalitu vystavěného prostředí. Nedělá rozdíl mezi rodinným domem nebo složitým průmyslovým komplexem, případně nemocnicí. Pro všechny platí požadavky na zjednodušenou projektovou dokumentaci stavby pro povolení záměru bez ohledu na jejich vliv na okolní prostředí. Nejasné jsou také požadavky na dokumentaci skutečného provedení stavby. Zcela nesystémově a v rozporu s deklarovaným zjednodušením završují panující právní nejistotu možností vlastních stavebních předpisů ve všech třinácti krajských městech.
„Kdybych to měl shrnout, novela mění dlouhodobě nastavené podmínky a požadavky vystavěného prostředí v Česku v anarchii. Zdá se, že sleduje pouze jeden účel, kterým je rychlé povolení záměrů staveb, které nevyhovovaly platným požadavkům, i přes předchozí změnu stavebního zákona. Podpora hromadného bydlení a nárůst počtu realizovaných bytů na 50 000 ročně má v návrhu jednoznačnou prioritu, ale předložený návrh to nijak nezabezpečí. Dostupnost bydlení je podmíněno jinými změnami, než jsou ty navrhované,“ upozorňuje Jaroslav Synek, člen představenstva ČKAIT, předseda komise ČKAIT pro realizaci staveb a autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby. V důsledku absence kvalifikované oponentury ze strany autorizovaných osob tento návrh situaci na trhu bytů nijak nezlepší, stejně jako předchozí novela. Naopak lze důvodně předpokládat, že řada záměrů a projektů skončí u obecných soudů, které budou poslední rozhodující instancí v pravděpodobných sporech mezi účastníky.
Souběžně s projednáváním návrhu 13. novely nového stavebního zákona v poslanecké sněmovně již vzniká jeho komplexní pozměňovací návrh. A děje se tak opět bez spolupráce s profesními komorami a dalšími organizacemi a svazy. To vypovídá o vychýleném postupu i odborném hendikepu v přípravě zákona více než všechny dosavadní pokusy o zjednodušení a urychlení stavebního řízení v České republice, jež zatím vždy vedly k přesnému opaku původního záměru.
Asociace nájemního bydlení (ANB) změny stavebního zákona i revize systému podpory bydlení vítá. Podle ní vytvářejí předpoklady pro rychlejší výstavbu, lepší fungování trhu a cílenější pomoc lidem, kteří ji skutečně potřebují. “Dopad změn je ale nutné velmi pečlivě sledovat a rychle případně optimalizovat. Zároveň doufáme, že to jsou poslední překotné změny, které se v oblasti bydlení dějí a že politická reprezentace se konečně pokusí najít shodu z cesty z krize bydlení napříč politickým spektrem, aby se recepty neměnily s každou novou vládou,” říká prezident ANB Jakub Vysocký.
„Český trh s bydlením se dlouhodobě potýká s jedním zásadním problémem – staví se málo, pomalu a nepředvídatelně. Pokud se to nezmění, nemůže se změnit ani dostupnost bydlení. Proto nejenom my, ale i další profesní organizace, vítáme kroky, které zdá se směřují k rychlejšímu, jednoduššímu a transparentnějšímu povolování nových bytů,“ říká Vysocký.
„Rozšíření okruhu takzvaných vyhrazených staveb o velké projekty hromadného bydlení a zavedení fikce souhlasu jsou také nástroje, které mohou skutečně změnit tempo výstavby. Pokud budou správně aplikovány, může to znamenat zásadní rozdíl pro developery, investory i obce,“ zdůrazňuje viceprezident ANB Stanislav Kubáček. „Důležité ale bude, aby se zrychlení řízení nezaseklo v praxi na nových typech průtahů nebo nedostatku kapacit.“
Za 1. pololetí loňského roku bylo vydáno 29 200 stavebních povolení, nejméně za předchozích 25 let. Letos v lednu stavební výroba klesla meziročně o 1,5 %, z toho pozemní stavitelství kleslo o 2 procenta.
Podlahová plocha u výstavby nových budov meziročně vzrostla o 27,6 %. „Lednový meziroční růst podlahové plochy u nové výstavby ovlivnila především nízká srovnávací základna. V absolutním vyjádření se jedná o 544 tisíc m2, přičemž 54 % z této plochy bude sloužit pro bytové účely,“ vysvětluje Radek Matějka, ředitel odboru statistiky zemědělství a lesnictví, průmyslu, stavebnictví a energetiky ČSÚ.
V lednu 2026 byla zahájena výstavba 2811 bytů a tento počet meziročně vzrostl o 14 %. Dokončeno bylo 2341 bytů, což znamenalo meziroční pokles o 22,5 % především v důsledku kategorie rodinných domů.
Počet stavebních zakázek v tuzemsku loni klesl na 65 594, neméně od roku 2020 a o 26 % proti roku 2024. Hodnota zakázek v pozemním stavitelství byla naopak nejvyšší od roku 2018 a překročila 186 miliard korun.
Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) je nejsilnější veřejnoprávní stavovská organizace ve stavebnictví. Má více než 32 tisíc autorizovaných osob, které se mohly stát jejími členy jen na základě dosaženého vzdělání a úspěšného složení předepsané zkoušky odborné způsobilosti. ČKAIT byla založena v roce 1992 autorizačním zákonem č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, jako samosprávná profesní organizace s přeneseným výkonem působnosti státní správy.
Asociace nájemního bydlení (ANB) sdružuje od roku 2020 významné institucionální majitele rezidenčních bytů v České republice, kteří vlastní více než 65 tisíc nájemních bytů po celé zemi.