Ceny pražských kanceláří jsou na historické výši
Dosažitelné nájemné za kancelářské prostory v centru Prahy poprvé překročilo hranici 30 eur za metr čtvereční měsíčně a ocitlo se tak na svém historickém maximu. Praha současně drží dlouhodobě nízkou míru neobsazenosti, a to pouhých 7 procent, což je nejméně ze všech hlavních měst zemí střední a východní Evropy. Ukazuje to pravidelný analýza realitní agentury Colliers.
V prvním čtvrtletí letošního roku byla dokončena pouze jediná stavba a očekává se, že nová výstavba letos klesne na nejnižší úroveň za více než dekádu. Tou dokončenou stavbou je první fáze projektu E-Factory (Pragovka) s 8 700 m² industriálně pojatých moderních kanceláří. Do konce roku se očekává dokončení dalších čtyř projektů o celkové ploše 17 900 m². Výsledný objem nové výstavby za celý rok tak bude v posledních deseti letech nejnižší. „Výhledy jsou výrazně pozitivnější, pro období druhého až čtvrtého čtvrtletí 2025 je naplánováno zahájení výstavby až devíti projektů o celkové rozloze 160 900 m² s dokončením mezi lety 2026 až 2028,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu Colliers.
Snad nebudou vznikat kancelářská města duchů
Na trhu také dále pokračuje trend rekonstrukcí. V prvním čtvrtletí byly zahájeny dvě. Budova na pražském Pankráci z 80. let, nyní nazývána Isola, projde modernizací a v roce 2026 nabídne 8 200 m² udržitelných kancelářských prostor. Zajímavým projektem je i rekonstrukce obchodního domu Kotva, která přinese exkluzivní kanceláře s dokončením plánovaným na konec roku 2027. „Stále častěji pozorujeme i přeměnu starých kancelářských budov například na rezidenční projekty. Vzhledem k akutnímu nedostatku bydlení v Praze je tento přístup ekonomicky logický, kancelářskému trhu ale moc nepomáhá. Na druhou stranu může přispět k vytvoření vyvážené skladby funkcí, čímž se předejde vzniku kancelářských měst duchů,“ komentuje Josef Stanko.
Celkem pražský kancelářský trh disponuje 3,96 milionu metrů čtverečních moderních kanceláří s mírou neobsazenosti pouhých 7 procent. Praha tak drží nejnižší neobsazenost ze všech hlavních měst střední a východní Evropy, což nutí některé nájemce odkládat nebo úplně rušit své plány na nové kanceláře.
Všechny klíčové pražské kancelářské huby vykazují obsazenost mezi 93,7 % a 96,1 procenta. Výjimkou je oblast Budějovická s obsazeností přes 99 %, kde ovšem Česká spořitelna zahájila odprodej svého současného portfolia, což vytváří nejistotu ohledně budoucnosti celé lokality.
Z celkových 278 000 m² neobsazených ploch připadá čtvrtina na budovy dokončené v posledních třech letech a další čtvrtina na projekty z let 2009 až 2021. Podnájmy, tradičně významná součást nabídky, téměř vymizely. K dispozici je pouze 19 000 m², což představuje pouhých 0,5 % takzvané šedé neobsazenosti.
Flexibilní kanceláře se nehýbají
Segment flexibilních kanceláří zaznamenal minimální aktivitu. Scott.Weber pokračuje v přípravách center na Smíchově a v historické budově NR7 na Náměstí Republiky vedle obchodního domu Kotva. Firma IWG otevře centrum v projektu Lighthouse v Holešovicích a nové centrum Signature v Pankrác Prime. Naopak uzavřeno bylo centrum Regus v Praha City Centre. „Flexibilní kanceláře tvoří v Praze necelá 3 % trhu, přičemž pouze část center je vhodná pro korporátní klientelu. Často se jedná o záměr, protože eventová nebo startupová komunita vyžaduje jiný přístup k provozu centra,“ vysvětluje Josef Stanko.
I když aktivita na trhu je značná, první čtvrtletí zaznamenalo relativně nízkou hrubou realizovanou poptávku. Jednalo se o 87 700 m², což je nejnižší objem od roku 2020. Čistá poptávka dosáhla 47 900 m² s podílem 55 %, renegociace tvořily 40 % a podnájmy zbytek. Předpronájmy klesly na zanedbatelné 1 % objemu realizované poptávky. Zejména kvůli absenci spekulativní výstavby v posledních letech je k dispozici v rozestavěných kancelářích v celém městě jen asi 38 500 m². Vliv měla i skutečnost, že ČEZ potvrdil koupi zbývajících tří budov v projektu Smíchov City. „Ze zkušenosti víme, že transakce před zahájením výstavby se masově neuskutečňují, takže nyní se naše možnosti upírají především k projektům s blížícím se zahájením výstavby,“ doplňuje Josef Stanko.
30 eur už i v širším centru
V prvním letošním čtvrtletí referenční nájemné v centru Prahy poprvé dosáhlo 30 eur za metr čtvereční měsíčně. Tato úroveň se rozšířila z jednotlivých prémiových projektů na širší oblast centra města. „Jsme si vědomi toho, že některé projekty takové i vyšší nájemné požadují a dosahují již delší dobu, ale teprve nyní vidíme, že trh je dostatečně vyspělý na to, aby se tato úroveň nájemného vztahovala na širší oblast. Totéž platí pro hlavní kancelářské lokality kolem centra města,“ komentuje Josef Stanko.
Nájemné v lokalitách širšího centra vzrostlo na 20 eur/m²/měsíc, zatímco v okrajových částech zůstává na úrovni 16,50 eur/m²/měsíc. U typických budov třídy A poblíž stanic metra se průměrné nájemné meziročně zvýšilo o 3,3 % a za dva roky o 6,3 % na současných 17,4 eur/m²/měsíc. Rostoucí nájemné vede k tomu, že nájemci i pronajímatelé se snaží vytvářet dlouhodobá partnerství, často s cílem uzavřít nájemní smlouvy i na 7 či 10 let. Při standardním opětovném pronájmu stávajících kancelářských prostor je dlouhodobá smlouva upřednostňována také z důvodu nákladného fit-outu a jeho účetní hodnoty a budoucích odpisů.
Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je globální poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Její roční obrat dosahuje 5 mld. USD, spravuje aktiva za více než 100 miliard dolarů.