Komerční nemovitosti v Evropě brzy čeká oživení

Evropský trh s komerčními nemovitostmi se začíná zotavovat. Inflace už dávno nedosahuje hodnot z roku 2022 a blíží se také konec cyklu vysokých úrokových sazeb centrálních bank, což se začne pozitivně projevovat na všech hlavních indikátorech nemovitostního trhu. Ve svém výhledu trhu komerčních nemovitostí EMEA Outlook 2024 Trendy se obracejí to píše realitní a poradenská společnost Cushman & Wakefield (C&W).

„Naše předpovědi naznačují, že trhy s komerčními nemovitostmi se po bouřlivějším období konečně blíží k bodu zlomu. Ačkoli hospodářský růst zůstává mírný, zdá se, že trendy se obracejí,“ říká Jonathan Hallett, výkonný ředitel pro střední a východní Evropu C&W. „Nadále samozřejmě přetrvávají rizika jako dlouhodobější inflace, nicméně základní předpovědi v Evropě ukazují na mírný hospodářský růst namísto recese. Nižší transakční aktivita na mnoha trzích vedla k pomalejšímu stanovování cen, zejména v kancelářském sektoru, nicméně na likvidnějších trzích, jako je Spojené království nebo Nizozemsko, již začínáme pozorovat rychlejší přizpůsobování cen. Trh by měl dosáhnout svého dna kolem třetího čtvrtletí roku 2024, kdy očekáváme konec zvyšování úrokových sazeb. Z pohledu komerčních nemovitostí byl rok 2023 velmi náročný. Pro ten příští ale vidíme na některých trzích v regionu střední a východní Evropy (EMEA) dobré předpoklady pro zotavení. Trh se bude stabilizovat a investoři zaměření na střednědobý horizont opět budou moci sebevědoměji investovat svůj kapitál do nemovitostí, nicméně je třeba se zorientovat ve specificích jednotlivých sektorů a porozumět příležitostem pro nájemce i pro investory.“

Přestože celková poptávka na evropském kancelářském trhu klesá, více než polovina pronájmů se nyní realizuje v prostorách vyšší kvality, tedy třídy A. S přechodem na hybridní modely práce firmy kladou důraz na kvalitní kancelářské zázemí, a tak převládá preference budov splňujících tři základní parametry: dobrou lokalitu, vynikající vybavení a udržitelnost. Budovy s dobrým hodnocením ESG budou v budoucnu standardem, nikoli výjimkou. Protože velká část kanceláří (v Evropě až 76 %) kvůli nedostatečnému plnění kritérií ESG do roku 2030 zastará, mají zde investoři velký prostor pro jejich transformaci a zhodnocení svého kapitálu. Nutnou podmínkou úspěchu bude také flexibilita kancelářských prostor, které se budou muset přizpůsobovat měnícím se potřebám nájemců. 

Podobné trendy jsou patrné i v České republice. Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro střední a východní Evropu C&W říká: „Také v Praze vidíme rapidní nárůst poptávky po flexibilním řešení kanceláří, i přesto, že tento typ prostor v Praze stále tvoří jen asi 4 % celkové moderní kancelářské plochy. Nájemci také intenzivně řeší udržitelnost, která z konkurence poptávaných kancelářských projektů může snadno vyřadit ty, jež se včas nepřizpůsobí nové legislativě. Například asi polovina kancelářské plochy v Praze nyní nemá žádný certifikát udržitelnosti.“

Výjimečný růst poptávky po logistických plochách v Evropě během pandemie vystřídalo v roce 2023 výrazné zpomalení, když firmy začaly být v důsledku ekonomické nejistoty opatrnější. Středně- až dlouhodobou poptávku zejména po udržitelných skladovacích a výrobních prostorech však i v roce 2024 bude podporovat další posilování e-commerce a nearshoring. Očekává se i výraznější zotavení investiční aktivity, jež souvisí s celkovou důvěrou v sektor průmyslových nemovitostí.

Jiří Kristek, vedoucí týmu pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků C&W k tomu říká: „Český logistický trh zůstává i nadále odolný a stabilní, což se projevuje v nízké neobsazenosti a ve výstavbě prostor vysoké kvality. Mírné přehřátí trhu způsobilo v některých lokalitách růst nájmů, jejž přirozeně vyrovná tržní prostředí. Začátkem příštího roku očekáváme spíše určité zpomalení poptávky a mírný nárůst neobsazenosti na zdravější úroveň. Nájemné by mělo být stabilizované.“

Obchodníci v Evropě stále čelí trvalým hospodářským výzvám a stagnujícím reálným tržbám, jejichž zotavení se nečeká dříve než koncem roku 2024. Spotřebitelé se potýkají s vyššími náklady na základní potřeby, a tak jsou stále opatrní a vydávají méně za zbytné zboží, a cestovní ruch, zejména ten zaoceánský, zaostává za předpandemickou úrovní. 

„Maloobchodní trh v České republice je obecně v dobré kondici, retaileři stále projevují zájem o další expanzi, i když s opatrností. Mnoho jich vidí zejména v prémiových obchodních centrech příležitost získat kvalitní a dominantní retailové prostory, které historicky nebyly k dispozici,“ domnívá se Jan Kotrbáček, vedoucí týmu pronájmu maloobchodních prostor pro střední a východní Evropu. C&W. „Trendem je optimalizace prodejen, zaměření na perspektivní prostory s perfektní dispozicí a ve výborné lokalitě – menší počet prostor, zato větších a dominantnějších. Expanzi čekáme hlavně u konceptů levnější módy, zboží pro domácnost a drogerií do regionálních měst a v sektoru rychlého občerstvení.“

Demografické faktory, jako je stárnutí populace, klesající míra vlastnického bydlení a urbanizace, v Evropě nadále podporují robustní poptávku po nájemním bydlení, kam patří také domovy pro seniory nebo studentské ubytování. Uvolnění inflace v roce 2024 by mohlo zvrátit trend slabé výstavby, kterou brzdily zejména rostoucí stavební náklady. Přestože investice do rezidenčních nemovitostí v roce 2023 klesly, což platilo pro celý nemovitostní trh, stále tvoří asi 20-25 % investičních objemů v Evropě. 

Erik Müller, vedoucí týmu rezidenčních poradenských služeb, C&W, dodává: „V Česku je situace odlišná, neboť institucionalizovaný trh nájemního bydlení zde není zdaleka tak rozvinutý jako v západní Evropě. Vývoj ovlivňují hlavně vysoké úrokové sazby dané politikou centrální banky. Počet zahájených bytů je proto mimořádně nízký, což se v kombinaci s odloženou poptávkou projeví v nedostatku bytů ke koupi v následujících letech. Obzvlášť špatná je situace pro mladé domácnosti, které často ani s pomocí rodičů nedosáhnou na vlastní bydlení. Kombinace rostoucích nájmů, vyššího počtu nabízených developerských projektů ke koupi a v dlouhodobém horizontu očekávaného růstu hodnoty vytváří příležitost pro konzervativní institucionální investory, což se již projevuje v růstu podílu investic do rezidenčních nemovitostí ze 3 % v roce 2022 na téměř 10 % v roce 2023.“

Přes hospodářské a geopolitické výzvy prokázaly hotely větší odolnost než ostatní sektory komerčních nemovitostí. Jejich transakční aktivita sice meziročně klesla o 10 %, nicméně celý trh klesl o 54 procenta. Investoři nadále cílí na hotely díky jejich potenciálu flexibilního příjmu, proticyklické dynamice a dlouhodobým strukturálním změnám, jež přinášejí preferenci zážitků před zbožím. „Ve střední Evropě a také v Česku se hotelovému trhu daří ještě lépe: investiční aktivita v prvním pololetí roku 2023 překonala předchozí rok o 52 % a díky zlepšující se výkonnosti celého trhu očekáváme, že optimismus přetrvá do konce tohoto roku i v roce následujícím,“ píší C&W.