Investice do komerčních nemovitostí loni klesly na polovinu

Objem investic ve střední a východní Evropě (CEE-6) klesl o přibližně 52 % na 5,1 miliardy eur v roce 2023 a dosáhl tak desetiletého minima. Vyšší výpůjční náklady a cenový rozdíl mezi očekáváním kupujících a prodávajících jsou jedněmi z důvodů, proč jsou objemy transakcí výrazně pod desetiletou průměrnou úrovní cca 10 miliard eur (253,6 mld. Kč). Vyplývá to z průzkumu realitní agentury Colliers.

Nejaktivnější byl domácí kapitál s působivým 56% podílem na celkových regionálních objemech. Nejvyšší podíl na objemech si zajistil český kapitál s 28 procenty.

Celkový objem investic v České republice ve 4. čtvrtletí 2023 činil 164 milionů eur, přičemž většinu aktivit tvořily kancelářské nemovitosti. Celoroční výsledky za rok 2023 byly poměrně slabé, objem investic dosáhl pouze 1,15 miliardy eur a klesal již třetí rok po sobě. Objem v roce 2023 rovněž představoval nejnižší celkovou hodnotu zaznamenanou od roku 2014. Počet transakcí navíc jen těsně překročil 40 případů.

Navzdory zpomalení objemu investic o zhruba 32 % zůstala Česká republika dostatečně atraktivní destinací, která těží z dostatečného množství investorského kapitálu, aby obhájila pozici druhé nejvyhledávanější lokality v rámci regionu CEE, a to za situace, kdy téměř všechny země v rámci této skupiny zaznamenaly podobný nebo větší pokles investorské aktivity. 

Z hlediska sektorového členění došlo v roce 2023 k oživení maloobchodu, který vedl s 41% podílem na celkovém objemu transakcí. Přispěly k tomu především dvě významné transakce.  Na druhém místě se umístily kancelářské nemovitosti s 34% podílem, ačkoli měřeno počtem uskutečněných transakcí by se umístily na předním místě. Rezidenční nemovitosti měly 13% podíl a průmyslové a logistické nemovitosti (I&L) představovaly pouze 9 % objemu. „Nárůst rezidenčních transakcí byl způsoben především nárůstem počtu skupin investorů zaměřených na tuto třídu aktiv. Zároveň bylo více developerů otevřeno myšlence zbavit se projektů, protože trh zaznamenal zpomalení prodeje bytů. Forwardové nákupy byly nejtypičtějším modelem používaným pro akvizice nově postavených rezidenčních projektů, které byly prodávány investorům,“ vysvětluje Omar Sattar, ředitel investičního oddělení ve společnosti Colliers, Podle něj sektorové rozdělení bylo v České republice poněkud odlišné než v celém regionu CEE. V regionálním měřítku si největší podíl zajistily kancelářské transakce (33,7 %), následované maloobchodem (29 %) a poté I&L (27 %).

Výnosy některých tříd aktiv pokračují v pohybu směrem dolů. To je do značné míry způsobeno rozdílem mezi nabídkovou a poptávkovou cenou, který zůstává charakteristickým rysem současných tržních podmínek. Podle Colliers se očekává, že se tento rozdíl během roku 2024 zmenší. „Náš pohled na hlavní výnosy na konci roku 2023 byl 5,25 % pro průmyslová a logistická aktiva (I&L), 5,50 % pro kanceláře a 6 % pro nákupní centra. Výnosy prime u kancelářských aktiv se zvýšily o 50 bazických bodů ve srovnání se 4. čtvrtletím 2022 a o 150 bazických bodů ve srovnání se 4. čtvrtletím 2021. U průmyslových a logistických aktiv se prime yield meziročně zvýšil o 25 bazických bodů a ve srovnání s koncem roku 2021 o 125 bazických bodů,“ vypočítává Omar Sattar.

Očekávání pro rok 2024 lze označit za mírně optimistická nebo dokonce pozitivně realistická. Vzhledem k současným podmínkám, zejména v kontextu přetrvávajících zvýšených úvěrových nákladů, by objemy v roce 2024 v regionu CEE-6 mohly dosáhnout až 6 miliard eur. V České republice by celkové objemy transakcí mohly skončit na úrovni předchozích let, tj. v rozmezí 1,2 až 1,4 miliardy eur, a zastavit současný trend poklesu ročních objemů transakcí. 

„Některé transakce již byly oznámeny, takže základy investičního trhu pro rok 2024 již byly položeny. Nedávný prodej Olympijské zahrady společností CPI PG místnímu investorovi by měl pozitivně ovlivnit další investory, aby pokračovali ve svých investičních plánech na další rozmístění kapitálu v České republice,“ komentuje Sattar. „Ještě významnější byl potvrzený prodej obchodního centra Arkády Pankrác po kontrole antimonopolního úřadu. Hrdým majitelem se stal realitní fond Trigea, který tak do svého rostoucího portfolia přidal nový korunovační klenot. Oznámená prodejní cena činila přibližně 265 milionů eur, což nejen podtrhuje sílu kapitálu českých investorů, ale také představuje téměř čtvrtinu celkového ročního objemu investic v roce 2023.“

Ačkoli má region střední a východní Evropy ve srovnání se západní Evropou relativně mladší nemovitostní fond, dá se očekávat, že v roce 2024 zde budou více než v minulých letech hrát významnou roli aspekty ESG. Dokládá to i nedávný průzkum Colliers mezi investory. Podle něj se ESG se stává klíčovým strategickým prvkem investičního rozhodování, zejména v regionech EMEA a APAC. Podíl investorů, kteří přecházejí do fáze strategií prodeje a akvizic založených na ESG, dosáhl hodnoty 25 %, zatímco ještě před dvěma lety to bylo jen 10 procent. Dá se tedy očekávat, že v roce 2024 se na trh dostanou příležitosti k odprodejům a akvizicím s přidanou hodnotou a investoři budou získávat kapitál na přeměnu stávajících aktiv z hnědých na zelené. 

Na Slovensku bylo v roce 2023 zaznamenáno 19 investičních transakcí v celkovém objemu přibližně 668 milionů eur. Většina transakcí se týkala kanceláří (71 %), dále maloobchodu (15 %) a průmyslu (14 %). Jedenadevadesát procent kupujícího kapitálu pocházelo z regionu střední a východní Evropy, dalších 7 % pocházelo z Ameriky a 3 % z širšího regionu EMEA.

Ve 4. čtvrtletí 2023 zůstaly výnosy z investic na úrovni předchozího čtvrtletí. Výnosy z kancelářských prostor v Bratislavě byly zaznamenány na úrovni 6,25 %, resp. 7,75 % pro zástavbu v širším centru města a na periferii. Výnosy z průmyslu v Bratislavském kraji se ustálily na 6 %, přičemž celostátní průměr se odhaduje na 6,25 %. Maloobchodní výnosy pro tradiční nákupní centra pak byly odhadnuty na 6,50 %.

Pro rok 2024 se očekává, že ceny aktiv na investičním trhu se budou i nadále přibližovat k realističtějším hodnotám a k rovnováze. Očekává se, že obnovení rovnováhy cen povede k větší aktivitě na trhu, protože kupující jsou pod tlakem na nasazení kapitálu a prodávající čelí splácení úvěrů a refinancování. Průmyslové a logistické objekty zůstanou preferovaným typem aktiv pro domácí i zahraniční investory. Zajímavé budou i specializované nemovitostí, jako jsou datová centra či chladírenské/temné sklady.