Cena bytu se v nájemném vrátí za 25 let

Koupit byt a splatit ho nájemným. Poměrně běžný model, který v době dostupných hypoték pro zhodnocování úspor volila významná část lidí. Platí však ještě, že se jedná o poměrně rychlou cestu, jak nový byt financovat? V meziročním srovnání si průměrná republiková návratnost polepšila. Ale jen velmi mírně, o necelých 5 měsíců. Průměrný pětašedesátimetrový byt by se podle modelu realitní agentury Bezrealitky z aktuálního nájmu zaplatil za 24,8 roku. 

V době předkoronavirové, která je pro mnohé časem o kterém nepřestáváme snít, se jednalo o 19,5 roku. V době nejpřehřátějšího realitního trhu (jaro 2022) naopak 30 let. 

Bezrealitky v posouzení pracuje se zjednodušeným modelem, který ukazuje potenciál umoření ceny bytu z nájemného na základě aktuálních prodejních cen a aktuálních nájemních hladin. Nejsou do něj započítané žádné další náklady na provoz bytu ani prognóza zvýšení nájemného nebo růstu cen nemovitostí. Slouží tedy především k poměřování výchozí situace mezi jednotlivými lety, o skutečné návratnosti však vypovídá velice málo – ta se bude lišit podle situace na trhu v následujících letech.

Celorepubliková hodnota je pouze ilustrační a krajský detail nabízí výraznější rozdíly. Podle zjednodušeného modelu se investice i nadále nejrychleji vrací u severních krajů republiky – tedy v Ústeckém kraji (16,5 roku), Karlovarském kraji (19,4 roku) a Moravskoslezském kraji (20 let).

Nejpozději se naopak splatí byty v Praze: 29,1 let (meziročně stagnuje) a Jihomoravském kraji: 26,8 let. Konkrétně Brno se stalo největším meziročním skokanem, návratnost se zde meziročně prodloužila skoro o desetinu. Na třetí příčce je Hradec Králové a města v jeho okolí. Byty zde si na sebe podle zjednodušeného modelu vydělávají 24,9 roku.

Znamená to tedy, že za investičními byty by se mělo jít na sever? Martin Ponzer, generální ředitel digitální realitní služby Bezrealitky upozorňuje, že je vždy potřeba komplexnější pohled. „Při investici se není možné dívat se na koeficient návratnosti takto zjednodušujícím způsobem. Samotné zhodnocení nemovitosti a předpoklad růstu cen nájmů je naopak největší v ekonomicky nejsilnějších krajích a ve velkých městech, jako je Praha nebo Brno. Tam, kde na první pohled může investice vypadat nejlukrativněji, tedy například v Ústeckém kraji, vstupují do hry elementy, jako je například menší výběr kvalitních nemovitostí nebo komplikovanější výběr nájemníků,“ říká Ponzer.

Podle něj jsou data zajímavá především kvůli tomu, že na trhu dokáží odhalit disproporce mezi cenou nemovitosti a nájmem. Jinými slovy naznačují, kde ceny nemovitostí nebo naopak nájmy budou vzájemným rozdílem dotlačeny k růstu, či kde je naopak předzvěst rovnovážného stavu.

„Ukazuje, že Česko je nyní až na výjimky ve stavu, který bych se nebál nazvat rovnovážným. A může nějakou dobu trvat. Vyplatí se tedy nakupovat i tam, kde se ceny mohou zdát vysoké, například v Praze, Středočeském kraji nebo řadě krajských měst, jako jsou Olomouc, České Budějovice či Pardubice. V Brně, Plzni, Hradci Králové se nyní byty prodávají dráž, než jaká je dlouhodobá hladina vzájemného poměru prodejní a nájemní ceny. Nájmy budou mít tendenci tento rozdíl vykrýt, rychlost však bude závislá na pokračující ekonomické situaci,“ čte v datech Martin Ponzer. „Největší disproporce je ve Zlínském kraji, na Vysočině a Moravskoslezském kraji. Opět to znamená, že nájmy buď brzy porostou anebo se sníží cena nabízených nemovitostí či výrazně prodlouží doba jejich prodeje, pokud by se ekonomické oživení nedostavilo v odpovídající míře.“

Zjednodušený index návratnosti (aktuální cena 65m2 bytu oproti aktuální ceně jeho nájmu)
kraj	Q2 2023 (návratnost v letech)	Q2 2024 (návratnost v letech)	Meziroční změna
Hlavní město Praha	28,8	29,1	1,1%
Středočeský kraj	26,8	24,5	-8,7%
Jihočeský kraj	24,5	21,8	-11,0%
Plzeňský kraj	21,0	22,6	7,5%
Karlovarský kraj	19,5	19,4	-0,4%
Ústecký kraj	16,4	16,5	0,6%
Liberecký kraj	23,7	23,2	-2,1%
Královéhradecký kraj	25,8	24,9	-3,5%
Pardubický kraj	20,5	21,6	5,4%
Olomoucký kraj	21,3	20,7	-3,2%
Jihomoravský kraj	24,4	26,8	9,8%
Zlínský kraj	23,0	23,1	0,6%
Vysočina	22,1	23,8	7,4%
Moravskoslezský kraj	19,1	20,0	4,7%
Celá ČR	25,2	24,8	–1,7%

Bezrealitky jsou největší službou nabízející možnost přímého prodeje nebo pronájmu nemovitosti. Měsíčně portál navštíví více než půl milionu zájemců o bydlení a v současnosti se jeho prostřednictvím prodá zhruba 700 a pronajme kolem 4 000 nemovitostí měsíčně. Bezrealitky je zakládajícím členem realitní skupiny EHS, která zastřešuje firmy a výkonné odborníky s letitou praxí s cílem vytvořit spravedlivý a transparentní realitní trh.