S dostupným bydlením by mohla pomoci družstva

Zhruba 1 800 nových bytů o výměře 70 m², nebo dvojnásobek garsoniér 35 m², by bylo možné postavit za uvažovaných 8 miliard korun, které jsou jako státní subvence určené na podporu dostupného bydlení. Propočet vychází z koncové ceny 62 000 Kč/m², za kterou se podle České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) v roce 2025 dá vyprojektovat, realizovat a prodat či pronajmout standardní bytový dům, a to včetně 15% zisku pro všechny účastníky výstavby.

Pro kalkulaci není rozhodující, zda půjde o obecní byty k prodeji či pronájmu, anebo družstevní výstavbu. Náklady jsou konstantní. Rozhodující je vlastnictví rozvojového pozemku a dostupnost potřebné infrastruktury. Klíčem k dostupnému bydlení je spíše finanční model měst a obcí, správa budoucích nemovitostí a zapojení autorizovaných osob schopných ověřené rozpočty i kvalitu garantovat, tvrdí ČKAIT. 

Problém není v penězích, ale v chybějícím systému

„Dostupné bydlení není synonymem pro sociální bydlení ani pro komerční trh s byty na luxusních adresách. Proto nejsou pro jeho zajištění největším problémem peníze, ale chybějící systém. Je třeba vytvořit legislativní podmínky, najít vhodné pozemky a vytvořit vhodné postupy. Dotační tituly by proto měly být určené hlavně na přípravu projektů dostupného bydlení nebo na sociální bydlení, které může být jeho dílčí součástí. Další formy s osobním vlastnictvím nebo družstevním podílem se obracejí ke střední třídě. Ta je schopná kvalitní bydlení v námi doložené nákladové rovině ufinancovat sama,“ je přesvědčený Robert Špalek, předseda ČKAIT. Samospráva pak může z tržeb bytů určených k prodeji, a to včetně průběžného splácení družstevní výstavby, refinancovat další rozvoj dostupného bydlení.

Komora přitom upozorňuje, že vhodnou formou by mohla být družstevní výstavba. Města a obce by měly být součástí těchto právnických osob, ideálně jako zakladatelé družstva a vlastníci pozemků. Podle jejich vkladu by obcím pak připadla odpovídající část takto vzniklých družstevních bytů, které by pronajímaly podle svých aktuálních potřeb a nebyly by zatěžovány správou a provozem těchto nemovitostí. Jak ale upozorňuje ČKAIT v souladu se Svazem českých a moravských bytových družstev (SČMBD), je nezbytné legislativně narovnat pro družstva podmínky na úroveň nájemního nebo vlastnického bydlení. Jde především o posílení postavení družstva vůči dlužníkům v rámci insolvenčního zákona, umožnění profesionální správy bytového fondu, odstranění byrokracie a obecně narovnání podmínek se společenstvími vlastníků jednotek či jinými formami vlastnictví. 

„Klíčovým krokem je vyhledat pozemky vhodné pro bytovou výstavbu z hlediska kapacity a napojení na veřejnou infrastrukturu. Doprava, sítě, ale i občanské vybavení jsou nezbytné pro fungování obytného prostředí. Může jít i o starší budovy nebo brownfieldy. Takové nemovitosti a parcely by si obce měly podržet ve vlastnictví a využít. Jde o zásadní aktivum, které je pro realizaci dostupného bydlení rozhodující. A jedině obce či družstva je dokáží za udržitelné ceny nebo nájemné zpřístupnit mladým rodinám, seniorům nebo zástupcům potřebných profesí,“ doplňuje Renata Zdařilová, autorizovaná inženýrka v oborech pozemní stavby a městské inženýrství a členka představenstva ČKAIT.

Bydlení je také veřejná služba

ČKAIT dlouhodobě upozorňuje na to, že v českém diskursu splývají oblasti (zcela legitimního) komerčního trhu s byty prostřednictvím developerské výstavby a právě oblast dostupného bydlení. Zapojené subjekty mají přitom zcela rozdílná východiska a cíle: v prvém případě je to pochopitelná maximalizace zisku, ve druhém zajištění bydlení jako veřejné služby. To také vysvětluje rozdíly v cenách v rámci nové developerské výstavby a například družstevní výstavby.

Zásah státu, v tomto případě zákonodárců, je nezbytný už proto, že otázka dostupného bydlení se často směšuje právě se segmentem komerčního trhu s (často investičními) byty. „V první řadě je třeba zrovnoprávnit družstevní bytovou výstavbu s privátním sektorem a uvědomit si, že nájemní bydlení provozované samosprávami není všelékem. Bytová družstva mají tradici a desetileté zkušenosti s výstavbou i spravováním nemovitostí. Samosprávy naopak většinou neumějí bytový fond udržovat. I proto se aktivní zapojení obcí do družstevní výstavby jeví jako vhodné řešení,“ upozorňuje Jindra Novotná, autorizovaná inženýrka v oboru pozemní stavby a energetická specialistka a členka představenstva ČKAIT.

Na nedoceněné postavení bytových družstev v oblasti dostupného bydlení upozorňuje ČKAIT opakovaně. Obce, které by se měly stát zakladateli družstev, odrazuje množství byrokratických překážek, neflexibilní a neefektivní vymáhací řízení v případě neplatičů nebo zastarale nastavené vnitřní předpisy družstev. Hlavně v případě dlužníků však může nastat obdobný problém i v případě obecních nájemních bytů – nejde jen o dluhy za nájem nebo družstevní podíl, ale rovněž za provoz bytových nemovitostí.

Družstevník, nebo nepřípustná veřejná podpora?

Aby se bytová družstva stala klíčovou součástí řešení krize dostupného bydlení, je nutné zákonně vyřešit také postavení měst a obcí při zakládaní družstev. Zástupci Svazu českých a moravských bytových družstev často narážejí na to, že stimuly v podobě poskytnutí pozemků, finanční nebo úvěrové podpory ze strany státu, jeho organizací nebo samospráv je nepřípustná veřejná podpora. „Obávám se, že tento rigidní způsob je vlastní pouze České republice. Například ve Francii je interpretace i praxe zcela odlišná. A používají jednoduchý pádný argument: veřejná podpora v případě dostupného, úsporného a odpovědného bydlení není byznys, ale veřejná služba. Nebo se snad v České republice obáváme toho, že podpora neziskových družstev je konkurencí developerských projektů?“ říká Martin Hanák, ředitel metodického odboru SČMBD. A dodává, že pokud nemá Česko tento typ podpory notifikovaný Evropskou komisí, mělo by tak urychleně učinit.

Vedle propočtů, za jakou cenu lze bytovou výstavbu realizovat a jak tyto nákladové ceny porovnat s nabídkou trhu, připravila ČKAIT pro města a obce další pravidla směřující k realizaci dostupného bydlení. 

„Žádná kvalitní realizace se neobejde bez kvalitní přípravy, včetně postupů kontroly a způsobu hodnocení požadovaných vlastností stavby, a rovněž bez jasné představy o správě a údržbě bytových domů. Z detailního finančního plánu nákladů vyvstanou prodejní ceny nebo výše nájmu a forma vlastnictví a provozu, a to při možném zapojení různých forem veřejné podpory,“ vypočítává základní pravidla Jaroslav Synek, člen představenstva ČKAIT a předseda komise pro realizaci staveb.

Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) je nejsilnější veřejnoprávní stavovská organizace ve stavebnictví. Má více než 32 tisíc autorizovaných osob, které se mohly stát jejími členy jen na základě dosaženého vzdělání a úspěšného složení předepsané zkoušky odborné způsobilosti. ČKAIT byla založena v roce 1992 autorizačním zákonem č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, jako samosprávná profesní organizace s přeneseným výkonem působnosti státní správy.