Brownfieldy lákají developery, ale odrazuje legislativa a odpor místních

Revitalizace brownfieldů často představují výzvu, ale zároveň i příležitost. Velké procento z opuštěných nebo zanedbaných pozemků se nachází v atraktivních městských lokalitách s dobrou infrastrukturou, což je lákavé pro developery. Zájem využít brownfieldy pro své budoucí projekty projevila z nichž 94 % z nich. Vyplývá to z průzkumu analytické společnosti CEEC Research.

Revitalizace brownfieldů se v posledních letech stává důležitou součástí developerských aktivit v Česku. Většina developerů má s těmito projekty praktické zkušenosti a plánuje s nimi pracovat i v budoucnu. Brownfieldy bývají často v atraktivních lokalitách, jejich revitalizace je ale náročná.

„Snahou developerů je bezpochyby připravovat projekty v atraktivních lokalitách, aby zvýšili zájem o koupi a jejich tržní hodnotu. Varianta revitalizace brownfieldů jde v ruku v ruce s předchozími argumenty, protože vnímám velké množství těchto využitelných ploch ve velkých městech, jako je Praha, Brno, ale i další. Rozhodně se jedná o zajímavé investiční příležitosti, na jejichž revitalizaci mají zájem nejenom investoři, ale i majitelé těchto zchátralých pozemků, mezi něž z velké části patří městské části. Dokazuje to letitá praxe,“ říká Michal Vacek, ředitel CEEC Research.

Výstavbu na brownfieldu je nutné koncepčně zasadit do stávajícího území. Hlavní výhodu vidí 68 % respondentů právě ve využití již zastavěného území, které přináší zhodnocení prostoru a jeho lepší využitelnost v městských oblastech. Další významnou výhodou je, podle 19 % dotázaných, zlepšení ekologických podmínek v lokalitě, hlavně odstranění starých kontaminovaných staveb a revitalizace půdy. To pomáhá obnovit kvalitu životního prostředí v místě. Kromě toho 10 % developerů zmiňuje, že revitalizace brownfieldů zvyšuje hodnotu okolních nemovitostí, což může pozitivně ovlivnit celý region. 

Mezi nejvýznamnější překážky, které komplikují nebo zpomalují revitalizaci brownfieldů, patří vysoké náklady na dekontaminaci půdy, odpor místních obyvatel a složité administrativní procesy. 

Dekontaminaci půdy uvedlo jako hlavní překážku 63 % respondentů. Původní průmyslové využití často zanechává půdu kontaminovanou chemikáliemi nebo nebezpečnými látkami, které musí developer před výstavbou odstranit. A to je velmi nákladné. Developeři uvádějí, že výstavba na hnědé louce je v průměru o 14 % dražší než výstavba na zelené louce. Kromě dekontaminace výstavbu prodražuje demolice stávajících objektů anebo technické komplikace, které bývají časté na těchto pozemcích.

„Vzhledem k rozrůstání měst se tyto areály dostávají z periferie do městské zástavby. Jsou to tedy dnes již místně zajímavé pozemky, bohužel, většinou zatížené ekologickými zátěžemi. Takže jejich revitalizací dochází i k odstraňování těchto zátěží,“ říká Lubor Hoďánek, člen představenstva VPÚ DECO Praha.

Dále 50 % dotázaných uvedlo, že naráží na odpor místních obyvatel, který vyplývá z obav, jaké dopady na okolí bude mít budoucí výstavba. Místní zastupitelstva mívají mnohdy nesmyslné finanční požadavky, které odůvodňují jako kompenzaci místních zájmů.

Developeři se často setkávají i s byrokratickými překážkami (44 %), nutností změny územního plánu, nedostatkem podpory od státu anebo nedostatkem informací a studií o lokalitě.

V řadě evropských zemí, například ve Velké Británii nebo v Nizozemsku, jsou brownfieldy revitalizovány díky cílené podpoře státu, zjednodušeným legislativním procesům a silnému zapojení místních komunit. V České republice podobná podpora zatím chybí a developery tak nejvíce brzdí složité legislativní procesy. Podle průzkumu společnosti CEEC Research by až 75 % ředitelů developerských společností uvítalo zjednodušení legislativních procesů. Důležitým opatřením je zvýšení finanční podpory a dotací, které by pomohlo snížit náklady spojené s náročnou revitalizací. Zapojení komunit a získání podpory místních obyvatel by také výrazně pomohlo projekty urychlit.

V České republice je situace, bohužel, jiná než ve výše zmíněných evropských zemích. Až 78 % dotázaných developerů uvedlo, že nevnímá žádnou podporu státu v oblasti revitalizace brownfieldů. Tyto výsledky naznačují, že státní podpora je v této oblasti velmi omezená, a tím je významně zpomalený rozvoj těchto projektů. Nicméně, v posledních letech dochází k pozitivnímu posunu. Stát začal vyčleňovat významné finanční prostředky, například v rámci Národního plánu obnovy nebo prostřednictvím dotačních programů Ministerstva pro místní rozvoj, které pomáhají obcím a krajům regenerovat tyto plochy pro podnikatelské i nepodnikatelské účely. Další podpora je plánována prostřednictvím CzechInvestu, který navrhl opatření pro efektivnější realizaci projektů, včetně daňových pobídek a lepší přípravy brownfieldů pro následné investice.

„Jako zásadní nástroj vnímám komplexní a systematickou přípravu těchto území tak, aby byly pro investory atraktivní. To zahrnuje vyřešení majetkoprávních vztahů, zajištění potřebné infrastruktury a sanaci případných ekologických zátěží. Je naprosto zásadní, aby se udělala rychlá přeparcelace a pozemky se tak mohly odblokovat pro výstavbu. Investoři potřebují jistotu, že projekty jsou nejen finančně realizovatelné, ale také ekologicky a administrativně připravené k rychlé a efektivní realizaci,“ říká Petr Hladík, ministr životního prostředí. „Transparentní a efektivní podpora ze strany veřejného sektoru, například ve formě dotací či zvýhodněných podmínek, je rovněž klíčovým faktorem. Ministerstvo životního prostředí pravidelně nabízí dotace na sanaci území.“

K tomu dodává Pavlína Dvořáková, jednatelka společnosti Centrum chytrých fasád: „Obrovskou výhodou je využití již vybudovaných infrastruktur, s tím se pojí významné snížení nákladů na využívání veřejných služeb. Na druhou stranu je potřeba zmínit úskalí spojená s tímto typem výstavby. Nejsložitějším krokem je změna územního plánu z průmyslových objektů na smíšené využití, či obytnou zónu. Mnoho stavebních úřadů má nastavené dlouhodobé strategie rozvoje obcí, včetně analýz dopadů případných změn. V dané situaci se tak nemusí záměr stavebníka slučovat se záměrem obce, města či celého regionu. Z dlouhodobého hlediska jsou tak za využití brownfieldů zodpovědná především zastupitelstva obcí, která mají ve svých územních plánech vytvořit co nejpříznivější podmínky pro takové investice.“

Údaje vycházejí ze Studie developerských společností H2/2024 zpracované analytickou společností CEEC Research, která je v plném znění zveřejněna na www.ceec.eu.