Náklady na bydlení ochuzují skoro polovinu obyvatelstva

Ekonomika
7 min.
Ilustrační foto: j s z Pixabay

Česká republika čelí hluboké a rychle se prohlubující krizi bydlení, která není lokální anomálií, ale součástí celoevropského trendu finanční nedostupnosti bydlení. Ceny bydlení na celém kontinentu rostou výrazně rychleji než mzdy. Tento jev proměnil bydlení v nájmu, které by mělo být flexibilní volbou, v hlavní rizikový faktor chudoby v ČR: 47 % nájemních rodin je v příjmové chudobě, píše se ve studii Platformy pro sociální bydlení, zpracované společně s výzkumnou společností PAQ Research, Ostravskou univerzitou, amo.cz a Sdružením nájemníků.

V roce 2023 žil každý desátý obyvatel EU v domácnosti, která se potýkala s nadměrnými náklady na bydlení, tedy na bydlení vynakládala více než 40 % svých příjmů. „Krize bydlení dalece přesahuje ekonomické tabulky a finanční ukazatele. Jedná se o hluboký zásah do základního lidského práva na bydlení, zakotveného v mezinárodních úmluvách i v Listině základních práv a svobod,“ píší autoři studie.

Finanční nedostupnost bydlení má závažné dopady na kvalitu života, zdraví a schopnost plánování budoucnosti. Přes 60 % respondentů v EU v roce 2025 vyjádřilo obavy z neschopnosti hradit náklady na bydlení, což ukazuje na masivní rozšíření bytové nejistoty. Tuto eskalující krizi podtrhuje i fakt, že v roce 2024 byl vůbec poprvé v historii jmenován evropský komisař pro energii a bydlení, pod jehož vedením vzniká první Evropský plán pro finančně dostupné bydlení.

„Je třeba přestat vnímat bydlení primárně jako investiční aktivum a vrátit se k jeho esenciální funkci sociálního statku a veřejného zájmu,“ zdůrazňují autoři.

Studie nabízí pět pilířů řešení.

  1. Dostupné nájemní bydlení a veřejný výstavba. Stát musí významně zainvestovat do veřejné výstavby financované mimo jiné přesměrováním prostředků z neefektivních daňových úlev.
  2. Reformy zdanění bydlení. Stát dnes vynakládá 15 až 20 mld. Kč ročně na neefektivní daňové výjimky (zejména odpočet hypotečních úroků a časový test na investiční nemovitosti), podporující další financializaci bydlení. Úspory plynoucí ze zrušení daňových výjimek by se měly využít pro přímé financování výstavby. Současně je třeba řešit daňové nastavení, které činí krátkodobé pronájmy (Airbnb) výnosnějšími a daňově méně zatíženými, než běžné dlouhodobé pronajímání.
  3. Energetická chudoba a výnosy z ETS2. Vysoký podíl nízkopříjmových domácností v energetické chudobě je plně kompenzovatelný výnosy z emisních povolenek ETS2. Krátkodobě je nutné zohlednit reálné ener-getické náklady v dávce státní sociální pomoci (SSSP) místo neodpovídajícího paušálu, dlouhodobě pak výnosy ETS2 investovat do energetického zefektivňování bytového fondu.
  4. Stabilizace nájemního trhu. Řetězení krátkodobých smluv zvyšuje nestabilitu nájemníků a umožňuje libovolné zvyšování cen ze strany pronajímatelů. V západní Evropě jsou standardem smlouvy na dobu neurčitou. Navrhujeme zavedení roční „zkušební doby“, po jejímž uplynutí následuje automatický přechod na smlouvu na dobu neurčitou, a požadujeme, aby provize realitním kancelářím platili majitelé bytů jako objednavatelé služby.
  5. Reforma dávky státní sociální pomoci. DSSP je jedinou záchrannou sítí, jejíž normativy snižují příspěvky pro nízkopříjmové pracující rodiny oproti součtu předchozích dávek. Navrhujeme stanovení normativů podle cenových map Ministerstva financí a řešení dluhové pasti prostřednictvím částečného zápočtu insolvenčních nákladů do výpočtu DSSP.

Autoři studie srozumitelně definují dostupné bydlení a sociální bydlení: „Dostupné nájemní bydlení je určeno především pro domácnosti s běžnými příjmy, které si nemohou dovolit vlastní byt nebo platit vysoké tržní nájemné, ale zároveň nepotřebují žádnou jinou sociální pomoc pro udržení bydlení. Zkrátka cílová skupina dostupného nájemního bydlení má pouze příliš nízké příjmy na to, kolik nyní bydlení stojí. Dostupné nájemní bydlení se tak odlišuje od bydlení sociálního, které slouží lidem s hluboce podprůměrnými příjmy, kteří v některých případech potřebují i další podporu například v podobě sociální práce.“

Česko potřebuje vyšší stovky tisíc nových dostupných nájemních bytů. To se neobejde bez výstavby. Výstavba dostupného nájemního bydlení představuje součást systémového řešení krize nájemního bydlení a potažmo prohlubujících se nerovností a chudoby v Česku.

Jádro dostupného nájemního bydlení v Česku nadále představuje obecní bytový fond. Česká republika přitom disponuje jedním z nejmenších obecních bytových fondů v OECD.

V celé České republice se aktuálně každoročně nabízí k pronájmu pouze přibližně 6 tisíc obecních bytů. Potenciální cílovou skupinu obecního nájemního bydlení v ČR přitom tvoří kromě 70 tisíc domácností v bytové nouzi významná část ze 720 tisíc domácností na soukromém nájemním trhu, na které negativně dopadá nestabilita a vysoké ceny nájemného v Česku. „Obecní byty potřebujeme kromě lidí v bytové nouzi pro mladé rodiny, seniory a seniorky, potřebné profese a řadu dalších skupin populace,“ píše se ve studii.

Sociální bydlení představuje pouze přibližně 0,4 % z bytového fondu v ČR, což je jedna z nejnižších hodnot ve vyspělém světě OECD (oproti např. 20 % v Rakousku, 7,6 % v Polsku, 4 % v Maďarsku).

Jak je vidět z dat prezentovaných ve Zprávě o vyloučení z bydlení, pro velkou část z 20 měst s největší cílovou skupinou dostupného a sociálního bydlení platí, že na jeden ročně uvolněný obecní byt zde připadají vyšší stovky až tisíce domácností, které jsou potenciální cílovou skupinou dostupného nájemního bydlení. „Potřebujeme tak ročně přibližně dvacetinásobek volných bytů v tomto režimu,“ zdůrazňují autoři studie.

Obecní nájemní byt je ve většině Česka velmi vzácným statkem. Většina nájemníků je tak odkázána na soukromý nájemní trh, a tedy tržní nájmy, jejichž ceny se za posledních pár let zásadně odchýlily od vývoje reálné mzdy většinové populace.

Problém je, že neexistuje konsenzus o tom, jak definovat a měřit finanční nedostupnost bydlení a co vlastně je finančně dostupné bydlení. Pojem je zatížen značnou ambivalencí. V řadě zemí označuje nový sektor trhu s nájemním bydlením, který má uspokojit poptávku po bydlení domácností ze střední třídy a nachází se tak mezi sociálním bydlením určeným nejzranitelnějším domácnostem a bydlením pronajímaným za tržní ceny. „I v zemích s mnohem rozsáhlejším sektorem sociálního bydlení, než jaký existuje v České republice, roste počet lidí, kteří jsou bez domova. Kapacity podfinancovaného sociálního bydlení jejich potřeby nejsou schopny uspokojit. Současně dochází k přeorientování cílů a cílových skupin bytových politik a k postupnému přesměrování veřejných finančních prostředků od podpory sociálního bydlení k plošné podpoře ‚finančně dostupného bydlení‘. To je ale určeno bohatším domácnostem ze střední třídy a pro nejzranitelnější domácnosti mnohdy není dostupné,“ zdůrazňují autoři studie.