Obchody s komerčními nemovitostmi jsou nejvýše za 10 let
Podle analýzy poradenské a správcovské společnosti Savills by mohl objem investic na trhu komerčních nemovitostí v České republice v roce 2025 dosáhnout až 3,9 miliardy eur (94,34 mld. Kč). Jen v Praze je v současnosti v různých fázích prodeje portfolio komerčních nemovitostí v hodnotě přibližně 2,5 mld. EUR, což představuje největší objem nabízených aktiv za posledních 10 let.
V nabízeném objemu převažují kancelářské budovy a nemovitosti typu mixed-use (tedy kombinace maloobchodu a kanceláří). Hotely a průmyslové či logistické areály tvoří menší část. Uvedená čísla nezahrnují rezidenční projekty.
„Objem v hodnotě 2,5 miliardy eur nebyl v Praze zobchodován v žádném z posledních čtyř let, kdy celoroční investiční aktivita oscilovala kolem hranice 1,5 miliardy eur. Takto silnou nabídku jsme na trhu neviděli minimálně jednu dekádu,“ říká David Sajner, ředitel investic v Savills. „Na trhu se sešlo několik faktorů, od naplněných investičních horizontů fondů po odloženou poptávku. První velké transakce ukázaly realistické cenové hladiny a spustily vlnu dalších prodejů. Vlastníci, kteří zvažovali prodej už delší dobu, si řekli, že nyní je ten správný čas.”
Za dynamickým oživením trhu stojí také pokles úrokových sazeb a dostupnější financování. Úrokové sazby na spořicích účtech klesly na 3 až 4 % p.a., což motivuje investory hledat vyšší zhodnocení svého kapitálu právě v nemovitostních fondech investujících jak do komerčních, tak i rezidenčních nemovitostí. Úvěrové financování v eurech se již stabilizovalo a aktuálně se pohybuje kolem 3,5 %, přičemž 60 až 70 % hodnoty akvizice investiční nemovitosti lze financovat úvěrem. „Efektivní využití dluhového financování může v některých případech zvýšit výkonnost nemovitostních fondů až na úroveň akciových indexů typu S&P 500, nicméně většina nemovitostních fondů dlouhodobě za akciovými trhy zaostává. Zároveň je ale třeba zdůraznit, že to by ani nemělo být jejich cílem. Investice do nemovitostí v principu tvoří konzervativnější složku investičního portfolia a maximalizace výnosu na úroveň akciového trhu by neměla být hlavním cílem standardních fondů zaměřených na komerční nemovitosti,“ vysvětluje David Štrouf ze Savills.
Atraktivitu investovat do kancelářských nemovitostí podporuje několik faktorů. Jedním z nich je nedostatek nové kancelářské výstavby. Nové kanceláře se staví převážně až po zajištění předpronájmu 40 až 50 % plochy. Nízká developerská aktivita zvyšuje hodnotu stávajících budov, zejména v segmentu A i B, a tím podporuje poptávku po sekundárních nemovitostech.
Významnou roli hraje také růst nájemného. „Prémiové nájemné v centru Prahy nyní přesahuje 30 EUR/m², zatímco v širším centru se pohybuje kolem 20 EUR/m². U projektů, které jsou ve výstavbě nebo v pokročilé fázi příprav, se však již nyní sjednávají nájmy na úrovni 23 až 26 EUR/m², tedy o zhruba 15 % výše než u dnešních dokončených budov. Důvodem jsou vyšší stavební a finanční náklady, požadavky na ESG standardy a omezená nabídka nových kanceláří,“ konstatuje Pavel Novák, ředitel kanceláře Agency v Savills. „Postupné přibližování tržních nájmů k úrovni, kterou developeři potřebují pro zahájení nových projektů, v konečném důsledku, za předpokladu zlepšení administrativního prostředí, povede k oživení výstavby. Na trhu tak může dojít k obratu, kdy se po několika letech minimální nové nabídky začnou znovu spouštět projekty.“
Důležitým prvkem je také indexace nájemného, která nadále přispívá k růstu příjmové složky výnosu. Po rekordních nárůstech, kdy nájmy rostly až o 15,1 % v roce 2022 podle ČSÚ, dosahuje indexace pro rok 2024 úrovně 2,4 %, což je v souladu s cíli České národní banky a Evropské centrální banky. „Indexace nájemného je pro investory stále významným faktorem, který zajišťuje stabilní růst příjmů z nemovitostí,“ doplňuje David Sajner.
Dalším významným faktorem je vývoj investičních výnosů (yieldů). „Prime yield se v kancelářském segmentu nyní pohybuje kolem 5,25 %, což odpovídá úrovni z roku 2015. Nejnižší úroveň byla zaznamenána ve 4. čtvrtletí 2019, kdy dosahovala 3,9 procenta. Trh se nyní stabilizuje a investoři opět nacházejí atraktivní příležitosti s realistickými výnosovými očekáváními,“ vysvětluje David Štrouf.
Hnacím motorem je také návrat zaměstnanců do kanceláří. Firmy postupně ustupují od plošného home office a zaměstnanci návrat vítají. Praha patří mezi evropská města s nejrychlejším nárůstem fyzické obsazenosti kanceláří, která se opět dostala nad 60 procent.
Pro srovnání, objem investic do německých kanceláří za 1. – 3. čtvrtletí 2025 zůstává o 73 % pod desetiletým průměrem, ač stoupl o 1 % meziročně. Nicméně u prvotřídních aktiv pozorujeme opětovnou kompresi výnosů, což signalizuje rostoucí poptávku. Navzdory slabšímu růstu v klíčových západních zemích stoupá aktivita investorů v tzv. non-core trzích (tedy trhy z oblasti střední, východní, jižní a severní Evropy). Poprvé v historii překročil jejich podíl 50 % z celkového evropského investičního objemu, a to díky zvýšenému zájmu o CEE, severské země a jižní Evropu.
Společnost Savills CZ s. r. o. je součástí globální společnosti Savills plc., poskytující poradenské služby v oblasti komerčních nemovitostí. Je zalistovaná na londýnské akciové burze. Společnost zaměstnává přes 42 000 profesionálů ve více než 70 státech na území Severní i Jižní Ameriky, Evropy, Asie a Pacifiku, Afriky i Blízkého východu. V České republice je společnost Savills aktivní od roku 2017.