Jen tři realitní fondy loni překonaly inflaci

V kategorii určené kvalifikovaným investorům byl loni nejvýnosnějším fondem Jet Industrial Lease. Za dvanáct měsíců roku 2022 dosáhl zhodnocení 18,4 procenta. Inflaci překonal ještě podfond společnosti Wood & Company zaměřený na obchodní centra (17,5 %) a také Realia (maloobchodní parky), ten vynesl 15,2 procenta. Ve své analýze to uvádí poradenská společnost Freedom Financial Services.

Realitní fondy jsou velmi populární, v posledním kvartále loňského roku jich přibylo zhruba 40 tisíc. Nejvýkonnější nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů jsou přitom mnohem výnosnější než fondy retailové. Často uváděným důvodem je odlišná zákonná regulace, nicméně podíl na tom nesou také rozdílné investiční strategie – pro běžné investory nejsou v nabídce fondy s agresivnějším přístupem, vysvětlují autoři zprávy.

Z představené palety zástupců pouze pět nejlepších fondů kvalifikovaných investorů dokázalo na 3 letech porazit inflaci. Strmý růst hodnoty portfolií je již pravděpodobně minulostí, nyní musí manažeři portfolií spoléhat na růst nájemného. To je snazší u logistických a průmyslových ploch, v případě kanceláří a bytů se uplatnění inflačních doložek může setkat s odporem. Na druhou stranu aktuální situace na trhu umožňuje výhodné akvizice těm fondům, které mají dostatečné finance.

Fondy kvalifikovaných investorů	Výnos v roce 2022 (%)
Jet Industrial Lease	18,4
Wood & Company Retail Podfond	17,5
Realia Fund	15,2
Arete Industrial	12,2
Fond Domus	11,4

Realitní fondy jsou nástroje kolektivního investování do různých druhů nemovitostí, komerčních i rezidenčních. Manažeři portfolií realizují nákupy za peníze vkladatelů anebo s využitím bankovních úvěrů. Celkové zhodnocení fondů se skládá z nájmů a z růstu hodnoty podkladových aktiv, tj. nemovitostí v majetku fondu. Cena nemovitostí je pravidelně stanovována nezávislými znalci.

„Od začátku letošního roku roste na světovém realitním trhu napětí. Tento stres byl zesílen poslední dubnovou neděli, kdy v USA nastal největší bankovní krach od finanční krize v roce 2008. Úřady převzaly banku First Republic Bank, která byla vzápětí zahrnuta pod křídla kolosu JPMorgan Chase & Co. Už v březnu skončily neslavně také dvě jiné středně velké americké banky,“ říká Robert Novoměstský, analytik společnosti Freedom Financial Services.

Analytici se shodují, že další problémy se projeví v komerčních realitách. Před bouří varoval například také Charlie Munger, pravá ruka Warrena Buffetta: „Máme spoustu problémových kancelářských budov, obchodních center a dalších realit. A čelíme zde řadě potíží,“ řekl Charlie Munger pro Financial Times. Předpovídá, že jak budou ceny nemovitostí padat, tak současně začne v amerických bankách růst objem špatných úvěrů.

Tyto a podobné výroky ukazují na obavy ohledně zdraví sektoru komerčních realit, kanceláří především. Globální trh trápí rychle rostoucí úrokové sazby a propad obsazenosti kanceláří, který nastal během pandemie. Návrat zaměstnanců do práce z homeoffice není vůbec automatický. Při obnovování nájemních smluv z předcovidových let vlastníkům kanceláří reálně hrozí snížení nájmů.

Logistické a průmyslové nemovitosti byly výše popsanými událostmi zasaženy méně než ostatní odvětví komerčních realit. Obsazenost je vysoká, například v ČR je podíl volných ploch pod 2 %. Nájemné v těchto typech realit roste.

„Obecně ale platí, že realitní trh zažil po letech hojnosti významný propad. Vysoké úroky zasáhly všechny, tedy nejen kupující bytů na hypotéku, ale také investory do komerčních nemovitostí. Ceny začaly klesat, i přes tyto obtíže dokázaly dostupné fondy dodat i dvouciferné výnosy,“ upozorňujeRobert Novoměstský, analytik společnosti Freedom Financial Services.

Nemovitostní fondy, které jsou investorům v ČR k dispozici, víceméně prokázaly značnou finanční odolnost. Nejen fondy kvalifikovaných investorů (alespoň 1 milion korun), ale dokonce i retailové fondy (zaměřené na drobné střadatele) dokázaly v několika případech vynést více než například spořicí účty nebo termínované vklady. Tři fondy kvalifikovaných investorů dokonce porazily 15,1% inflaci. Analytici se shodují, že ve střednědobém horizontu by měla být výkonnost nemovitostí stabilní. Fondy samotné jsou ve svých odhadech budoucí výkonnosti konzervativní, výnosy přes deset procent neslibují – dlouhodobý očekávaný výnos je v řádu jednotek procent. Například fond Accolade zaměřený na průmyslové nemovitosti letos počítá s výnosem 7 procent. Zásadní bude, jak se portfoliomanažeři vypořádají s prostředím vysokých úrokových sazeb a klesajícími cenami nemovitostí.

Následující tabulka ukazuje 5 nejvýkonnějších fondů kvalifikovaných investorů za poslední 3 roky. První dva zástupci dokázali dodat dokonce přes 10 % ročně. Celková inflace za poslední 3 roky byla 23,3 %, takže všech pět uvedených zástupců nabídlo reálný výnos.

Fondy kvalifikovaných investorů	Výnos za poslední 3 roky p.a. (%)
Accolade Industrial Lease	16,0
Wood & Company Office Podfond	10,1
Fond Domus	9,7
Wood & Company Retail Podfond	9,7
ZDR Investments	8,7

V kategorii retailových fondů výsledky potěšující nebyly – ani jeden zástupce nedokázal porazit celkovou tříletou inflaci.

Následující tabulka ukazuje 5 největších fondů kvalifikovaných investorů podle hodnoty majetku na konci roku 2022. První zástupce je trojnásobně větší než druhý v pořadí.

Fondy kvalifikovaných investorů	Hodnota nemovitostí (mld. Kč)
Accolade Industrial Lease	36,41
Wood & Company Office Podfond	11,26
ZDR Investments	9,48
NOVA Real Estate	8,34
Wood & Company Retail Podfond	5,15

Velikost pěti největších retailových fondů podle hodnoty majetku ke konci roku 2022 představuje následující tabulka. První zástupce je přibližně dvakrát větší než druhý v pořadí. Z pohledu tohoto kritéria nejsou retailové fondy oproti fondům kvalifikovaných investorů žádní drobci.

Retailové fondy	Hodnota nemovitostí (mld. Kč)
Reico ČS nemovitostní	37,33
Investika realitní fond	17,81
Czech Real Estate Investment Fund	7,75
Conseq realitní	4,78
Nemo Fund	3,10