Výše nájemného se stabilizuje na trojnásobku inflace
V tomto roce se trh nájemního bydlení postupně stabilizuje. Meziroční růst nájmů se pohybuje nejčastěji v rozmezí 4 až 6 %, v některých regionech ale může dosahovat až kolem 10 %. Průměrná cena nájemního bydlení v Česku se na začátku roku 2026 pohybuje kolem 313 Kč za m², což představuje meziroční nárůst zhruba o 5 až 6 procent, sděluje Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí ve své zprávě Trend report 2026.
„Nájemní bydlení už není vnímáno jako dočasné řešení před vlastním bydlením. Stává se plnohodnotnou alternativou, která odpovídá současným ekonomickým i společenským podmínkám. Hlavně nabízí možnost kvalitního bydlení, doplňkové služby a reaguje na aktuální poptávku a trendy,“ říká Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a partnerka realitní poradenské společnosti Knight Frank. „Trh se postupně dostává do fáze stabilizace. Nabídka nájemního bydlení roste, což pomáhá zmírňovat extrémní cenové výkyvy.“
Míra inflace v březnu 2026 stoupla na 1,5 % z únorových 1,4 procenta. Analytici počítají s celoroční letošní inflací kolem 2 procent.
Nájemní trh v Česku nelze vnímat jako jednotný celek. Rozdíly mezi regiony i jednotlivými částmi měst zůstávají výrazné a v čase se dále prohlubují. Nejvyšší nájemné si dlouhodobě drží Praha, kde se u starších bytů ceny ve vybraných městských částech pohybují přibližně od 370 do 490 Kč za m². Například v Praze 1 dosahuje nájemné kolem 490 Kč za m², v Praze 2 přibližně 470 Kč a ve vybraných částech širšího centra, jako je Praha 3 nebo Praha 6, se pohybuje mezi 420 a 430 Kč za m². Za byt o výměře 35 m2 se tak v Praze zaplatí na nájemném 14 875 Kč. To obnáší zhruba 68 % průměrné výše důchodu, nebo polovinu nejnižší zákonné měsíční mzdy.
Mimo hlavní město jsou ceny nižší, rozdíly mezi regiony jsou však stále výrazné. V Brně se nájemné pohybuje kolem 355 Kč za m², ve Středočeském kraji přibližně 315 Kč a například v Pardubicích nebo Plzni okolo 285 Kč za m². Na opačném konci spektra stojí regiony jako Ústí nad Labem nebo Ostrava, kde se ceny drží výrazně níže, přibližně mezi 205 a 215 Kč za m².
Za průměrný byt o výměře 70 m2 tak v nejlevnějších regionech vychází nájemné zhruba na 28 % celostátní průměrné hrubé měsíční mzdy.
„Český nájemní trh se stále více diferencuje a nelze ho vnímat jako jeden celek. Zatímco Praha a Brno narážejí na limity dostupnosti, v dalších regionech vidíme postupné dohánění cen i rostoucí zájem o kvalitní nájemní bydlení. Právě to vytváří prostor pro rozvoj institucionálních projektů, které přinášejí vyšší standard i větší stabilitu pro nájemníky,“ říká Zuzana Chudoba, zakladatelka a majitelka společnosti BTR Group.
Trend Report zároveň ukazuje, že lidé jsou ochotni investovat vyšší podíl svých příjmů do kvalitního nájemního bydlení, pokud jim přináší lepší lokalitu, dostupnost služeb nebo vyšší standard. Tento posun se promítá i do rostoucí poptávky po profesionálně spravovaných projektech nájemního bydlení.
Pozitivním signálem je rostoucí nabídka nájemního bydlení, a to zejména mimo hlavní město. Podle Trend reportu 2026 bylo v regionech v průběhu roku 2025 k dlouhodobému pronájmu k dispozici více než 18 tisíc bytů, což představuje výrazný meziroční nárůst a potvrzuje postupné oživování nabídky po předchozím období omezené výstavby a nízké mobility na trhu. Celkově se nabídka nájemních bytů v České republice meziročně zvýšila téměř o 30 %. Tento růst je tažen nejen návratem části bytů z krátkodobých pronájmů zpět na trh, ale také novými projekty institucionálního nájemního bydlení a vyšší aktivitou individuálních investorů. Výraznější nárůst nabídky je přitom patrný právě v krajských městech a jejich zázemí, kde se postupně rozšiřují možnosti dostupnějšího bydlení.
Navzdory rostoucí nabídce trh zůstává velmi dynamický. Podle dat Trend reportu se nájemní byty i nadále pronajímají v relativně krátkém čase, často během několika týdnů od zveřejnění nabídky. To ukazuje, že poptávka po nájemním bydlení zůstává silná ve ve všech krajích a nadále převyšuje nabídku v atraktivních lokalitách.
Vedle ekonomických faktorů hraje stále významnější roli i proměna preferencí domácností. Podle Trend reportu se nájemní bydlení postupně stává standardní volbou nejen pro mladší generaci, ale i pro část rodin a lidí ve středním věku. Důvodem není pouze zhoršená dostupnost vlastnického bydlení, ale také změna životního stylu, která klade větší důraz na flexibilitu, mobilitu a menší dlouhodobé finanční závazky. Rostoucí význam nájemního bydlení souvisí i s proměnou pracovního trhu a životních strategií. Domácnosti častěji odkládají rozhodnutí o koupi nemovitosti, jsou otevřenější stěhování za prací a více zohledňují celkové náklady na bydlení. Nájem tak přestává být vnímán jako přechodné řešení a stává se plnohodnotnou alternativou, která lépe odpovídá současné ekonomické realitě.
„Cenově lze u bydlení očekávat další růst, zejména u novostaveb a kvalitních projektů v dobrých lokalitách, a to především kvůli chronickému nedostatku nové nabídky, drahé výstavbě a pomalému povolování. Poptávkově se trh rozdělí: část domácností zůstane mimo vlastnické bydlení kvůli dostupnosti financování, což výrazně posílí nájemní segment a institucionální nájemní bydlení,“ říká Marcel Soural, zakladatel společnosti Trigema.
Navzdory pozitivním trendům zůstává nájemní bydlení v Česku zatíženo řadou strukturálních potíží. Klíčovým problémem je přetrvávající nedostatečná výstavba zejména v ekonomicky nejsilnějších regionech, kde je poptávka po bydlení dlouhodobě nejvyšší. Tempo povolování nových projektů nadále zaostává za potřebami trhu, což omezuje schopnost pružně reagovat na rostoucí poptávku a udržuje tlak na růst nájemného. Významnou roli hraje také složitost a délka povolovacích procesů, které prodlužují přípravu developerských projektů o několik let a zvyšují jejich nákladovost. To se následně promítá do cen nájemního bydlení, zejména ve velkých městech a jejich okolí. Nedostatečná nabídka nových bytů tak zůstává jedním z hlavních faktorů, které brání výraznějšímu zlepšení dostupnosti bydlení.
Trend report zároveň upozorňuje, že bez stabilního a předvídatelného legislativního prostředí bude další rozvoj nájemního trhu limitovaný. Klíčová je nejen podpora výstavby, ale i vytvoření jasných pravidel pro fungování nájemního bydlení, která zvýší jistotu jak pro investory, tak pro nájemníky.
Problémem je i regionální nerovnováha. Zatímco v některých částech republiky nabídka postupně roste, v nejžádanějších lokalitách zůstává nedostatečná. Bez systémových změn tak nelze očekávat rychlé narovnání trhu ani výraznější pokles cen nájemního bydlení.
Trend report je nezávislá analytická studie vydávaná Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) od roku 2002. Poskytuje detailní přehled o vývoji všech segmentů realitního trhu a slouží jako klíčový referenční dokument pro odbornou veřejnost i investory. Výzkum pro ARTN zpracovala společnost Incomind na panelu realitních expertů v lednu 2026. Dotazník byl sestaven ARTN ve spolupráci s Incomind a obsahoval vedle hlavní části i specializované sekce pro vybrané oblasti. Celkem se výzkumu zúčastnilo 78 respondentů.
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) je neziskový zájmový spolek, který funguje od roku 2001 a sdružuje přes 100 předních osobností působících ve všech oblastech realitního trhu.