Nabídka bytů v Praze klesá, takže ceny rostou

Průměrná nabídková cena nových bytů v Praze v prvním čtvrtletí letošního roku vzrostla na 180 300 korun za metr čtvereční, což představuje mezikvartální nárůst o 2,1 procenta. Tempo zdražování oproti předchozím obdobím mírně zpomalilo, přetrvávající tlak na růst cen je však nadále posilován omezenou nabídkou nového bydlení. Ukázal to aktuální Deloitte Develop Index.

„Pražský rezidenční trh vstoupil do roku 2026 s pokračujícím růstem cen, nicméně dynamika zdražování se ve srovnání s minulým rokem mírně utlumila. Klíčovým problémem dál zůstává omezená nabídka nových bytů, která tlačí ceny vzhůru, a je tak hlavní brzdou dostupnějšího bydlení,“ komentuje situaci v prvním letošním kvartálu Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví společnosti Deloitte.

Nejdražší lokalitou zůstává Praha 1, kde průměrná nabídková cena nového bytu dosáhla 317 800 Kč/m², což současně představuje největší mezikvartální růst v celém hlavním městě (+21,3 %). Následují Praha 2 s cenou 241 100 Kč/m² a Praha 7, kde se průměrná cena nového bytu pohybuje na úrovni 231 900 Kč za metr čtvereční. 

Kromě centra metropole zaznamenaly citelnější mezikvartální zvýšení cen i Praha 4 (+4,5 %) a Praha 9 (+2,8 %). K mírnému zlevnění nových bytů naopak došlo v Praze 6 (-1,2 %) a Praze 3 (-0,3 %). 

„Cenový vývoj v jednotlivých městských částech je i nadále významně ovlivněný strukturou projektů, které jsou v daném období na trhu. Zařazení menšího počtu prémiových bytů může krátkodobě výrazně ovlivnit průměrné ceny v dané lokalitě,“ vysvětluje Petr Hána.

Nabídka nových bytů v metropoli se dále zužuje. Ke konci prvního čtvrtletí bylo v Praze evidováno 313 developerských projektů, což představuje mezikvartální pokles o 2,8 %. Ještě výraznější propad je viditelný u počtu nabízených bytových jednotek, který se snížil o 6,7 % na celkových 6 781 bytů. Zmenšil se také celkový objem nabídky developerů vyjádřený finančně i plošně. Součet nabídkových cen dosáhl 71,254 mld. Kč (-4,9 %), celková plocha nabízených bytů činila 434 239 m² (-7,6 %). Tento vývoj potvrzuje trend postupného vyprodávání dostupných bytů a zároveň omezeného přísunu nových projektů na trh. „Nabídka nového bydlení v Praze se dlouhodobě nedokáže přizpůsobit poptávce, což vede k postupnému snižování počtu dostupných jednotek. Tento strukturální nesoulad bude bohužel i nadále vytvářet tlak na růst cen,“ upozorňuje Hána.

Z hlediska dispozic zůstává struktura nabídky v Praze stabilní. Největší podíl mají byty 2+, kterých je na trhu 2 961 s průměrnou cenou 178 400 Kč/m² a průměrnou výměrou 55,3 m². Takový byt tedy stojí 9,87 milionu korun.

Druhou nejpočetnější skupinou jsou byty 3+ (1 723 jednotek) s cenou 171 300 Kč/m². Nejmenší byty 1+ (1347 jednotek) si zároveň drží nejvyšší cenu v přepočtu na metr čtvereční, konkrétně 198 000 Kč/m², což odráží silnou poptávku po menších a investičních bytech. „Menší a středně velké byty zůstávají klíčovým segmentem trhu. Jednak z pohledu dostupnosti pro vlastní bydlení, jednak jako investiční příležitost. Tento trend se v posledních letech v zásadě nemění,“ doplňuje Petr Hána.

Celkový počet volných bytů na pražském trhu ke konci sledovaného období činil 4 845. S největší nabídkou opět dominovala společnost Central Group (564 bytů), následovaná Skanskou (200) a Finepem (197).

Ve srovnání s rokem 2014, kdy je hodnota indexu nastavena na 100 %, dosáhla jeho hodnota v prvním letošním čtvrtletí úrovně 275,9 %. Pražské novostavby tak za poslední dekádutéměř ztrojnásobily svou průměrnou nabídkovou cenu. To samozřejmě zásadně ovlivňuje dostupnost bydlení, zejména pro domácnosti, které nákup bytu financují hypotékou.

Hypotéky v květnu výrazně zdražily

Podle Broker Consulting Indexu hypotečních úvěrů se průměrné sazby bank zvýšily oproti dubnu o 0,13 % na 4,67 %. Je to nejvyšší hodnota indexu v letošním roce a odpovídá tak hodnotě z loňského července.

„V tuto chvíli není realistické očekávat výraznější změny sazeb směrem dolů, a tedy ani návrat k původně stabilním letošním hodnotám. Vždy samozřejmě záleží na krocích České národní banky. Repo sazba, tedy jedna z jejích základních sazeb, ale zůstává již od května 2025 na hodnotě 3,5 %,“ dodává k tomu Michaela Pudilová, analytička hypotečních úvěrů společnosti Broker Consulting.

Změny výše sazeb se nedotknou jen žadatelů o novou hypotéku. V případě dlužníků, kterým bude letos končit fixace, se aktuální situace na trhu může zásadním způsobem propsat do rodinné peněženky. Analytička Michaela Pudilová ale upozorňuje, že změna nemusí být pouze negativní. Záleží na tom, kdy si klient hypotéku pořídil. „Klienty, kteří si brali hypotéky v roce 2021, teď pravděpodobně čeká velký skok ve splátkách směrem vzhůru. Šlo tehdy o období s rekordně nízkými sazbami, dokonce až kolem 2 procent. Naopak ty, kteří fixovali na tři roky v roce 2023, kdy průměrné sazby dosahovaly až 6 %, čeká snížení měsíční splátky, i když možná ne tak vysoké, jak čekali.“

Pokud si klient v roce 2021 půjčil přibližně 5 milionů korun, jeho splátka při sazbě 2 % mohla činit zhruba 21 tisíc korun. Po skončení fixace a započítání aktuální sazby se mu ale z účtu nově strhne až 28 tisíc korun, tedy asi o třetinu více, v závislosti na řadě faktorů, jako je zbývající objem půjčky nebo délka splatnosti. Naopak při výpočtu nové výše splátek u tříletých fixací z roku 2023 si klient s podobnou půjčkou teoreticky může snížit splátku až o 4 tisíce korun.