Nový stavební zákon může stavební firmy přivést k soudu
Před rizikem dlouhodobé recese stojí české stavebnictví. Důvodem je řada nejasností, které souvisejí s novým stavebním zákonem (NSZ) a prováděcími předpisy vydanými teprve na začátku letošního léta. To způsobilo mezi projektanty i stavebníky značnou nejistotu ohledně způsobu podání, rozsahu i obsahu žádostí o povolení stavby. Upozornila na to Česká komora autorizovaným inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT).
Nový stavební zákon působí v některých případech retroaktivně. V důsledku toho dochází k situacím, že některé dříve zahájené stavební záměry musejí být přepracovány a dokončeny podle nových vyhlášek. Tím pádem se uzavřené smluvní vztahy mezi zhotoviteli projektové dokumentace a stavebníky musejí změnit: smluvní strany se musejí domluvit na novém rozsahu plnění, nové ceně i termínech.
Odlišné jsou přitom pohledy stavebníků a projektantů na objem a cenu prací. Zatímco stavebníci se domnívají, že NSZ vede ke zjednodušení, a tudíž zlevnění výstupů, projektanti na základě praxe hovoří o opaku. To nejenže nevede ke zrychlení, ale může to celý stavební proces i zastavit a řada případů může skončit i u soudu. S ohledem na právní nejistotu se navíc může zpomalit vypisování nových zakázek. To by mělo fatální dopad na celé stavebnictví, včetně výrobců materiálů, které se již nachází ve dvouciferném meziročním propadu. Obor už nyní opouštějí mnozí projektanti, ti starší do důchodu, mladší opouštějí profesi.
„Medializovaný Portál stavebníka je pouhým zlomkem problémů, kterým nyní musejí čelit projektanti při přípravě staveb a při povolovacím řízení. Už nyní na základě četných podnětů indikujeme značné komplikace i na straně stavebníků. A nedivili bychom se, kdyby byla řada stavebních záměrů pozastavena nebo úplně skončila,“ konstatuje Ing. Robert Špalek, předseda České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT). „Z našeho pohledu by bylo chybou opakovat přehlížení některých našich návrhů a požadavků během schvalování i novelizace NSZ. Stále častěji se ukazuje, že v případě jejich reflektování bychom si ušetřili řadu současných problémů. Současné požadavky na stavebníky lze přirovnat k situaci, kdy by došlo k výluce na železniční trati, ale nesměla by se použít náhradní doprava autobusy po silnici. Cestujícím ve vlaku tak nezbývá než čekat, až se koleje spraví.“
ČKAIT se proto v otevřeném dopisu obrátila na ministra Bartoše s požadavky na co nejrychlejší zákonné úpravy. Ty by mohly aspoň částečně zabránit kolapsu celého odvětví.
Inženýrská komora proto požaduje, aby byla urychleně přijata novela nového stavebního zákona. Ta má v první řadě upravit ustanovení pro přechodné období a odstranit jeho současné retroaktivní působení. Je podle ní naprosto nezbytné změnit ustanovení pro přechodné období a umožnit, aby všechny stavební zakázky, které započaly za účinnosti předchozího stavebního zákona (včetně zadávacích řízení a z nich vyplývajících povinností), mohly být do 30. června 2027 procesně, formálně i obsahově dokončeny podle staré právní úpravy. Tedy, když se na projektu začalo pracovat podle starého stavebního zákona, nechť je podle něj záměr i povolen a dokončen.
ČKAIT dále požaduje novelu vyhlášky č. 131/2024 Sb. o dokumentaci staveb, kterou je nutné zpřehlednit a navázat na zákon o zadávání veřejných zakázek. Komora opakovaně doporučuje využít pozitivních změn, které na zrychlení a povolení staveb měla tzv. dokumentace pro společné územní a stavební řízení. Ta začala být ve větší míře používána po poslední velké novele starého stavebního zákona v roce 2018 a přinesla prokazatelné zjednodušení a zrychlení povolovacího procesu.
Ukazuje se totiž, že současné přílišné zjednodušení projektové dokumentace i celého povolovacího procesu u určitých typů staveb naráží na požadavky některých dotčených orgánů, nebo na individuální představy o podobě a rozsahu stavebních záměrů, například na úrovni správců sítí. Tím dochází k opaku záměru – prodlužování termínů a prodražování projektů. „Je alarmující, že lhůty někdy nedodržují ani státem vlastněné nebo zřizované organizace, někdy čekáme na jejich vyjádření i déle než pět měsíců. U správců sítí se pro změnu setkáváme s požadavky, které jdou rozsahem i detailem nad platné vyhlášky. Takže v každodenní praxi žádné zrychlení nebo usnadnění povolovacího procesu nevidíme. Praxe potvrzuje, že řadě dotčených orgánů zjednodušená projektová dokumentace pro stavební povolení, takzvaná DUR plus, prostě nestačí a stačit nebude,“ konstatuje Martin Šafařík, člen Představenstva ČKAIT.
Vážné problémy musí řešit stavebníci a projektanti s retroaktivním působením NSZ. Komora tedy žádá o úpravu přechodných ustanovení tak, aby i v případech, kdy byly připravovány stavební projekty s předpokladem zpracování DUR a u nichž však nebylo z nejrůznějších důvodů požádáno o územní rozhodnutí před 1. červencem 2024, bylo možné procesně i obsahově stavbu dokončit podle starých předpisů platných do 30. června 2024. Tímto krokem chce ČKAIT předejít velmi rizikovým zásahům do stávajících smluvních vztahů mezi zadavatelem a zhotovitelem projektové dokumentace.
Pokud by změna nenastala, bude nutné k mnoha již existujícím smlouvám o dílo na zpracování projektové dokumentace uzavřít dodatek. Stavebník a zpracovatel projektové dokumentace se musejí domluvit na nových termínech i rozsahu plnění. Mohou nastat případy, že stavebník jako řádný hospodář bude na projektantovi uplatňovat sankce za nedodržení lhůt, k nimž se jako zhotovitel projektové dokumentace smluvně zavázal v době, kdy o znění nových předpisů nemohl mít nejmenšího tušení. A kdy jejich obsah ani dopady do praxe nemohl ani předvídat.
Podle názoru ČKAIT jsou proto ustanovení nového stavebního zákona v platném znění spolu s navazujícími prováděcími předpisy v rozporu se zákazem retroaktivity, tedy zpětné účinnosti (působnosti) právního předpisu. Obecně je pravá retroaktivita pokládána za nepřípustnou legislativní techniku, neboť je v rozporu s požadavkem legitimního očekávání a právní jistoty. „Stavebníci a ani projektanti nemohli vědět, zda, v jakém počtu a jaké novely NSZ poslanci přijmou, a tedy jaké bude znění pozdější právní úpravy NSZ a prováděcích předpisů ke dni její plné účinnosti. Před nabytím její plné účinnosti se tedy jimi nemohli řídit. Pokud by stavebníci a projektanti měli předpokládat retroaktivitu nového stavebního zákona a zohlednit budoucí možné účinné znění, museli by před několika lety zastavit veškerou přípravu stavebních zakázek,“ upozorňuje Eva Kuzmová, právní expertka ČKAIT. „Víme o řadě případů, kdy do 30. června 2024 v souladu s tehdy platnými právními předpisy byla zahájena příprava nebo byla rozpracována projektová dokumentace stavebních zakázek a uzavřeny smluvní vztahy. Ty však již nelze dokončit podle tehdy platného starého stavebního zákona a jeho prováděcích předpisů. Celá práce, a k ní vztažené náklady, tak mohou začít nanovo.“
Mohou nastat případy, kdy se smluvní strany na dodatku o změnách vyvolaných NSZ a jeho prováděcími předpisy nedohodnou. Stavebník pod vlivem neustále se opakujících tvrzení o údajném zjednodušení projektové dokumentace bude požadovat snížení ceny. Naopak projektant shledá vyšší pracnost nové dokumentace zpracované podle nových vyhlášek a bude požadovat, aby mu tato práce navíc byla zaplacena.
U soukromých zakázek je případná dohoda především otázkou dobré vůle. U veřejných zakázek je však navíc nezbytné dodržet podmínky zákona o zadávání veřejných zakázek, které velmi limitují podstatnou změnu závazku ze smlouvy. U nepředvídaných situací umožňují navýšení hodnoty ceny zakázky maximálně o 30 procent. To však v mnoha případech, kdy bude muset být zpracována zcela nová dokumentace podle nových předpisů, nemusí být dostatečné. Pro mnohé starosty a veřejné zadavatele to znamená takřka bezvýchodnou situaci, kdy jejich opozice bude moci úspěšně napadnout jak případnou změnu závazku, tak i nedokončení díla a tím neúčelné vynaložení finančních prostředků. Pro projektanty a zhotovitele to znamená právní nejistotu a zbytečná jednání o změnách v dříve uzavřených smluvních vztazích.
Inženýrská komora se proto obává zahlcení soudů, které budou vzniklé spory řešit. „Kdo pak bude odpovědný k náhradám škod, které v důsledku retroaktivity NSZ jistě budou stavebníkům i autorizovaným osobám a případně dalším subjektům ve výstavbě vznikat?“ ptá se Robert Špalek.
Problém, který hrozí eskalovat v dlouhodobou krizi celého tuzemského stavebnictví, dále komplikuje neexistence přechodného období se zaváděním Portálu stavebníka do stavební praxe, což se týká naprosto všech stavebníků. Podle NSZ i prováděcího metodického pokynu Ministerstva pro místní rozvoj ČR (MMR) mají stavebníci povinnost vkládat projektovou dokumentaci pro dotčené orgány výhradně do informačního systému evidence elektronických dokumentací, tedy přes Portál stavebníka. Dále MMR uvádí, že dokumentace vložená pro dotčené orgány do elektronické evidence dokumentací musí být zpracována v rozsahu, který se přikládá k povolení záměru/stavby, tj. kompletní projektová dokumentace.
Pokud by si stavebník chtěl obstarat závazná stanoviska, vyjádření dotčených orgánů před podáním žádosti na stavební úřad, v řadě případů to zatím není ani možné, neboť mnohé dotčené orgány nebyly do poloviny srpna ještě do Portálu stavebníka přihlášeny. Nemohly by se tedy k projektové dokumentaci nahrané v evidenci elektronických dokumentací ani vyjádřit. „Přitom podle zákona platí pro vyjádření dotčených orgánů fikce souhlasu, tudíž žádosti podané z počátku července by mohly termínově spadat do povolení fikcí! Autorizované osoby vyřizující za stavebníka získání povolení stavby od stavebního úřadu jsou ale opět vázány lhůtami, k nimž se s investory zavázaly smluvně. Kdo pak ponese náhrady takto vzniklých škod, které autorizované osoby nemohly nijak ovlivnit?“ upozorňuje Radim Loukota, místopředseda Představenstva ČKAIT.
