Hypoteční úvěry podražily
Úrokové sazby hypotečních úvěrů se pod hranicí pěti procent udržely jen dva měsíce – v květnu a červnu, když tři roky předtím se držely nad. V červenci se tam opět vrátily. Ukázal to pravidelně zveřejňovaný Swiss Life Hypoindex společnosti Swiss Life Select.
Průměrné nabídkové sazby se v červenci vrátily nad pětiprocentní hranici a v srpnu přidaly další dva bazické body na 5,05 %. U tříleté fixace s LTV do 80 % (poměr výše úvěru k hodnotě zástavy) lze však podle Swiss Life Hypoindexu stále získat hypotéku za 4,67 %.
„Hypoteční sazby u některých bank v průběhu července opět mírně vzrostly a potvrdily tak mírně rostoucí trend z předchozích měsíců. Průměrná sazba nově sjednaných hypotečních úvěrů stoupla z 5,03 % z počátku července na srpnových 5,05 %. Jde o druhý nárůst v řadě po minimu 4,94 % z počátku června 2025,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun, sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 5,05 % p. a., činí v srpnu 20 571 korun. Ve srovnání se začátkem roku je nižší o 160 korun. V lednu byla 20 730 korun.
Červnová sazba byla nejnižší od dubna 2022, kdy činila 4,88 %. Současný mírný růst tak stále znamená, že sazby se drží na úrovni, kterou měly naposledy na jaře 2022. „Na první pohled se může zdát, že éra levnějších hypoték se opět vzdaluje, při podrobnějším pohledu je však patrná značná rozmanitost nabídky mezi jednotlivými bankami,“ komentuje Jiří Sýkora.
Základní úrokovou sazbu (dvoutýdenní repo sazbu) stanovila Česká národní banka (ČNB) v červnu 2022 na 7 procentech. Od té doby ji postupně snižovala až na nynějších 3,5 procenta (od května 2025). Hypoteční banky tedy tento pohyb nekopírují, ač podle většiny ekonomů základní úrokové sazby určované cedulkou bankou jsou pro úroky na hypoteční úvěry určující. Rizikovost úvěrů je rovněž stabilní, problematická jsou zhruba 2 procenta. Trendu snižování úrokových sazeb na hypoteční úvěry tak nejspíše brání neutuchající převis poptávky po bydlení nad nabídkou, do které v posledních dvou až třech letech vstoupily také institucionální investoři.
„Hypoteční sazby na českém trhu podle našich očekávání přešlapují na místě. Stejně jako rozhodnutí ohledně snižování sazeb ze strany centrálních bank, ať již České národní banky, tak i amerického Fedu. Obě instituce mají vliv na sazby hypoték na českém trhu. V blízké době tak nelze očekávat výrazné rozuzlení, kam se budou dále ubírat,“ komentuje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select. „Neočekávám, že by americká administrativa zaujala pevný směr a přestala destabilizovat trhy a ekonomiky svými často velmi kontroverzními kroky, například snahou o odvolání předsedy Rady guvernérů americké centrální banky Jeroma H. Powella, nebo náhlým odvoláním komisařky Úřadu pro statistiku poté, co instituce zveřejnila údaje o nových pracovních místech, která nehrála do karet Donaldu Trumpovi. Všechny tyto kroky vyvolávají obavy z politizace klíčových amerických institucí, což nepřispívá ke globální ekonomické stabilitě.“
Zatímco průměrná sazba mírně roste, některé banky stále nabízejí hypotéky výrazně pod hranicí 4,5 %. Například u hypotéky s pětiletou fixací je i v srpnu možné najít sazby již od 4,14 %. „Nabídka se však rychle mění a klienti, kteří chtějí takové individuální akce využít, musí jednat rychle a být připraveni. Banky navíc posuzují rizikový profil klientů odlišně, což dále prohlubuje rozdíly v jejich nabídkách,“ radí Sýkora.
Z pohledu klientů jde nyní o jednu z posledních příležitostí, jak získat hypotéku za podmínek jarních akčních nabídek bank, kdy šly se sazbami dolů. Otázkou však zůstává, zda současné signály růstu sazeb skutečně představují změnu trendu ve vývoji, nebo si banky pouze připravují půdu pro případné zlevňování v rámci podzimních akčních nabídek.
„ČNB nebude reagovat dříve, než uvidí jasné zklidnění situace a pravděpodobný směr české inflace. Guvernér Aleš Michl navíc opakovaně zdůrazňuje, že bude prosazovat více jestřábí měnovou politiku a do snižování sazeb se nepožene. K takovému kroku by ho musely přimět zásadní ekonomické indikátory, což se v blízké době jeví jako nepravděpodobné. Proto si budeme muset zvyknout na hypoteční sazby kolem 4,5 %,“ očekává Kadeřábek.
Stále více žadatelů se přiklání k fixacím na tři či pět let, kde lze dosáhnout přijatelných podmínek. „Na trhu tak sílí nový trend: rychlé vyjednávání a zajištění úroků ještě před jejich možným zpřísněním,“ varuje Jiří Sýkora.
Jedním z proinflačních faktorů, kterých se ČNB obává, je i růst cen nemovitostí. Silná poptávka po bydlení a rychlý růst cen realit vedou centrální banku k obezřetnosti při snižování úrokových sazeb v ekonomice. Vyšší úrokové sazby tak mohou působit i jako brzda přehřívání realitního trhu. To potvrzují vyjádření členů bankovní rady, kteří opakovaně zdůrazňují nutnost obezřetného postupu v měnové politice.
Swiss Life Hypoindex je reprezentován číslem, které odráží aktuální průměrnou nabídkovou sazbu hypotečního úvěru pro LTV do 80 %. Data ukazatele Swiss Life Hypoindex jsou vydávána vždy na začátku každého měsíce, a to k pátému pracovnímu dni.
Swiss Life Select je finančněporadenskou společností. Je součástí švýcarské finanční skupiny Swiss Life, spravuje aktiva v hodnotě více jak 240 mld. CHF. Akcie společnosti Swiss Life jsou obchodovány na burze v Curychu.