V komerčních nemovitostech se ochladilo
Nájemci komerčních nemovitostí řeší úspory svých nákladů. Kromě snižování nákladů na provoz kanceláří také mezi způsoby, jak šetřit, často volí zmenšení pronajímaných ploch.
Důvodem ochlazení trhu je nejistý vývoj ekonomiky a jisté stoupající náklady, které na začátku roku vlivem inflace a cen energie zvýšily platby nájemců o desítky procent. „Nejsou vzácné případy, kdy s klienty i z nejvýdělečnějších oblastí jako IT řešíme snížení pronajímané plochy o 50 až 75 procent. Optimalizace však není způsobena jen snahou ušetřit náklady za pronájem, ale rovněž přetrvávajícím systémem práce z domova,“ vysvětluje Lena Popová z oddělení kanceláří realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY.
Podobně jako u průmyslových nemovitostí, je rovněž u kancelářských nájemců hlavním tématem posledních měsíců optimalizace nákladů. Jde o reakci o rostoucí ceny energie i stoupající samotné nájemné: naprostá většina nájemních smluv obsahuje valorizační doložku umožňující pronajímatelům navyšovat meziročně nájemné o inflaci. V budovách, kde je nájemné denominováno v eurech, se růst pohybuje kolem 9 procent. V případě nájmů v korunách je to dokonce přes 15 procent. Nejvyšší požadované nájemné v nových kancelářských budovách v prémiových lokalitách v Praze vystoupalo na 30 EUR za metr čtvereční měsíčně.
Nejde přitom o jediné a ani největší navýšení nákladů. Proto se nájemci snaží s vlastníky kancelářských nemovitostí domluvit na zafixování meziročního navyšování základního nájemného. Zatímco u vzpomínaných skladů a výrobních hal developeři a vlastníci v některých případech nabízejí 3 až 4% zastropování valorizace nájemného, v administrativních nemovitostech je to minimálně 5 %, a to jen ve vzácných případech. Jinak je požadováno navyšování kopírující oficiální míru inflace.
Velmi podstatně vzrostly u kanceláří servisní poplatky, jejichž součástí jsou i spotřeba elektrické energie a vytápění společných prostor. V porovnání s rokem 2022 je to místy až 50 % – rozptyl je mezi 4,5 až 8 EUR / m2 / měsíc.
Samostatnou kapitolou je energie spotřebovávané samotnými nájemci. Ačkoliv má řada nových i renovovaných budov certifikaci šetrného provozu a spoří náklady za teplo i elektrickou energii, změnily se podmínky na trhu. Prakticky již není možné nakupovat energii od dodavatelů na roční nebo kvartální bázi, ale spotově.
Výhodu proto mají nové, certifikované kancelářské budovy, kterých přichází na trh množství odpovídající poptávce nájemců. Tyto objekty plnící i závazky ESG jsou velkou konkurencí pro starší kanceláře s drahým provozem, tedy vyššími náklady na chod i spotřebu energie, které se promítají do servisních poplatků. Také proto se většina majitelů těchto objektů snaží ještě více optimalizovat provoz a snížit spotřebu. „Největší poptávka je po čidlech pohybu napojených na systémy měření a regulace osvětlení, a to v kombinaci se snížením teploty v interiérech. Evergreenem jsou LED zdroje osvětlení,“ vypočítává Petr Jílek, vedoucí oddělení property managementu 108 AGENCY.
Kancelářský trh v Praze na konci roku 2022 vykázal 7,7% neobsazenost. První tři měsíce letošního roku ale dokládají, že to může být více, včetně prostor určených k podpronájmu, které se do monitorované nabídky nemusejí promítnout. „Dříve se v případě optimalizace krátily nebo zpomalovaly náklady na marketing a investice. Nyní vedle toho vidíme ze strany nájemců také tlak právě na výdaje spojené s pronájmem, čemuž nahrává i mnohem větší flexibilita organizace práce,“ uzavírá Lena Popová.
108 AGENCY je realitně-konzultantská společnost, která se od roku 2009 zaměřuje výhradně na komerční nemovitosti. Na českém, slovenském a maďarském trhu od svého založení zobchodovala přes 8,6 milionů čtverečních metrů.
