Letos přibude ještě 25 tisíc nájemníků
Ve druhém pololetí tohoto roku se trh s nájemním bydlením v Česku dále bude diferencovat. Zatímco v Libereckém či Karlovarském kraji nájmy porostou, v Hradci Králové nebo Olomouci budou stagnovat. Podobný vývoj čeká i pražské části. Zatímco v centru Prahy tempo růstu zpomalí, na periferii bude akcelerovat, předpovídá Asociace nájemního bydlení (ANB).
Ta rovněž očekává, že do konce roku začne v celém Česku v nájmu bydlet dalších zhruba 25 000 lidí, do nájemního bydlení se bude také pouštět stále více nemovitostních fondů a rychle bude sílit role institucionálních pronajímatelů. Bydlení bude klíčovým tématem voleb.
Trend diferenciace růstu nájemného v krajích reflektuje rozdílnou ekonomickou dynamiku, dostupnost bytového fondu i strukturu poptávky. Podobný vývoj je patrný i v Praze. Zatímco centrum se co do růstu dynamiky cen nájmů blíží ke svému stropu a nájmy zde rostou pomalu nebo stagnují, okrajové části města (např. Praha 6, 9, 10) zažívají další růst, a to díky dostupnějším cenám, nové infrastruktuře a většímu zájmu mladých rodin. „Trh s nájmy se dynamicky rozpadá na řadu mikrotrhů. Rozdíly v dynamice vývoje nájmů mezi regiony i mezi centrem a periferií v Praze se budou dále prohlubovat,“ říká viceprezident ANB Stanislav Kubáček.
Panelové a starší cihlové byty zaznamenají ve druhé polovině roku rychlejší růst nájemného (o 1 až 3 %) než novostavby. Je to dáno jejich větším rozšířením a stále relativně nižší cenou. Zatímco průměrné nájemné na m2 u panelového bytu je 272 Kč, u cihlového je to 315 Kč a u novostavby už 386 Kč za m2. „Rozdíl ve vývoji ceny mezi segmenty je patrný. Nájemné v panelových bytech roste rychleji než v novostavbách, protože nabízejí cenově dostupnější vstupní bod a stabilní výnosy,“ doplňuje Kubáček.
Ve druhé polovině roku ANB očekává další zvýšení počtu lidí žijících v nájmu. Hlavními důvody budou zvyšující se ceny vlastního bydlení, relativně vysoké hypoteční úroky a trend flexibility zejména u mladých lidí. Nejvíce nových nájemníků přibude v Praze, Brně, Plzni a dalších krajských městech. Rostoucí náklady na vlastnictví nemovitosti budou motivovat i rodiny se středními příjmy k tomu, aby zůstaly v nájmu déle.
mladé domácnosti budou preferovat nájem před hypotékou
„V roce 2025 očekáváme nejvyšší přírůstek lidí v nájemním bydlení za posledních mnoho let. Především mladé domácnosti budou preferovat flexibilitu nájmu před hypotékou,“ říká prezident ANB Jakub Vysocký.
Platební morálka nájemníků se ve srovnání s dlouhodobým průměrem měnit nebude. U institucionálních pronajímatelů se bude podíl neplatičů pohybovat mezi 2 a 3 %. Pokud nedojde k velkým globálním událostem, které by změnily základní ekonomické trendy, ANB výkyvy neočekává.
„U individuálních pronajímatelů bude procento neplatičů velmi pravděpodobně vyšší. Možná i několikanásobně. Důvodem je fakt, že institucionální pronajímatelé se mnohem pečlivěji věnují scoringu nájemníků ještě před uzavřením nájemní smlouvy, mají poměrně robustní aparát a rychleji a systémově vzniklé situace řeší,” vysvětluje viceprezident ANB Michal Hrbatý.
Úrokové sazby hypotečních úvěrů mohou do konce roku klesnout pod 4,5 %, přesto zůstane měsíční nájemné u průměrného bytu řádově o tisíce korun nižší než průměrná splátka hypotéky. Z poslední analýzy ANB založené na datech Rent a Real Indexu od společnosti Deloitte vyplývá, že za 4. čtvrtletí roku 2024 byl rozdíl ve prospěch nájemného 9245 korun. Tato cenová výhoda bude dál posilovat poptávku po nájemním bydlení.
Podle Swiss Life Hypoindexu měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun, sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 5,05 % p. a., činí v srpnu 20 571 korun. Ve srovnání se začátkem roku je nižší o 160 korun. V lednu byla 20 730 korun.
Realitní agentura Maxima Reality uvádí, že průměrná výše nájemného pro celou ČR v 1. čtvrtletí roku 2025 byla 335 Kč za m², což odpovídá u bytu o výměře 60 m² částce 20 100 Kč měsíčně. S vynecháním Prahy (405 Kč za m², tj. u šedesátimetrového bytu měsíční nájem ve výši 24 300 Kč), Středočeského a Jihomoravského kraje, kde jsou nájmy výrazně vyšší, se platí ve většině republiky méně než 15 000 Kč, v nejlevnějším Ústeckém kraji jen 12 240 Kč. „Nicméně i v levnějších krajích ceny nájmů meziročně výrazněji vzrostly často o 10 až 15 %,“ píše Maxima Reality.
„Rozdíl mezi nájmem a hypotékou je nadále výrazný, protože rostoucí ceny bytů nestíhají dorovnat velmi pomalu klesající hypoteční úroky. Ty budou sice nadále klesat, ale maximálně tempem 0,1 až 0,2 % za čtvrtletí. Pronájem zůstane dostupnější alternativou pro většinu lidí,“ uvádí Jakub Vysocký, prezident ANB.
Podle údajů ČNB se objem tzv. nevýkonných úvěrů pohybuje někde kolem 10,5 mld.Kč, což znamená asi 0,6 % z objemu celého hypotečního portfolia v České republice.
Hypoindex Swiss Life informoval, že v červenci a srpnu úrokové sazby na hypotéky naopak stouply a dostaly se nad 5% hranici. Pokud tedy úroky na hypoteční úvěry stagnují či budou klesat o desetiny procenta, zatímco ceny bytů a nájmy porostou dosavadním tempem, rozdíl mezi nájemným a splátkou hypotéky se brzy smaže.
Ve druhé polovině roku bude pokračovat expanze institucionálních pronajímatelů. K 31. květnu 2025 bylo v Praze v provozu téměř 3200 bytů v projektech BTR (z angl. build to rent; výstavba za účelem pronájmu) s dalšími 2300 byty ve výstavbě, což potvrzuje dlouhodobý zájem investorů o tento segment nemovitostí. Profesionální správa těchto projektů přináší vyšší kvalitu služeb, transparentnost a stabilitu, což zvyšuje důvěru nájemníků.
„Institucionální pronajímatelé přinášejí profesionalizaci, lepší služby i právní jistotu. Český nájemní trh se díky nim více přibližuje evropskému standardu. Ve druhé polovině roku budou bezpochyby oznámeny a zahájeny další nové projekty postavené výhradně pro nájemní bydlení,“ říká Zuzana Chudoba, viceprezidentka ANB.
Nájemníci budou čím dál častěji vyžadovat byty s nízkou energetickou náročností. Začala to ukazovat data z realitních portálů i renomované studie. Tento trend ve druhé polovině roku 2025 ještě zesílí. Byty v kategoriích A a B budou preferovány zejména kvůli nižším nákladům na energii a ekologickému přístupu.
„Efektivní energetický provoz bytu se stává konkurenční výhodou. A nájemníci to vnímají. Studie ukazují, že byty s vyšší energetickou třídou (A, B) dosahují statisticky vyššího nájemného. Lidé jsou ochotni připlatit za úspory na energii i lepší komfort. Nájemce ve svém důsledku nakonec sčítá nájemné, energii a služby. Nižší energie také může znamenat vyšší výnos pro pronajímatele,” vysvětluje viceprezident ANB Tomáš Kašpar.
Asociace nájemního bydlení sdružuje od roku 2020 významné institucionální majitele rezidenčních bytů v České republice, kteří vlastní více než 60 tisíc nájemních bytů po celé zemi.