Developeři hlásí další enormní zdražování bytů
Ceny rezidenčních nemovitostí se opět zvednou. Podle průzkumu analytické společnosti CEEC Research uvádí 84 % developerů, že bude zdražovat, a to v průměru o 7 procent. Přesto poptávka po bydlení dál poroste.
Ředitel společnosti CEEC Research Michal Vacek ke studii říká: „V souvislosti s kontinuálním snižováním úrokových sazeb hypoték ze strany České národní banky lze očekávat od obyvatel větší chuť investovat do nemovitostí. Kombinace vysokých cen nemovitostí, a ne zcela nízkých úrokových sazeb, na které si postupně zvykáme posledních několik let, však konzervativní investory, kterých, věřím, je většina, stále může vybízet k vyčkávání na vhodnější příležitost. Poptávku tedy očekávám obdobnou jako v minulém roce. Chuť developerů do výstavby je obrovská, ale situace v posledních měsících okolo legislativy povolovacích procesů jim práci nijak neulehčuje, nabídka nemovitostí v dlouhodobém horizontu tedy nijak zásadně neporoste.“
Jeho slova potvrzují nejnovější údaje Českého statistického úřadu. V srpnu stavební produkce klesla proti červenci o 1,6 %, meziročně stagnovala, přičemž produkce pozemního stavitelství se snížila o 2,3 procenta. V srpnu byla zahájena výstavba 2753 bytů. Tento počet meziročně klesl o 11,3 %. Dokončeno bylo 2238 bytů, což znamenalo meziročně o 19,9 % méně.
Posledních 10 let ale počet bytů každoročně stoupá. V roce 2013 bylo dokončeno 25 238 bytů, v roce 2022 nejvíce: 39 398 bytů a loni 38 067 bytů. V Praze se nejvíce bytů, 9422, dokončilo v roce 2007. Nejméně, 3480, roce 2011. Loni byly v hlavním městě dokončeny 6002 byty a byl to čtvrtý nejvyšší počet a také počtvrté nad 6 tisíc za uplynulých 17 let. V letošním 2. čtvrtletí byla v Praze zahájena výstavba 1862 bytů, téměř tři a půlkrát více, než ve stejném období loni. Počet dokončených bytů se zvedl bezmála o třetinu.
Předpoklady ředitelů developerských firem v něčem nesedí. Především, že růst cen bydlení je poháněn obrovským převisem poptávky nad nabídkou. Podle průzkumu CEEC Research se dá očekávat, že nabídka nových nemovitostí stoupne o 2,5 % v porovnání s prvním pololetím roku. Výhled na první polovinu roku 2025 je ještě optimističtější, protože se očekává růst nabídky o dalších 3,8 procenta. Jenže s růstem nabídky developeři hlásí také růst cen bytů, a to dokonce tempem, které neospravedlňuje ani růst cen stavebních prací, ani materiálu, jejichž ceny již druhým rokem klesají z nejvyšší úrovně, která byla v roce 2022 k úrovni roku 2019 a na dvojnásobek úrovně, jaká byla před 20 lety. Úrokové sazby u úvěrů už neporostou, dá se očekávat spíše jejich pokles, a developerské firmy stejně staví ponejvíce za vlastní peníze. Což mimo jiné naznačuje, že přesto, že i když jejich „chuť do výstavby je obrovská“ a oni nemohou, zajišťují si dostatečné příjmy z toho mála, co mohou. Také se zmiňuje dokončování pozdržených projektů. Což opět naznačuje, že developeři dovedou svou nabídku vhodně načasovat.
Nyní je poptávka oživena údajným poklesem úrokových sazeb na hypoteční úvěry. Ten pokles je ale vedle snižování základních úrokových sazeb České národní banky vpravdě nepatrný a mýlí se Michal Vacek, když říká, že úroky na hypotéky určuje Česká národní banka.
Lidé nákupem nemovitostí spíše tezaurují své bohatství a úspory, vyděšení z právě utichající inflace, kterou většina z nich prakticky nepamatuje (dvouciferná byla při přechodu z plánované ekonomiky na tržní v první polovině 90. let) a v pevné víře, že jejich hodnota poroste. Poptávka po těchto spekulativních či investičních bytech jen zesiluje pnutí na trhu. K nim se přidávají ještě investoři institucionální, kteří podle poradenské společnosti BTR Consulting s developery jen letos zobchodovali 1200 bytů celkem za 4,5 miliardy korun. Pro srovnání: v prvním letošním pololetí se v Praze prodalo celkem 3500 bytů celkem za 30 miliard korun, píše se ve společné studii společností Trigema, Skanska Residential a Central Group.
V tom ale problém netkví. Tyto investiční byty tím či oním způsobem na trh bydlení vstoupí jako byty nájemní. Část poptávky po bydlení tedy pokryjí, zvláště jestli bude možné uzavírat nájemní smlouvy na déle než rok.
Developeři sice ještě nemohou stavět jako vzteklí, brání jim v tom teď nepovedený nový stavební zákon a digitalizace stavebního řízení, tak jako už mnoho let zdlouhavé řízení s velmi nejistým výsledkem, o němž developeři tvrdí, že to byty prodražuje až o 15 procent. Ale mohou zdražovat do alelůja. Podle odborných odhadů nyní v Praze chybí 85 tisíc bytů. Ročně by bylo zapotřebí 10 tisíc nových postavit, což se nedaří a deficit se stále prohlubuje. Podle studie městské společnosti Institut plánování a rozvoje (IPR) se Praha bude rozrůstat, do roku 2050 se počet Pražanů zvýší ze současných zhruba 1,2 milionu na 1,66 až 1,97 milionu.
Tu o tom dostupném bydlení si dáme příště.
