Průmyslové nemovitosti došly, zeptejte se napřesrok

Trh průmyslových nemovitostí v ČR rostl v roce 2022 rychlým tempem. Přibylo téměř 1,1 milionu m2 nových ploch, což je více než 155 % pětiletého průměru a dosud vůbec nejvyšší roční hodnota zaznamenaná na českém trhu. V polovině roku trh překročil hranici 10 mil. m2 a na konci roku se jen těsně nepodařilo překonat milník 11 mil. m2 – trh s koncem 4. čtvrtletí 2022 dosáhl hodnoty 10,8 mil. m2. V posledním čtvrtletí přibylo 150 300 m2 moderních průmyslových ploch.

Nejvíce nových ploch bylo zprovozněno v Olomouckém kraji (25 %). Více než polovina však byla dodána v rámci jediného projektu, nově postavené haly společnosti Amazon v Panattoni Parku Kojetín. Na druhém a třetím místě se umístily kraje Moravskoslezský a Plzeňský (20 %, resp. 10 % nových ploch).

Pomůže nová výstavba zvýšit neobsazenost nad 1 procento?

Ačkoli se hodně mluví o nových dodávkách na trh a vysokém množství rozestavěných prostor, neobsazenost zůstávala po celý rok extrémně nízká a pohybovala se kolem 1 procenta. Na konci roku 2022 bylo k dispozici 102 100 m2 okamžitě dostupných ploch, což představuje 0,95 % všech prostor na trhu. Česká republika tak pevně zůstává trhem pronajímatelů a tento stav se nezmění ani letos. Pouze dva průmyslové parky nabízely okamžitě dostupné plochy nad 10 000 m2.

I z hlediska neobsazenosti průmyslových ploch byl rok 2022 rekordní. „Během 3. čtvrtletí 2022 klesla celostátní neobsazenost poprvé od počátku našich historických záznamů pod 1 %, a to na 0,86 % z celkového objemu ploch dostupných na trhu. Ještě před dvěma lety, na konci roku 2020, činil tento podíl přitom 3,65 procenta,“ říká Josefína Kurfürstová, analytička společnosti Colliers.

Všechny subjekty působící na trhu logicky zajímá otázka, kdy se trh vrátí k předešlým hodnotám. I když se zdá, že projekty developerů konečně dohánějí nárůst poptávky z předchozích dvou let, zatím zde nejsou jasné známky toho, zda to bude stačit k tomu, aby to pomohlo zmírnit omezenou dostupnost průmyslových nemovitostí na místním trhu. „Teoreticky by plánované dodávky nových ploch, které očekáváme v roce 2023, mohly v kombinaci s nepříznivou makroekonomickou situací podpořit nárůst neobsazenosti už v roce 2023, protože trh se rychle mění. Reálně však s žádnými drastickými změnami v dostupnosti průmyslových ploch nepočítáme, alespoň ne v první polovině tohoto roku,“ přibližuje Josefína Kurfürstová.

Nově postavené prostory z trhu zmizely

Zablokovanou dostupnost v oblasti průmyslových nemovitostí by mohlo ovlivnit ochlazení poptávky. V roce 2022 však na českém trhu i v rozporu s očekávaným zpomalením přetrvávala téměř stejná poptávka jako v roce 2021. Hrubá realizovaná poptávka se rovnala téměř 2 209 000 m2, což představuje pouze 10% pokles proti roku 2021 a 37% nárůst ve srovnání s výsledky předpandemického roku 2019. To je vzhledem k nepříznivým ekonomickým podmínkám, v nichž podniky v roce 2022 musely fungovat, pozoruhodné. Ještě pozoruhodnější je podíl čisté realizované poptávky, který se v roce 2021 výrazně zvýšil (na 63 %) a v roce 2022 zůstal stejně vysoký, dokonce o několik bodů opět stoupl (na 66 % v roce 2022). Nově postavené prostory z trhu celoročně hromadně mizely, protože předpronájmy představovaly 40 % všech nájemních smluv.

I v oblasti samotných pronájmů jsme v roce 2022 překonali dosavadní rekord, když si nájemce v rámci důvěrné transakce předpronajal přes 230 000 m2 v Panattoni Parku Cheb – což je největší transakce, jaká kdy byla na českém průmyslových prostor trhu zaznamenána. Největší podíl na pronájmech měli nájemci z oblasti logistiky a dopravy (37 %), následovali výrobci automobilů (13 %) a maloobchodní omnichannel distributoři (12 %).

I bez výše zmíněné výjimečné transakce by však trh v loňském turbulentním roce dosáhl dobrých výsledků. Pouze v posledním čtvrtletí jsme zaznamenali znatelné zpomalení aktivity, kdy došlo k hrubé realizaci 354 000 m2. To představuje 27% mezičtvrtletní pokles a 45% pokles meziroční. Z celkové rozlohy nových ploch připadlo 231 300 m2 na čisté pronájmy, což ve srovnání s tříletým průměrem znamená pomalé čtvrtletí. Vzhledem k tomu, že se projevují nepříznivé dopady zpomalení ekonomiky a všechny dostupné prostory na trhu jsou prakticky vyčerpány, to však není nijak překvapivé.

Nájemné loni rostlo všude

Nájemné v průběhu roku 2022 nadále rostlo, a to jak v Praze, tak i ve všech dalších regionech ČR. V nejatraktivnějších lokalitách v zemi se nájemné zvýšilo na úroveň kolem 7,50 až 7,90 eura za m2 a měsíc. Nejvyšší dosažitelné nájemné bylo v Praze, u konkrétních projektů až 8,50 €/m2/měsíc. Ve vybraných prvotřídních lokalitách mimo Prahu nájemné v tomto roce rychle rostlo až na úroveň kolem 6,00 €/m2/měsíc. Nájemné za kancelářské vestavby se pohybovalo v rozmezí 9,50-12,5 €/m2/měsíc. Poplatky za služby se obvykle pohybují kolem 0,65-1,00 €/m2/měsíc. Z hlediska cen tak český trh komerčních nemovitostí v roce 2022 rychle doháněl své západoevropské protějšky.

Půrde to rychle na 12 mil. m2

„Před rokem jsme předpovídali expanzi trhu. Letos nebude lehké udržet výsledky masivního růstu, který trh zaznamenal v posledních dvou letech. I tak jsou zde ale důvody k optimismu. V současné době je ve výstavbě více než 1 milion m2 a téměř všechny tyto plochy mají být dokončeny v průběhu roku 2023. To by znamenalo, že trh už v 1. polovině letošního roku snadno překoná hranici 11 milionů m2 moderních průmyslových ploch, a pokud vše půjde dobře, mohl by se do konce roku přiblížit dalšího milníku 12 milionů čtverečních metrů,“ říká Josefína Kurfürstová. Vzhledem k tomu, že trh loni překonal hranici 10 milionů m2 tak bleskovou rychlostí a bez následného zpomalení, je možné, že by nyní mohl stejným způsobem překonat 11 milionů a přiblížit se dvanácti. Na konci roku 2022 se mezi developery zvýšil podíl spekulativní výstavby, a vzhledem ke stavu současného trhu to není nic překvapivého. Pokud bude tento trend pokračovat, mohl by zmírnit chybějící dostupnost průmyslových nemovitostí. Vývoj na trhu v tomto roce však bude záviset na případných výraznějších změnách v poptávce, které půjdou ruku v ruce s vývojem ekonomické situace.