Kanceláře v Brně a Ostravě se skoro nestaví, lákají další krajská města

Podobně jako Praha zaznamenalo i Brno v roce 2024 jen mírný meziroční nárůst nabídky moderních kancelářských prostor. Celková velikost trhu vzrostla o pouhých 8600 metrů čtverečních. Nejinak tomu bylo v Ostravě, kde byla výstavba moderních kancelářských budov v posledních letech až na výjimky utlumena a průměrná roční dokončená plocha za posledních 5 let činí 5800 metrů čtverečních. Obě města i přes nižší nabídku představují lákavou alternativu pro investory. Ceny nájmů jsou stabilní a zaostávají za pražským trhem. Vyplývá to z aktuálního výzkumu realitní kanceláře Colliers.

V Brně ke konci roku 2024 činilo nájemné za prémiové kancelářské prostory v moderním provedení 17 eur (425,26 Kč) za metr čtvereční měsíčně, v Ostravě se pohybovalo mezi 14 a 14,50 eur. Další krajská města, zejména Plzeň, Hradec Králové a Olomouc, by mohly díky novým projektům a zlepšující se dopravní infrastruktuře v příštích letech strhnout pozornost investorů na sebe.

Druhé největší město České republiky zaznamenalo v roce 2024 pouze mírný růst nabídky moderních kancelářských prostor. Díky zpomalení stavební aktivity vzrostla celková velikost trhu meziročně pouze o 1 %, a to na 699 300 m². Míra neobsazenosti se meziročně snížila o 14 bazických bodů na 12,7 %, což představuje přibližně 88 500 m² okamžitě dostupných prostor. Z celkového objemu dostupných prostor se 51 % nachází v městské části Brno Střed, která představuje 53 % tamního kancelářského trhu, a 19 % v městské části Královo Pole.

V absolutních číslech se trh s moderními kancelářskými prostory v Brně během roku 2024 rozrostl o 8600 m², a to díky jedinému projektu: budově I v komplexu CTP Vlněna jižně od centra města. Tento architektonicky působivý projekt byl k datu dokončení obsazen zhruba z jedné třetiny. „Objem nových kanceláří vloni byl výrazně pod pětiletým průměrem, který činí téměř 22 000 m², vysvětluje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers, a dodává, že nadcházející roky slibují průměrný až nadprůměrný objem nové výstavby.

Ke konci roku bylo ve výstavbě 78 000 m² moderních kanceláří v rámci osmi projektů. Pro rok 2025 je plánováno dokončení objektu Titanium X (známého také jako Skylight X), který nabídne přibližně 10 900 m² a nachází se jen několik minut jižně od centra města. Dokončen bude i projekt Cerit Science Park III, který rozšíří kancelářský areál v okolí Centra Šumavská ve čtvrti Královo Pole o dalších 10 800 m². V lokalitě Nová Zbrojovka vzniknou dvě budovy D4 a D2/D3 s názvem Montowna s celkovou rozlohou 24 500 m². Dalším významným projektem bude i budova A4, která rozšíří areál Ponávka o 16 800 m².

Dobrou zprávou pro nájemce je, že růst nájemného v Brně zaostává za pražským kancelářským trhem. „Na konci čtvrtého čtvrtletí roku 2024 se nájemné za prémiové kancelářské prostory v moderním provedení pohybovalo kolem 17,00 eur za m² a za měsíc. Tato referenční hodnota se může začít zvyšovat, protože některé nové projekty jsou kvůli rostoucím nákladům na výstavbu dražší,“ říká Josef Stanko.

Ostrava láká dostupnými cenami 

Ani Ostrava, třetí největší kancelářský trh v České republice, nezaznamenala v roce 2024 výrazný nárůst nových kancelářských ploch. Přesto se stává atraktivní alternativou pro investory, hledající kvalitní, ale cenově dostupnější prostory mimo hlavní město. 

„Výstavba moderních kancelářských budov byla v posledních letech až na výjimky v podobě několika projektů utlumena. Průměrná dokončená plocha za rok za posledních 5 let je 5800 m², ale za těchto 5 let jsme byli svědky dokončení pouze pěti projektů,“ komentuje Josef Stanko. 

Na konci druhého pololetí roku 2024 dosáhl ostravský kancelářský trh velikosti 250 300 m². Pozitivním signálem a důkazem zájmu o prostory v Ostravě je pokles míry neobsazenosti na 11,6 %, což představuje meziroční pokles o 430 bazických bodů. V absolutním objemu bylo na konci roku 2024 v celé Ostravě k dispozici 29 000 m² volných ploch. Významných 83 % volných prostor se nachází v hlavní kancelářské lokalitě v Moravské Ostravě a Přívoze, kde je soustředěno 79 % místního kancelářského trhu.

„Investory a nájemce určitě potěší, že ve městě je plánována řada ambiciózních projektů, které by mohly v následujících letech rozšířit nabídku kancelářských prostor,“ říká Stanko. Například na konci ledna 2025 byla zahájena výstavba polyfunkčního domu Václav developerskou skupinou Antracit a počátkem roku 2027 nabídne plochu 3000 m² kancelářských prostor. Významný potenciál pro další rozvoj se skrývá v zastaralých budovách a brownfieldech roztroušených po městě, zejména v městském obvodu Moravská Ostrava a Přívoz.

Jednou z hlavních konkurenčních výhod ostravského kancelářského trhu zůstávají příznivé ceny nájemného. Za referenční hodnotu nejlepšího (prime) nájemného se považuje rozmezí 14,00 až 14,50 eur za m² měsíčně, což je výrazně méně než v Praze, protože na rozdíl od Brna nebo Prahy zde není tlak na zvyšování plynoucí z nákladné nové výstavby.

Ve městě se rozvíjí i trh flexibilních kanceláří, objevují se noví provozovatelé a vznikají nová centra. Významným hráčem je například podnikatelský inkubátor BBiO, který nabízí celou budovu s celkovou rozlohou 6700 m² jako coworking s flexibilní délkou pronájmu pod značkou Hygge. Na trh vstoupila i společnost Scott.Weber Workspace, který nabídne 4600 m² v nedávno dokončené Organice.  IWG provozuje jedno centrum v Platan Office a v nejbližší době plánuje otevřít další, nedaleko Masarykova náměstí v obchodním centru Laso. Centrum Impact Hub funguje beze změn a ClubCo se nedávno v rámci IQ Tower rozšířilo o další prostory.

Krajská města nabírají na zajímavosti

Zajímavý potenciál v sobě skrývají i další regionální kancelářské trhy. Objem moderních kancelářských prostor v krajských městech se pohybuje od 30 000 do 100 000 m², přičemž nejrozsáhlejší nabídku mají Olomouc, Hradec Králové, Pardubice a Plzeň. Díky zlepšující se dopravní dostupnosti a rozvíjející se infrastruktuře se dá čekat, že tato města do budoucna přilákají ještě větší pozornost investorů, než tomu bylo dosud. „S rozšiřováním české dálniční sítě a zlepšováním vlakového spojení vznikají nové pracovní příležitosti v oblastech, které byly dříve považovány za příliš vzdálené,“ vysvětluje Josef Stanko. Tento trend podporuje také rostoucí popularita hybridních modelů práce. 

„Růst nájemného v regionech je slabší než v Praze nebo Brně, což při současných stavebních nákladech částečně komplikuje komerční rozvoj,“ říká Stanko. Přesto se podle něj situace začíná stabilizovat a v některých městech se objevují zajímavé nové projekty.

Městem s aktuálně nejzajímavějším potenciálem pro novou výstavbu je aktuálně Plzeň. Přestože rozsáhlý projekt Ameside čelí komplikacím po odebrání územního rozhodnutí v počátku roku 2024, jiné projekty se dostávají do fáze realizace. Mezi ně patří multifunkční projekt na Anglickém nábřeží od společnosti Investika a projekt Antracit Plzeň od Antracit Group. Oba by měly rozšířit místní nabídku o několik tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch.

V Pardubicích se připravuje ambiciózní projekt Pernerka (také známý jako Galerie Pardubice) od skupiny Redstone Real Estate. Výstavba by měla být zahájena v první polovině roku 2025 s plánovaným dokončením do tří let. Nedávno byl v Pardubicích dokončen také projekt Palachovka investora CFIG, jehož výstavba započala již v roce 2009.

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) poskytuje služby v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 70 zemích.