ČNB tlumí nákupy investičních bytů

Bankovní rada České národní banky na svém čtvrtečním jednání doporučila poskytovatelům hypotečních úvěrů na investiční byty vyžadovat od dlužníků maximální poměr výše hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (LTV) 70 procent. Maximální výše celkového dluhu žadatele o hypotéku vůči jeho ročnímu příjmu (DTI) by měla být nanejvýš sedminásobná. Doporučení platí od 1. dubna příštího roku. Investiční nemovitost ČNB definuje jako třetí a další nemovitost, případně situaci, kdy se do prokazování příjmů započítává i očekávaný výnos z pronájmu dané nemovitosti.

Bankovní rada na svém zasedání posuzovala zejména domácí rizika související s poskytováním hypotečních úvěrů a vývojem finančního cyklu. Souvisí to s prudkým růstem cen rezidenčních nemovitostí, který již rada dříve označila za významný inflační faktor.

„Aktivita na hypotečním trhu překročila dlouhodobé průměry, ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se také podíl hypoték na pořízení obytných nemovitostí, které mají investiční charakter. Tyto úvěry zároveň vykazují rizikovější profil než úvěry pořízené na financování vlastního bydlení,“ řekl po čtvrtečním jednání o finanční stabilitě člen bankovní rady ČNB Jakub Seidler. „Doporučení se týká relativně malé části hypotečního trhu a jeho cílem je preventivně omezit některá vznikající rizika již ve své počáteční fázi. Tímto krokem se zároveň snižuje potenciál pro další kumulaci systémových rizik, na něž by bylo nutno reagovat znovuzavedením ukazatelů DTI a DSTI.“

Pro ostatní hypotéky nadále platí LTV 80 %, u žadatelů do 36 let 90 procent. DTI i limit výše splátek dluhu k čistému měsíčnímu příjmu (DSTI) zůstávají deaktivované. „Současné nastavení zohledňuje rizika nadhodnocení cen bytů i svižného růstu hypoték a zároveň účinně omezuje případná systémová rizika spojená s poklesem hodnoty zastavených nemovitostí. Úvěrové ukazatele DTI a DSTI zůstávají i nadále deaktivované, neboť prozatím nedochází k plošnému uvolňování úvěrových standardů bank při poskytování hypoték a související systémová rizika se nezvyšují,“ zdůvodnila Bankovní rada ve své tiskové zprávě.

„Podíl investičních nemovitostí v posledních letech svižně roste a stávají se oblíbeným investičním nástrojem. To dokládá i rozmach nejrůznějších kurzů a školení, jak na nemovitostech rychle zbohatnout, například s bizarními doporučeními, aby si mladí lidé co nejdříve pořídili investiční byt,“ komentuje rozhodnutí Bankovní rady Dominik Rusinko, hlavní ekonom investiční společnosti Patria Finance. „Z pohledu ČNB jsou tyto hypotéky obecně rizikovější a v případě cenové korekce mohou poskytovatelům úvěrů způsobit vyšší ztráty.Zároveň je z rozhodnutí bankovní rady zřejmé, že se chtěla vyhnout zavádění plošných limitů. Jednak proto, že zatím nevidí systémové ohrožení finanční stability, a jednak kvůli tomu, že mizerná dostupnost vlastnického bydlení je politicky třaskavé téma, a ze své pozice nechtěla přilévat olej do ohně.“

Nová doporučení ovlivní jen relativně malou část hypotečního trhu. Podle odhadu ČNB půjde o méně než 10 % nových úvěrů, což v praxi znamená zhruba 25 mld. Kč za rok.

„Preventivní zásah ČNB bude mít spíše omezený dopad a zásadním způsobem tak neovlivní vývoj na hypotečním trhu. Nemalá část silné poptávky po nemovitostech je navíc realizovaná v hotovosti, odhadem zhruba 50 procent. A konečně, realitní boom není pouze příběhem poptávkovým, ale z podstatné části i nabídkovým, resp. nedostatečné výstavby,“ připomíná Rusinko.

Bankovní rada posuzovala také odolnost bankovního sektoru. Po zvážení cyklických rizik vyplývajících z aktuálního i očekávaného domácího a globálního ekonomického vývoje rozhodla, že sazba proticyklické kapitálové rezervy zůstane na úrovni 1,25 %. „Rozsah cyklických rizik v bilanci bankovního sektoru se mírně zvýšil, tento vývoj byl ale v souladu s naším očekáváním. Při rozhodování jsme zohlednili, že současná výše rezervy bank zvýšená rizika i nadále dostatečně pokrývá,“ zdůvodnil Jakub Seidler.

Bankovní sektor je dobře kapitálově vybavený a jako celek obstál v náročném zátěžovém testu ČNB s hypotetickým scénářem hlubokého a dlouhotrvajícího propadu ekonomiky. „Výsledky testu ukázaly, žedomácí banky by se díky své robustní ziskovosti vyrovnaly i s vysokými úvěrovými ztrátami. Objem a kvalita aktiv bankovního sektoru spolu s výchozí výší kapitálu vytvářejí příznivou základnu pro vstřebání šoků uvažovaných v zátěžovém testu,“ řekl ředitel sekce finanční stability a restrukturalizace Libor Holub.