Průmyslové prostory zlevňují pod tlakem zahraniční konkurence
I když byla poptávka po průmyslových prostorách ve třetím kvartálu letošního roku stále pod úrovní pětiletého průměru, začaly se objevovat první náznaky zotavení trhu a počet uzavřených smluv začal mírně růst. Celkový objem českého trhu s průmyslovými a skladovými prostory meziročně vzrostl o 6,4 % na 12,2 milionu m2, míra neobsazenosti stoupla mezikvartálně o 33 bazických bodů na 3,11 % a omezená nabídka nových prostor v kombinaci s levnější zahraniční konkurencí a zlevňujícími se staršími prostorami začala pomalu tlačit ceny dolů. Ukázal to pravidelný čtvrtletní průzkum trhu průmyslových nemovitostí, který zveřejnila společnost Colliers.
Přestože se mnoho společností snaží hledat prostory i mimo Českou republiku, či pozastavuje své plánované expanze, český trh průmyslových nemovitostí zaznamenává první signály oživení. „Rozdíly v nájmech a pobídkách nabízených na sousedních trzích odradily mnoho potenciálních klientů. Následkem toho jsme u pronajímatelů stále častěji svědky snižování nájmů a zvyšování pobídek ve snaze zvýšit konkurenceschopnost,“ vysvětluje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.
Navzdory lepší náladě na trhu byl ve třetím kvartálu ještě cítit mírný útlum. Objem nových prostor dodaných na trh činil celkem 161 500 m2 a celkový objem trhu vzrostl o 6,4 % meziročně na 12,2 milionu m2. Ve srovnání s pětiletým průměrem prostor dodaných na trh během prvních devíti měsíců roku však jde o pokles o 29 procent. Mnoho projektů, které měly být původně dokončeny ještě v letošním roce, bude nakonec na trh uvedeno až v roce 2025 a řada dalších projektů byla zakonzervována ve stavu těsně před dokončením (shell & core). Momentálně je před dokončením téměř 400 000 m2, které čekají na nájemce. Ve srovnání se stejným obdobím loňského roku je však množství prostor, které mají v nejbližší době přijít na trh, stále dost nízké.
„Přestože množství nových prostor uváděných na trh nedosahuje úrovně dlouhodobého průměru, množství nově plánovaných projektů paradoxně roste. V současné době je stále ve výstavbě zhruba 1,4 milionu m2 a dalších 2,5 milionu m2 plánovaných projektů disponuje platným stavebním povolením a čeká na zahájení stavby,“ říká Josef Stanko.
Míra neobsazenosti vzrostla ve třetím čtvrtletí 2024 o 33 bazických bodů na 3,11 %. Jde o největší neobsazenost od konce roku 2020, ale stále nedosahuje před-covidové úrovně. Zatímco v minulosti stály za skokovým navýšením míry neobsazenosti nově dokončené projekty s nepronajatými prostory, současný nárůst je způsoben spíš uvolňováním stávajících prostor.
„V poslední době na trhu také roste množství prostor nabízených k podnájmu. Pokud vezmeme potaz tyto prostory, skutečná míra neobsazenosti se pohybuje kolem 5 procent. Další 3 procenta tvoří zmiňované prostory, které v zakonzervovaném stavu těsně před dokončením čekají na nájemce. Skutečná míra neobsazenosti je tedy mnohem bližší hodnotám evidovaným v dalších zemích střední Evropy,“ vysvětluje Stanko s tím, že oficiální míra neobsazenosti v Polsku a Maďarsku se pohybuje mezi 8,5 až 9 % a 5 % činí na Slovensku.
Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve třetím kvartálu 355 100 m2, s 61% podílem čisté poptávky (204 000 m2). Nadále dominují před-pronájmy volných prostor ve výstavbě.
Navzdory solidním výsledkům však celkově bude letošní rok výrazně slabší, odhaduje Colliers. Hrubá realizovaná poptávka během prvních devíti měsíců dosáhla 957 100 m2, což je meziroční pokles o 16,2 procenta. Čistá realizovaná poptávka meziročně poklesla o 21,7 % dosáhla 613 700 m2 (což představuje 64,1% podíl na celkové poptávce). Zpomalení trhu v letošním roce nastalo v celé střední a východní Evropě a Africe (EMEA).
Většina firem stojících za realizovanou poptávku byla z výrobního sektoru (61 %). Následovaly je logistické a přepravní firmy (23 %) a distributoři (14 %). V tomto ohledu nebyl třetí kvartál letošního roku žádnou výjimkou.
Podle údajů Industrial Research Fora nájemné v nejžádanějších oblastech českého průmyslového trhu zůstává v rozmezí 7,00 – 7,50 eur/m2/měsíc. „Podle nejnovějších informací z trhu se tyto hodnoty začínají pozvolna snižovat. To naznačuje, že omezená nabídka nových prostor v kombinaci s levnější zahraniční konkurencí a zlevňujících se starších prostor začíná pomalu tlačit ceny na českém trhu níž,“ dodává na závěr Josef Stanko. Posílená vyjednávací pozice poptávkové strany je dle něj také poznat také v čím dál příznivějšími nájemních pobídkách.
Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) poskytuje diverzifikované profesionální služby v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 70 zemích.
