Do komerčních nemovitostí nejvíce investují české firmy
Celková hodnota investic do českých komerčních nemovitostí ve 3. letošním čtvrtletí se proti předchozímu kvartálu snížila o 48 procent na 190 milionů eur (4,65 miliard korun). Nejaktivnějšími kupujícími zůstávají i nadále čeští investoři, připadá na ně plných 80 % všech letošních transakcí v ČR, oznámila realitní a poradenská společnost Colliers.
Výnosy z nejlepších českých nemovitostí činí 5,25 % pro kancelářské nemovitosti, 5 % pro průmyslové a logistické nemovitosti a 6 % pro nákupní centra. Tyto výnosy představují meziroční nárůst o 25 až 75 bazických bodů, ale stále jsou v současné době nejnižší ve střední a východní Evropě.
Při optimistickém pohledu se dá očekávat, že roční objem investic do konce roku dosáhne přibližně 1,3 miliardy eur. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.
„I když byl v uplynulém čtvrtletí zaznamenán podobný počet transakcí jako ve čtvrtletích předchozích, většina z nich byla do 10 milionů eur. Celkový objem měřený v kapitálové hodnotě má ovšem spíše klesající tendenci,“ upozorňuje Josef Stanko, senior analytik společnosti Colliers. Celkový objem investičního trhu od 1. do 3. čtvrtletí dosáhl přibližně 953 milionů eur, což je méně než ve stejném období v letech 2021 i 2022. Ve srovnání s rokem 2021 to představuje 21% pokles, ve srovnání s rokem 2022 28% pokles. „Tyto výsledky nejsou žádným překvapením vzhledem k tomu, že objem investic v regionu střední a východní Evropy ve 3. čtvrtletí roku 2023 patřil k nejnižším v historii. Co však zaujme, je skutečnost, že pokles objemů ve většině ostatních zemí střední a východní Evropy byl o poznání silnější než v Česku, a sice na úrovni 65 % až 72 procenta. V komparativním vyjádření je na tom tedy zatím Česko ve vztahu k investiční aktivitě mnohem lépe,“ dodává Josef Stanko.
Nejvýznamnější transakcí ve 3. čtvrtletí byl prodej budovy Via Una v Praze 1 Trinity Bank za přibližně 90 milionů eur. Jedná se o nedávno zrekonstruovanou historickou budovu v centru města, kterou bude banka využívat jako své nové sídlo. Mezi další významné transakce patřil velký maloobchodní park v Trutnově a starší kancelářská budova Zirkon, která se nachází v oblíbeném kancelářském Karlíně v Praze 8.
Podíl objemu podle tříd aktiv ve 3. čtvrtletí byl zkreslený v důsledku prodeje budovy Via Una, která sama o sobě představovala téměř polovinu celkové částky a reprezentuje třetí největší transakci letošního roku. Kanceláře tak reprezentovaly 67% podíl na celkových transakcích, následoval maloobchod s 24 % a zbývající 9% podíl tvořily průmyslové a rezidenční nemovitosti.
Čeští investoři jsou i nadále nejaktivnějšími kupujícími. Připadá na ně 80 % všech transakcí v Česku a podíleli se i na téměř třetině objemu investic ve výši 3,2 miliardy eur v zemích střední a východní Evropy. Z geografického hlediska Česká republika rovněž zaujala 30% podíl kapitálu investovaného ve střední a východní Evropě. Tato čísla dokládají význam českého kapitálu i země v rámci celkové investiční scény ve střední a východní Evropě.
K velmi nízkým výnosům Josef Stanko říká: „Již dříve v tomto roce jsme upravili náš pohled na hlavní výnosové ukazatele směrem nahoru ve všech hlavních sektorech. Stále se domníváme, že existuje rozdíl mezi nabídkovou a prodejní cenou, a to je jeden z faktorů, který vysvětluje nižší objemy transakcí. Připouštíme, že výnosy z prime nemovitostí by se mohly ještě dále posouvat, nicméně prozatím jsme vzhledem k omezenému počtu transakcí s prémiovými nemovitostmi ponechali výnosy na stejné úrovni, jako jsme uváděli ve 2. čtvrtletí.“
Ačkoli lze často slyšet komentáře, že se český realitní trh díky svým vlastnostem nachází ve své vlastní stabilní bublině, z hlediska investic se na něm projevují stejné trendy jako v celé Evropě, tj. nižší objemy obchodů a přeceňování aktiv.
V posledním čtvrtletí roku se běžně očekává zvýšená aktivita v investičních transakcích. Při optimistickém pohledu se dá očekávat, že roční objem investic do konce roku dosáhne přibližně 1,3 miliardy eur. Pokud jde o výhled na příští rok, s ohledem na mírný hospodářský růst, přetrvávající inflační vlivy a jen malé vyhlídky na pokles úrokových sazeb očekáváme, že český realitní investiční trh čeká náročné období.
„Mezinárodní institucionální kapitál zaujme k českému trhu spíše vyčkávací postoj, zatímco domácí investoři s tzv. suchým prachem budou pohodlněji nakupovat aktiva na svém mateřském trhu. Není třeba dodávat, že obě skupiny budou mít i nadále zájem zejména o transakce, které podle jejich názoru spravedlivě odrazily trend přecenění na trhu a které lze uzavřít s atraktivní návratností očištěnou o riziko,“ uzavírá Josef Stanko.
