Nejvíce do kanceláří investovalo hlavní město Praha
Ve 2. čtvrtletí roku 2024 bylo do komerčních nemovitostí v ČR investováno zhruba 465 milionů eur. Z tohoto objemu 77 % pocházelo od místních investorů. Nejvyšší (prime) výnosy zůstaly ve srovnání s předchozím čtvrtletím beze změn a nejvíce investory lákaly kancelářské objekty. Rozdíl mezi nabídkou a finální cenou se snižuje, což by mělo pomoci transakční aktivitě po zbytek roku 2024. Vyplývá to z pravidelného kvartálního průzkumu trhu kancelářských nemovitostí, který zveřejnila společnost Colliers.
Největší transakcí 2. čtvrtletí byla akvizice Václavského náměstí 42, historického kancelářského komplexu o rozloze téměř 40 000 m², za zhruba 140 milionů eur. Tuto budovu Komerční banky získalo hlavní město Praha jakožto svou novou radnici, přičemž její stěhování z aktuální lokality je plánováno okolo roku 2028. Mezi další významné transakce patřily tzv. forwardové nákupy portfolia bytů BTR (Build-to-rent) v projektech Nová Elektra a Vysočanský Mlýn v Praze 9 aktivními investory, jimiž jsou AFI Europe a MINT Investments. V sektoru průmyslových nemovitostí společnost RSJ prodala plně pronajatý sklad o rozloze 40 000 m² v blízkosti Chomutova společnosti Patria s výnosem na úrovni současné prime úrovně.
Z hlediska sektorů přilákaly ve druhém čtvrtletí nejvíce kapitálu kanceláře, a to 38 % (175 mil. eur – 3,38 mld. Kč), následované rezidenčními nemovitostmi (29 %) a průmyslovými objekty (17 %).
„Co se týče referenčních výnosů na české investiční scéně, nedomníváme se, že by poslední investiční transakce plně ospravedlňovaly další snižování výnosů, a proto jsme zachovali stejný postoj jako v prvním čtvrtletí,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers. „Náš pohled na prime yield z prémiových kancelářských nemovitostí je proto na hodnotě 5,5 %, výnosová míra z prime industriálních nemovitostí je o něco vyšší a jejich míra dosahuje 5,25 procenta. Pokud jde o prémiové maloobchodní nemovitosti, yield z nejlepších nemovitostí na hlavních nákupních třídách je 4,5 %, z nákupních center 6 % a z nejlepších retailových parků 6,25 procenta.“
Dobrou zprávou je, že rozdíl mezi nabídkou a finální cenou se snižuje, což by mělo pomoci transakční aktivitě po zbytek roku 2024. Dalším důležitým faktorem jsou budoucí náklady na financování dluhu. Červnové snížení úrokových sazeb ECB o 25 bazických bodů, byť malé, by mohlo pomoci při vyjednávání a přispět k lepšímu překlenutí rozdílu mezi cenovou představou kupujících a prodávajících.
Přestože přetrvává několik geopolitických a ekonomických hrozeb, aktivita investorů na českém trhu zajišťuje, že se obchody nadále uzavírají, i když v nižších objemech než před dvěma až třemi lety. Příkladem projednávaných transakcí je Myslbek, víceúčelová budova v prémiové lokalitě centra Prahy či nákupní centrum Atrium Flora v Praze 3. Za povšimnutí také aktivita v sektoru hotelů, kde se různé skupiny investorů zajímají o pražské hotely Four Seasons, Mandarin či Hilton a další. Vzhledem k nedostatečné nabídce nájemního bydlení v Praze se dá očekávat i pokračující zájem o rezidenční produkty typu BTR (Build-to-rent).
„Vzhledem k výsledkům za 1. a 2. čtvrtletí by celkový objem investic v roce 2024 mohl přesáhnout 1,4 miliardy eur, pokud se některé z větších transakcí, které jsou v současné době ve hře, uzavřou během druhé poloviny tohoto roku. Přestože je tedy situace na trhu stále komplikovaná, existují indicie, které podporují opatrný optimismus,“ uzavírá Josef Stanko.
