Dostupnost bydlení oddalují ceny materiálů a udržitelnost
Zásadní vliv na růst cen bydlení mají rostoucí ceny stavebních materiálů i přísné energetické standardy pro nové budovy. Cena staveních materiálů tvoří v průměru 40 až 60 % z celkové částky za stavbu. Od roku 2021 došlo k výrazným výkyvům. Některé materiály zdražily dokonce o desítky procent během jediného měsíce. Upozornila na to Marina Hálová, konzultantka znalecké kanceláře EqSA.
Výrazné narušení dodavatelských řetězců po celém světě nastalo již během pandemie COVID-19. Zavírání továren, omezení dopravy a zvýšená poptávka po stavebních materiálech v některých regionech vedly k jejich nedostatku a růstu cen. Výrobci stavebních materiálů nebyli schopni rychle přizpůsobit svou produkci novým podmínkám. To následně vedlo k prodloužení dodacích lhůt a zvýšení nákladů. Ceny základních surovin, jako je dřevo, ocel, měď a beton, tak podle analýzy společnosti ÚRS CZ výrazně vzrostly. Problémy nezaznamenaly jen stavební materiály, ale i jejich doprava a logistika. Dopad na stavební projekty mají tedy i zvýšené náklady na dopravu.
Také geopolitické události, jako jsou obchodní války, sankce a konflikty, mají přímý dopad na ceny stavebních materiálů. Například sankce proti některým zemím, které jsou významnými producenty stavebních surovin, mohou vést k jejich nedostatku na trhu a následnému růstu cen.
Podle společnosti ÚRS CZ, která sleduje měsíční vývoj cen stavebních materiálů, byly ceny těchto materiálů až do roku 2021 poměrně stabilní. Projevily se pouze roční změny v řádu několika procent. Od roku 2021 však došlo k výrazným výkyvům. Některé materiály zdražily dokonce o desítky procent během jediného měsíce. Po počátečním prudkém růstu se ceny začaly stabilizovat, stále ale vykazují výrazné kolísání.
Rostoucí ceny stavebních materiálů zvyšují náklady na výstavbu nových nemovitostí. Jak na tento fakt ve skutečnosti reagují developeři a stavební firmy? Jsou nuceni tyto zvýšené náklady přenášet na kupující. To vede ke zvyšování cen nových domů a bytů. Vlastní bydlení si tak může dovolit čím dál méně lidí a stává se pro mnohé luxusem. I přes pokles úrokových měr stále hrozí zpomalení trhu s nemovitostmi. Rostoucí ceny materiálů ovlivňují také trh s renovacemi a rekonstrukcemi. Vysoké náklady na renovaci mohou odrazovat majitele nemovitostí od investic do zlepšení svých domů, což může mít negativní dopad na celkovou kvalitu bytového fondu.
Problémy tato situace způsobuje v určité míře i investorům, především pak dodavatelům staveb při jejich realizaci. Řešením situace může být dodatečná dohoda mezi zhotovitelem a investorem, která by se týkala pokrytí vzniklých vícenákladů. V extrémních případech mohou vysoké náklady na výstavbu úplně odradit investory a developery od zahájení nových projektů. Tato skutečnost pak prohloubí omezenou nabídku nových nemovitostí na trhu a kvůli převyšující poptávce se může zvýšit cena stávajících nemovitostí.
Vysoké ceny bydlení mají závažné sociální důsledky. Pro mnoho rodin se vlastní bydlení stává nedostupným snem. Někteří tak mohou upřednostňovat nájemní bydlení před koupí, což může zvýšit poptávku po nájemních bytech a ovlivnit výši nájmů. Dalším obvyklým jevem je odliv obyvatel z velkých měst do vzdálenějších oblastí. Pak je potřeba zvážit i možný negativní dopad na pracovní dojíždění a kvalitu života.
Od začátku roku 2024 byly v rámci konsolidačního balíčku upraveny některé sazby DPH. U stavebních prací se snížila DPH z 15 % na 12 %, zatímco daň na stavební materiály zůstala na 21 procento. Snížení DPH u stavebních prací ale pravděpodobně nebude mít velký vliv na výslednou cenu novostaveb a nezvýší se ani zájem kupujících.
Nové technologie, jako jsou inteligentní domácnosti, energeticky úsporné materiály a moderní stavební postupy, zvyšují kvalitu staveb. S nárůstem kvality je však spojený i celkový růst hodnoty nemovitých věcí. Inteligentní systémy řízení energie, solární panely a tepelná čerpadla zvyšují energetickou efektivitu budov. To sice vede k nižším provozním nákladům a atraktivnější nabídce pro kupující, ale je zřejmé, že tyto technologie zvyšují náklady na výstavbu. Kupující to tak pocítí právě v pořizovací ceně.
Evropská unie a další státy stanovily ambiciózní cíle pro snížení emisí skleníkových plynů, které zahrnují zvýšení energetické účinnosti budov. Regulace, jako je směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD), vyžadují, aby nové budovy splňovaly přísné energetické standardy. Rekonstrukce starších budov za účelem dosažení těchto standardů přináší vlastníkům vysoké náklady, stejně tak jako použití inovativních technologií u novostaveb.
I veřejný sektor může hrát klíčovou roli v řešení problémů s drahým bydlením. Vládní programy na podporu dostupného bydlení, zejména dotace a daňové úlevy, mohou pomoci developerům snížit náklady a motivovat je k výstavbě cenově dostupných bytů. Zjednodušení stavebních předpisů a zkrácení schvalovacích procesů by také vedlo k rychlejšímu a levnějšímu rozvoji bydlení, v současné době se ale tak neděje.
Rostoucí ceny stavebních materiálů, inovativní technologie, klimatická neutralita a omezená dostupnost bydlení představují zásadní výzvy pro trh s nemovitostmi. Tyto faktory vedou k tomu, že si stále méně lidí může dovolit vlastní bydlení. Je tím negativně ovlivněn trh novostaveb, ale i renovací. I přes snížení DPH na stavební práce zůstávají konečné ceny vysoké a zájem kupujících se nezvyšuje. „Pro řešení těchto problémů je nezbytná aktivní role veřejného sektoru. Vládní programy i zjednodušení stavebních předpisů mohou podpořit výstavbu cenově dostupného bydlení a zlepšit dostupnost domů a bytů pro širší veřejnost,“ uzavírá Martina Hálová.
