Desetina všech bytů v Česku je k pronájmu
V Česku je 223 000 investičních bytů, které vlastní 71 000 lidí. Jedná se zhruba o deset procent všech bytů v České republice, zbytek lidé využívají pro vlastní bydlení. Vyplývá to ze studie společnosti Dataligence, kterou zpracovala ve spolupráci s Asociací nájemního bydlení. Nejvíce investičních bytů je podle ní v Praze a Středočeském kraji.
„V analýze jsme se věnovali především fyzickým osobám, které vlastní alespoň tři bytové jednotky,“ upřesnil ředitel Dataligence Milan Roček.
Alespoň tři bytové jednotky v České republice vlastní zhruba 34 500 fyzických osob, dohromady je to tedy asi 115 000 bytů určených k pronájmu. Zhruba 63 000 bytů k pronájmu poskytují podle analýzy fyzické osoby, které vlastní dvě bytové jednotky. Přes 46 000 bytů pronajímá asi 4300 lidí, kteří vlastní bytové domy. Nejvíce investičních bytů je v Praze. Podle Ročka kvůli tomu, že jde o nejbohatší region. Bytová družstva vlastní v Česku zhruba 152 000 bytů. Přes 300 měst vlastní asi 16 000 bytů.
V České republice je podle studie dohromady asi 4,4 milionu jednotek k bydlení. Zhruba 2 miliony jsou v rodinných domech, většinu tvoří jednotky v bytových domech, zhruba 2,4 milionu. U zhruba 1,9 milionu z nich lze určit vlastníky jednotlivých bytů, zbytek je evidován jako celek, což je například případ bytových družstev. Studie pracuje s daty z katastru nemovitostí.
Podle Ročka byty pronajímané fyzickými osobami suplují chybějící nabídku státu a obcí. „Dnes se mluví o potřebě nájemního bydlení, ale stát zapomněl na jednu drobnost. Aby se mohlo v nájemním bydlení bydlet, tak ho musí někdo nabízet. Za posledních 20 let v Česku vznikla přirozená nabídka soukromých investorů, která nahradila to, čeho se obce zbavily v rámci privatizace a co se nám teď bude těžce doplňovat,“ řekl.
Podle studie je v posledních pěti letech roční nárůst bytových jednotek zhruba 33 000, z čehož je 18 000 v rodinných domech a 15 000 v bytových domech.
Nyní v Česku zhruba 80 % lidí žije ve vlastním, zbytek v podnájmu. „Nájemní bydlení převáží, až se v Česku postaví další milion bytů, což může trvat třeba 40 let. Takže v dalších dekádách bude stále převažovat vlastnické bydlení,“ řekl Roček.
Podle Asociace nájemního bydlení o bydlení v nájmu zájem roste, a to třeba kvůli vysokým úrokovým sazbám. Podle viceprezidenta asociace Tomáše Kašpara je nájemní bydlení stále dostupné. Dodal, že může být v budoucnu nedostatek bytů k pronájmu.
„Například proto, že se nestaví. Považuji právě nájemní bydlení v Česku za cestu, kterou by se i stát ve své podpoře měl vydat,“ prohlásil. Podle Kašpara jsou soukromí vlastníci bytových jednotek nezanedbatelnou částí trhu, proto je chce asociace sdružit do nové Platformy individuálních pronajímatelů. Ta by jim měla poskytnout například aktualizované právní dokumenty či poradenství v daňových záležitostech.
Ze studie Dataligence mj. vyplynulo, že nejvýznamnější počet bytů nabízených v Česku ke komerčnímu nájemnímu bydlení tvoří zejména byty, které si koupily do osobního vlastnictví fyzické osoby. Motivace těchto lidí je dvojího druhu – buď si byty koupili čistě na pronájem jakou současný přivýdělek, nebo kvůli budoucnosti jako bydlení pro děti nebo svůj vlastní důchodový pilíř. „Tato část nabídky nájemního bydlení je extrémně důležitá, neboť vznikla přirozeně, bez vnějších zásahů a pobídek a je plošně rozložená po celém území. Netvoří tak koncentrované shluky umístěné na jednom místě, jako je tomu například u velkých pronajímatelů, kteří vlastní významná portfolia bytů, koncentrovaná v jedné lokalitě,“ říká Milan Roček z Dataligence. Velká část nabídky nájemního bydlení je tedy tvořena zejména lidmi ze střední třídy, kteří ovšem mají takové příjmy, aby si mohli takovouto nemovitost pořídit, často s pomocí hypotéky. „Typický majitel investičního bytu je středoškolák, spíše vysokoškolák z většího města a ve věku nad 45 let.. Zdá se, že se mění trend, a že už to nejsou výlučně jako dřív muži, kteří se o investice zajímají. Čím dál tím častěji se do investování do bytů aktivně zapojují i ženy,“ popisuje drobné investory člen prezidia ANB Jakub Vysocký.
S nabídkou nájemních bytů souvisí i otázka dostupnosti bydlení v Česku, kde v současné chvíli žije zhruba 80 % lidí ve vlastním bydlení a zhruba 20 % v nájemním. Vysoké úrokové sazby, ale i touha po větší nezávislosti, svobodě a flexibilitě procento nájemního bydlení nyní zvyšuje. „Bavíme se o nedostupnosti bydlení v Česku, ale já jsem přesvědčen, že právě nájemní bydlení je stále dostupné, a to minimálně v chápání definice finanční dostupnosti. Evropa se snaží řídit pravidlem, že by obyvatel neměl vydávat za bydlení více jak 30 % svého hrubého výdělku. Vzorec je potom poměrně jednoduchý. Například v Praze to při průměrném příjmu znamená zhruba 16 000 Kč pro jednu osobu. Na čisté nájemné zbývá cca 12 000 Kč. Protože máme v Praze průměrnou cenu nájmu 400 Kč/m2, může si jedna osoba pořídit byt o velikosti 30 m2, většinou i vybavený. To je pro jednoho člověka pěkný byt 1 + kk. Pro dvě osoby už to může být až 60 m2. Nájemní bydlení je tedy stále finančně dostupné. Jinou problematikou může být pohled reálné fyzické dostupnosti. Zde se může opravdu stát, že byty prostě nebudou. Například proto, že se nestaví. Touto optikou považuji právě nájemní bydlení v Česku za cestu, kterou by se i stát ve své podpoře měl vydat,“ uzavírá viceprezident ANB Tomáš Kašpar.
Kormě investičních bytů se začíná rozvíjet i trh nájemního bydlení, na který vstupují buď přímo developerské firmy nebo své projekty prodávají tzv. institucionálním investorům, kteří je nabízejí k pronájmu. V roce 2021 se podobných transakcí uskutečnilo za více než 2,5 miliardy korun.
Poradenská společnost Colliers ve své březnové studii o nájemním bydlení ve střední Evropě píše: „V roce 2022 došlo v zemích střední a východní Evropy (CEE) k výraznému růstu nabídky bytů formou tzv. institucionálního pronájmu (pronájem bytů institucionálními investory, PRS). Největší nárůst zaznamenalo Maďarsko (301 %), Rumunsko (244 %), Polsko (217 %) a Bulharsko (173 %). I přes nižší meziroční růst zůstává Česká republika lídrem PRS trhu.“ Z pohledu zásoby bytů k pronájmu ve vlastnictví developerů a institucionálních vlastníků představuje Česká republika s téměř 62 500 jednotkami (+10 % oproti roku 2021) v rámci CEE stále vedoucí pozici. Následuje Polsko s cca 10 000 jednotkami (+217 % oproti roku 2021).
